Partecipa

Il programma

Cosa chiediamo

Sei proposte perché la casa torni a essere accessibile, che qualsiasi governo può mettere in pratica. Tutte sono già applicate in altri paesi europei o previste dalla legge portoghese, e per ognuna indichiamo gli studi e i dati che la sostengono, i rischi da evitare e le obiezioni più comuni, con le nostre risposte.

01

Abrogazione della legge sugli affitti

La legge n. 31/2012, approvata ai tempi della troika, ha abolito la durata minima di cinque anni dei contratti, ha ridotto da cinque a due anni il preavviso con cui il proprietario può porre fine, senza motivo, a un contratto a tempo indeterminato e ha creato una procedura di sfratto rapida. Prometteva più case in affitto, ma nessuno studio dimostra che le abbia portate. Parte della legge è stata corretta nel 2019 e nel 2023, e ora il Governo propone di tornare indietro. L’Europa va nella direzione opposta: i Paesi Bassi, la Scozia, l’Inghilterra e l’Irlanda hanno abolito i contratti brevi come regola o la disdetta senza motivo.

Misure

  • Contratti a tempo indeterminato come regola, o con una durata minima di cinque anni, come prima del 2012 e come in Spagna (cinque anni, sette se il proprietario è un’impresa).
  • Il proprietario può porre fine al contratto solo per i motivi previsti dalla legge: aver bisogno della casa per sé o per i figli, lavori di ristrutturazione profonda, affitti arretrati o un altro grave inadempimento. Mai per aumentare l’affitto, come dice la legge tedesca.
  • Protezione permanente per chi ha 65 anni o più o una disabilità e vive da molti anni nella stessa casa, come la legge fa già dal 2023 per i contratti anteriori al 1990, con il costo sociale a carico dello Stato e non del proprietario.
  • Respingere il disegno di legge 103/XVII, che abolisce il limite agli aumenti nei nuovi contratti, consente lo sfratto con due mesi di affitti arretrati e abolisce il limite ai depositi cauzionali.
Obiezioni e risposte

Senza contratti brevi, i proprietari smetteranno di affittare.

Prima del 2012 i contratti a termine duravano almeno cinque anni, e nessuno studio dimostra che abolire questa regola abbia portato più case in affitto. In Germania, dove il proprietario ha bisogno di un interesse legittimo per porre fine al contratto, il 52,8 % della popolazione vive in affitto, la percentuale più alta dell’UE. La Francia esige tre anni (sei per le imprese) e la Spagna cinque (sette per le imprese), ed entrambe hanno grandi mercati degli affitti. Ciò che gli studi associano a una minore offerta sono i congelamenti rigidi degli affitti, che non proponiamo (vedi la proposta 6).

È un’idea radicale.

A proporre di abolire la disdetta senza motivo in Inghilterra è stato il governo conservatore di Theresa May, nel 2019, che l’ha definita «una delle cause principali» delle famiglie senza casa; la legge è in vigore dal 1° maggio 2026. Nei Paesi Bassi, la fine dei contratti temporanei come regola è stata approvata nel 2023 con il sostegno del governo di Mark Rutte. In Irlanda, da marzo 2026, i proprietari con quattro o più case non possono più porre fine a un contratto senza uno dei motivi previsti dalla legge.

E chi non paga?

Può ancora essere sfrattato: gli affitti arretrati sono motivo di risoluzione del contratto in tutti i modelli che citiamo. Dal 2023 la legge portoghese prevede già che lo Stato paghi al proprietario, nei casi previsti, gli affitti che maturano durante la procedura di sfratto per morosità. Proponiamo di rafforzare questa garanzia, affinché la stabilità di chi è in affitto non sia pagata dal proprietario.

Cosa mostrano gli studi e i dati
  • Legge n. 31/2012 (sintesi delle modifiche): ha abolito la durata minima di cinque anni dei contratti a termine, ha ridotto da cinque a due anni il preavviso con cui il proprietario può porre fine senza motivo a un contratto a tempo indeterminato e ha creato la procedura speciale di sfratto. L’obiettivo dichiarato, nel memorandum della troika, era aumentare l’offerta di case in affitto.
  • Legge n. 13/2019: ha ripristinato parte della stabilità, con contratti di almeno un anno, rinnovi di tre anni e cinque anni di preavviso per porre fine, senza motivo, a un contratto a tempo indeterminato. Legge n. 56/2023: i contratti anteriori al 1990 non passano più al nuovo regime, e lo Stato paga al proprietario, nei casi previsti, gli affitti che maturano durante la procedura di sfratto.
  • DECO PROteste (2026): il disegno di legge 103/XVII abolisce il limite del 2 % nei nuovi contratti, consente lo sfratto con due mesi di affitti arretrati (oggi tre) e abolisce il limite ai depositi cauzionali. È stato approvato in prima lettura il 30 settembre 2026 ed è in discussione in commissione.
  • Relatrice speciale dell’ONU sul diritto all’abitazione (2017), dopo la visita in Portogallo: la liberalizzazione degli affitti ha reso più facile sfrattare o allontanare gli inquilini.
  • Eurostat (2025): il 52,8 % della popolazione tedesca vive in affitto, la percentuale più alta dell’UE. Codice civile tedesco, §573: il proprietario può porre fine al contratto solo in presenza di un interesse legittimo, e mai per aumentare l’affitto.
  • Paesi Bassi: dal 1° luglio 2024 i contratti a tempo indeterminato sono tornati a essere la regola, grazie a una legge di iniziativa parlamentare approvata nel 2023. Scozia: da dicembre 2017 i contratti sono a tempo indeterminato e il proprietario può porvi fine solo per uno dei 18 motivi previsti dalla legge.
  • Inghilterra: il Renters’ Rights Act 2025 ha abolito, il 1° maggio 2026, la disdetta senza motivo, una misura annunciata dal governo di Theresa May nel 2019. Irlanda: dal 1° marzo 2026 i nuovi contratti hanno cicli di sei anni, e i proprietari con quattro o più case non possono porvi fine senza motivo.
  • Spagna, legge sulle locazioni urbane, articolo 9: durata minima di cinque anni, sette se il proprietario è un’impresa. Francia, legge del 1989, articolo 10: tre anni, sei se il proprietario è un’impresa.
  • Vásquez-Vera et al. (2017), Social Science & Medicine: in una rassegna di 47 studi, la minaccia di sfratto è associata a una peggiore salute mentale e fisica. Simsek et al. (2021), Health & Place: una meta-analisi di 64 studi trova un’associazione negativa tra i traslochi durante l’infanzia e la salute, tanto più forte quanto più numerosi sono i traslochi.

02

La fine delle demolizioni e degli sfratti senza un’alternativa abitativa

Nel luglio 2025 il Comune di Loures ha demolito 55 case precarie nel Bairro do Talude Militar senza un’alternativa abitativa per chi ci viveva. Alcune famiglie hanno dormito in tende e in una chiesa, il tribunale ha sospeso le demolizioni e il pubblico ministero ha aperto un’inchiesta. Alla fine del 2024 c’erano 14.476 persone senza dimora nel Portogallo continentale, il 10 % in più di un anno prima. Non chiediamo di legalizzare ciò che è illegale né che non ci siano più sfratti: chiediamo che nessuno finisca in strada a causa loro. Seixal ha dimostrato che è possibile, dando un nuovo alloggio alle famiglie del Bairro da Jamaica prima di demolirlo.

Misure

  • Nessuna demolizione di case abitate senza una soluzione abitativa adeguata per ogni famiglia, concordata prima della demolizione.
  • Estendere a tutti gli sfratti, pubblici e privati, la regola che la legge quadro applica già agli sfratti eseguiti dallo Stato e dai comuni: nessuna persona vulnerabile resta senza alternativa. Il costo è a carico dello Stato e non del proprietario, che riceve gli affitti non pagati, come in Francia.
  • Una tregua invernale, come in Francia, dove non si eseguono sfratti da case abitate tra il 1° novembre e il 31 marzo, salvo che sia garantita una nuova sistemazione.
  • Una rilevazione aggiornata delle famiglie in situazione di disagio abitativo, comprese quelle arrivate dopo i vecchi censimenti, come ha raccomandato il Difensore civico (Provedor de Justiça) nel 2016, con tempi e risorse di bilancio per dare loro un nuovo alloggio.
Obiezioni e risposte

Questo protegge l’edilizia abusiva e le occupazioni.

No. La legge continua a consentire di sfrattare chi occupa illegalmente una casa, e le costruzioni abusive possono essere demolite. Ciò che chiediamo è quanto già affermano la legge quadro, il Comitato ONU sui diritti economici, sociali e culturali e la Corte europea dei diritti dell’uomo: uno sfratto non può lasciare le persone senza casa e deve essere proporzionato. Nel Bairro da Jamaica, Seixal ha dato un nuovo alloggio a tutte le 241 famiglie e ha demolito gli edifici man mano che si svuotavano. È possibile fare entrambe le cose.

Chi paga? E non è ingiusto passare davanti a chi aspetta una casa?

Le famiglie in situazione di disagio abitativo hanno già diritto a un sostegno per legge (decreto-legge n. 89/2021), e ci sono finanziamenti nel programma 1.º Direito, con fondi del piano di ripresa europeo e del bilancio dello Stato. Anche lasciare le persone in strada ha un costo: gli studi mostrano più accessi in ospedale, più ricorso ai dormitori e redditi più bassi dopo uno sfratto. Nessuno passa davanti: la nuova sistemazione segue i criteri di bisogno che la legge già definisce, e la rilevazione che proponiamo include chi è in attesa.

Il proprietario privato non deve fare le veci dello Stato sociale.

Siamo d’accordo. Per questo il costo delle alternative è a carico dello Stato: se uno sfratto viene rinviato per mancanza di alternative, lo Stato paga al proprietario gli affitti non riscossi. In Francia è così da un secolo, e il Codice delle procedure civili di esecuzione stabilisce che il rifiuto dello Stato di eseguire uno sfratto dà diritto a un indennizzo.

Cosa mostrano gli studi e i dati

03

Un freno all’acquisto di abitazioni da parte dei fondi immobiliari

Quando un fondo compra un edificio già abitato, non aggiunge nessuna casa: cambia il proprietario, e spesso l’affitto. In Irlanda, la banca centrale ha concluso che gli investitori istituzionali che hanno comprato case già affittate hanno aumentato gli affitti di 4,1 punti percentuali in più rispetto agli altri proprietari. In Portogallo, gli affitti e le plusvalenze dei fondi immobiliari sono esclusi dal reddito imponibile ai fini dell’imposta sulle società (IRC), e un decreto-legge del maggio 2026 ha concesso nuovi benefici fiscali a chi compra edifici da affittare, compresi edifici già esistenti. I Paesi Bassi, la Danimarca e l’Irlanda hanno già frenato questo tipo di acquisti, ciascuno a modo suo.

Misure

  • Nelle zone ad alta tensione abitativa, le case esistenti al di sotto di un certo valore possono essere comprate solo come abitazione propria per un periodo limitato, come nei Paesi Bassi dal 2022, con l’eccezione dell’affitto a canoni accessibili. Le nuove costruzioni e il recupero di edifici sfitti sono esclusi.
  • Chi compra un edificio già abitato non può usare i lavori per aumentare gli affitti nei cinque anni successivi all’acquisto, come in Danimarca dal 2020.
  • Abolire l’esclusione degli affitti e delle plusvalenze residenziali dal reddito imponibile dei fondi e delle SIGI (società immobiliari quotate), ed escludere dai nuovi benefici fiscali del 2026 l’acquisto di edifici già abitati.
  • Usare il diritto di prelazione che la legge quadro e il decreto-legge n. 89/2021 già riconoscono ai comuni e allo Stato nelle vendite di case nelle zone ad alta tensione abitativa, soprattutto di interi edifici, e pubblicare quante volte viene esercitato. E un’imposta maggiorata sugli acquisti in blocco, come in Irlanda.
Obiezioni e risposte

I fondi portano investimenti e costruiscono case.

Per questo la proposta non tocca né le nuove costruzioni, né la costruzione per l’affitto, né il recupero di edifici vuoti: frena l’acquisto di case già esistenti, che cambia il proprietario ma non aggiunge case. Gli studi vanno in entrambe le direzioni. Negli Stati Uniti (Coven, 2024), quando grandi investitori hanno comprato case per affittarle, gli affitti sono scesi, ma i prezzi sono saliti e meno famiglie erano proprietarie della propria casa. In Irlanda, dove hanno comprato case già affittate, gli affitti sono aumentati più che presso gli altri proprietari. Per questo la regola esclude l’affitto a canoni accessibili e va insieme a più edilizia pubblica (vedi la proposta 4).

I fondi sono una piccola parte del mercato.

Nel 2025 le famiglie hanno comprato l’87,5 % delle case vendute in Portogallo; imprese, fondi e altri soggetti hanno comprato le restanti, circa 21.000. Ma l’effetto si concentra dove comprano interi edifici: in Irlanda gli investitori istituzionali possedevano circa il 4 % delle case studiate, eppure l’effetto si è visto sugli affitti. Nei Paesi Bassi, la regola che proponiamo ha ridotto del 73 % gli acquisti da parte di investitori a Rotterdam, e il loro posto è stato preso da chi comprava la prima casa.

Va contro il diritto di proprietà e le regole europee.

La Corte di giustizia dell’UE ha riconosciuto, nel 2013 (causa Libert), che le esigenze abitative possono giustificare limiti alla libera circolazione dei capitali, purché le regole non siano discriminatorie e siano proporzionate. La regola olandese si applica a tutti gli acquirenti allo stesso modo, quella danese è in vigore dal 2020 e il diritto di prelazione dei comuni esiste già nella legge portoghese.

Cosa mostrano gli studi e i dati
  • Banca centrale d’Irlanda, McCarthy (2024): dopo aver comprato case già affittate, gli investitori istituzionali hanno aumentato gli affitti di 4,1 punti percentuali in più rispetto agli altri proprietari di case comparabili, circa 78 euro al mese. L’autore osserva che la causa può essere il potere di mercato o un servizio migliore.
  • Raymond et al. (2016), Federal Reserve di Atlanta: i grandi proprietari societari avevano una probabilità più alta dell’8 % di chiedere sfratti rispetto ai piccoli proprietari, a parità delle altre differenze.
  • Gurun et al. (2023), Review of Financial Studies: quando grandi proprietari si fondono, gli affitti salgono nei quartieri dove entrambi avevano case, ma la criminalità scende. Coven (2024), documento di lavoro: negli Stati Uniti, gli acquisti da parte di grandi investitori hanno aumentato l’offerta in affitto e fatto scendere gli affitti. Citiamo entrambe le posizioni.
  • Università Erasmus di Rotterdam (2025): la regola olandese ha ridotto del 73 % gli acquisti da parte di investitori nelle zone interessate, senza un calo dei prezzi; gli autori avvertono che può rendere più difficile l’accesso per chi è in affitto con redditi più bassi, motivo per cui la affianchiamo a più edilizia pubblica. Amsterdam (2022): la quota di case comprate da locatori è passata dal 18 % al 6 %.
  • Danimarca, legge n. 818 del 2020: dopo un cambio di proprietario, gli affitti possono aumentare per lavori di ammodernamento solo dopo cinque anni.
  • Irlanda: chi compra 10 o più abitazioni in 12 mesi paga il 15 % di imposta di bollo, da ottobre 2024 (10 % tra il 2021 e il 2024).
  • Statuto dei benefici fiscali, articolo 22: gli affitti e le plusvalenze dei fondi immobiliari sono esclusi dal reddito imponibile ai fini dell’imposta sulle società; i fondi pagano un’imposta di bollo dello 0,0125 % a trimestre sul loro valore. Decreto-legge n. 97/2026: esenzione dall’imposta sui trasferimenti immobiliari (IMT) e dall’imposta di bollo per l’acquisto di edifici da affittare, compresi edifici esistenti, e diritto a un indennizzo se le regole sugli affitti cambiano.
  • INE, via Lusa (2026): nel 2025 sono state vendute 169.812 case, l’87,5 % delle quali comprate da famiglie.
  • Decreto-legge n. 89/2021: i comuni, le regioni autonome e lo Stato hanno diritto di prelazione nelle vendite di case nelle zone ad alta tensione abitativa. Corte di giustizia dell’UE, Libert (2013): le esigenze abitative possono giustificare restrizioni, se proporzionate e non discriminatorie.

04

Più edilizia pubblica

L’edilizia sociale è meno del 2 % delle case in Portogallo, contro una media del 7 % nell’OCSE e più del 20 % in Austria, Danimarca e Paesi Bassi. Con così poca edilizia sociale, chi ha redditi bassi dipende solo dal mercato, e a Porto l’attesa per una casa pubblica supera i tre anni. Nel 2025 il 27,2 % di chi pagava un affitto a prezzi di mercato spendeva più del 40 % del reddito per la casa; tra chi pagava un affitto ridotto, solo il 2,8 %. Il piano di ripresa europeo ha dato una spinta, ma sta per concludersi, e l’OCSE afferma che occorrerà continuare ad aumentare gli investimenti.

Misure

  • Un programma pubblico di costruzione e recupero a lungo termine, con un finanziamento pluriennale garantito dopo il piano di ripresa europeo, con il prestito della Banca europea per gli investimenti e le nuove regole europee che, da dicembre 2025, consentono di sostenere l’edilizia accessibile senza notifica preventiva alla Commissione.
  • Quartieri a reddito misto, aperti anche al ceto medio, come a Vienna, invece di grandi quartieri solo per chi ha redditi più bassi.
  • Affitti che coprono i costi e non il profitto, e un fondo nazionale alimentato dagli affitti delle case già ripagate, che finanzia case nuove, come il Landsbyggefonden danese dal 1967.
  • Cooperative edilizie su terreni pubblici concessi in diritto di superficie, senza venderli, e un elenco pubblico e verificabile delle case consegnate, con le date.
Obiezioni e risposte

L’edilizia pubblica crea ghetti.

Dipende dal modello. I grandi quartieri solo per poveri, come alcuni negli Stati Uniti, hanno dato cattivi risultati, e uno studio mostra che i bambini che ne sono usciti hanno poi avuto più occupazione e redditi più alti. Per questo proponiamo il modello di Vienna: nel 2026 vi ha accesso una persona sola con un reddito fino a 61.280 euro netti all’anno, il che mescola i redditi. Lì circa 824.000 persone vivono in case comunali o di associazioni senza scopo di lucro.

È caro, e lo Stato non riesce a costruire.

Una casa pubblica non è una spesa a fondo perduto: è un patrimonio che resta, e gli affitti ne ripagano una parte. In Danimarca gli affitti delle case già ripagate finanziano quelle nuove. Il Governo ha annunciato 31.700 case completate con il piano di ripresa europeo; poiché non esiste un conteggio indipendente di quelle già consegnate alle famiglie, chiediamo un elenco pubblico. E gli investimenti europei esistono: la Banca europea per gli investimenti ha approvato 1340 milioni di euro per circa 12.000 case ad affitto accessibile in Portogallo.

L’edilizia pubblica toglie spazio all’edilizia privata.

Uno studio statunitense (Eriksen e Rosenthal, 2010) trova questo effetto per le case costruite da privati con benefici fiscali, con un ampio margine di incertezza. Ma in Portogallo il problema è opposto: servono circa 45.000 case all’anno e, nell’ultimo decennio, ne sono state costruite circa 15.000. A Vienna, nei quartieri con più edilizia senza scopo di lucro gli affitti privati sono saliti più lentamente.

Cosa mostrano gli studi e i dati
  • OCSE, Affordable Housing Database: l’edilizia sociale rappresenta in media il 7 % delle case nell’OCSE e più del 20 % in Austria, Danimarca e Paesi Bassi; in Portogallo, meno del 2 %.
  • OCSE (2026): il Portogallo ha «uno dei patrimoni di edilizia sociale più piccoli dell’OCSE»; a Porto l’attesa supera i tre anni; gli investimenti stanno aumentando, ma «occorrerà continuare ad ampliarli».
  • Eurostat (2025): il 27,2 % di chi è in affitto a prezzi di mercato in Portogallo spende più del 40 % del reddito per la casa (18,6 % nell’UE); tra chi paga un affitto ridotto, il 2,8 %.
  • Città di Vienna: 430.101 persone vivono in case comunali e 394.409 in case di associazioni senza scopo di lucro; il limite di reddito nel 2026 è di 61.280 euro netti all’anno per una persona. Banabak (2022): nei quartieri con più edilizia senza scopo di lucro gli affitti privati salgono più lentamente.
  • Città di Zurigo (2024): un trilocale senza scopo di lucro costa in media 1.022 franchi al mese, contro 1.875 sul mercato.
  • Housing 2030 (UNECE, UN-Habitat e Housing Europe): in Danimarca, quando il mutuo di un complesso è stato ripagato, gli affitti continuano a essere riscossi e l’eccedenza va al fondo nazionale, che finanzia nuove case e lavori.
  • Fenelon et al. (2017), American Journal of Public Health: vivere in un alloggio pubblico è associato a una salute migliore e a meno disagio psicologico rispetto a chi è ancora in attesa.
  • Diamond e McQuade (2019), Journal of Political Economy: nei quartieri a basso reddito degli Stati Uniti, la nuova edilizia accessibile ha fatto salire del 6,5 % il valore delle case circostanti e scendere la criminalità. Chyn (2018), American Economic Review: i bambini che hanno lasciato i complessi di edilizia pubblica ad alta povertà di Chicago hanno poi avuto più occupazione e redditi più alti, motivo per cui proponiamo quartieri misti.
  • Eriksen e Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: negli Stati Uniti, l’edilizia accessibile costruita con benefici fiscali ha sostituito, in gran parte, l’edilizia privata. Lo citiamo perché è la principale obiezione.
  • Governo, via Sábado (2026): 31.700 case pubbliche completate con il piano di ripresa europeo, secondo il Governo. Banca europea per gli investimenti (2025): 1340 milioni di euro per circa 12.000 case ad affitto accessibile. Commissione europea (2025): piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili.
  • AICCOPN (2024): servono circa 45.000 case all’anno; nell’ultimo decennio ne sono state costruite circa 15.000 all’anno.

05

Iniziativa pubblica di recupero degli immobili sfitti a fini abitativi

Il censimento del 2021 ha contato 723.215 case vuote, il 12,1 % del totale. Più della metà, circa 375.000, non era né in vendita né in affitto, e quasi 90.000 di queste si trovavano nell’area metropolitana di Lisbona. Molte si trovano nell’entroterra o sono in rovina, ma anche una piccola parte di quelle situate nelle città farebbe la differenza. E lo Stato stesso ha case vuote: nel 2022 sono stati individuati 717 immobili pubblici sfitti idonei all’uso abitativo, e lo Stato continua a venderne alcuni.

Misure

  • Un inventario pubblico e annuale degli edifici vuoti dello Stato e dei comuni, come già prevedeva un decreto-legge del 2020, e lo stop alla vendita di quelli idonei all’uso abitativo: diventano edilizia pubblica o cooperativa.
  • Sostegno ai lavori per i proprietari che affittano case vuote a canoni accessibili, come il contributo irlandese, e squadre che affiancano i proprietari, come in Scozia.
  • Locazione da parte dello Stato e dei comuni per la sublocazione, pagando però solo per le case occupate.
  • Nelle zone ad alta tensione abitativa, applicare davvero l’imposta municipale sugli immobili (IMI) maggiorata sugli immobili sfitti, con l’individuazione fatta dall’amministrazione fiscale a partire dai consumi di acqua ed elettricità. Per gli edifici vuoti e degradati da molti anni, i lavori coattivi e la locazione forzata che il regime della rigenerazione urbana già prevede, sempre con preavviso e indennizzo.
Obiezioni e risposte

La maggior parte delle case vuote si trova nell’entroterra o è in rovina.

È vero che ci sono più case vuote nell’entroterra (17,4 % nell’Alto Alentejo e nel Médio Tejo) e che molte hanno bisogno di lavori. Per questo la proposta si concentra sulle zone ad alta tensione abitativa e comincia dagli edifici pubblici e dalle case che richiedono pochi lavori. Anche così, solo nell’area metropolitana di Lisbona c’erano quasi 90.000 case vuote fuori dal mercato. E recuperare emette meno carbonio che demolire e ricostruire.

Obbligare ad affittare è un attacco alla proprietà privata.

La proposta comincia con accordi volontari e sostegno ai lavori. Gli strumenti coercitivi sono riservati agli edifici vuoti e degradati da molti anni, con preavviso e indennizzo, ed esistono nella legge portoghese dal 2009, nel regime della rigenerazione urbana. La Costituzione tutela la proprietà, ma anche il diritto all’abitazione (articolo 65). In Danimarca, nei comuni interessati, una casa vuota da più di sei settimane deve essere comunicata al comune, che può indicare un inquilino.

Ci si è già provato e non ha funzionato.

I programmi volontari portoghesi hanno avuto scarsa adesione: Porto com Sentido è arrivato a 229 case in cinque anni, e Arrendar para Subarrendar ha pagato affitti per case rimaste quasi tutte vuote. Ne abbiamo tratto una lezione: pagare solo per le case occupate, aggiungere fondi per i lavori e dare garanzie reali ai proprietari. Dove si è fatto così, ha funzionato: in Irlanda il contributo ai lavori ha riportato in uso 3066 case nel 2025, e in Scozia le squadre per le case vuote hanno aiutato a recuperarne 2066 in un anno. In Francia, l’imposta sulle case sfitte le ha ridotte del 13 %.

Cosa mostrano gli studi e i dati
  • INE e LNEC, via Lusa (2024): 723.215 case vuote nel censimento del 2021, il 12,1 % del totale; la percentuale è più alta nell’Alto Alentejo e nel Médio Tejo (17,4 %). Observador, con dati INE: 375.118 case vuote per motivi diversi dalla vendita o dall’affitto, 89.728 delle quali nell’area metropolitana di Lisbona.
  • ECO (2022): un decreto del Governo ha individuato 717 immobili dello Stato inutilizzati o sfitti idonei all’uso abitativo. Observador (2026): lo Stato continua a vendere immobili idonei all’uso abitativo.
  • Lusa (2024): per l’IMI del 2023, solo 64 comuni hanno segnalato immobili sfitti, 12.776 in tutto. Decreto-legge n. 159/2006: un immobile è sfitto se è inutilizzato da un anno, cosa che si verifica, per esempio, dall’assenza di consumi di acqua ed elettricità.
  • Regime giuridico della rigenerazione urbana (decreto-legge n. 307/2009): prevede già lavori coattivi (articolo 55), locazione forzata (articolo 59) e vendita forzata (articolo 62). Il Governo ha abrogato nel 2024 la locazione forzata delle case sfitte introdotta nel 2023.
  • DN (2025): nel programma Arrendar para Subarrendar, lo Stato ha preso in affitto 290 case e solo 62 erano occupate, dopo aver pagato 2,8 milioni di euro di affitti nel 2024. DN (2024): Porto com Sentido ha ottenuto 229 case in cinque anni.
  • Governo irlandese (2026): il contributo al recupero delle case vuote ha riportato in uso 3066 case nel 2025. Scottish Empty Homes Partnership (2025): 2066 case vuote riportate in uso nel 2024–25, un record.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: l’imposta francese sulle case sfitte le ha ridotte del 13 %, e la maggior parte è diventata abitazione permanente.
  • Danimarca, legge sull’abitazione del 2022, §5: nei comuni interessati, una casa vuota da più di sei settimane deve essere comunicata, e il comune può indicare un inquilino.
  • Huuhka et al. (2023), Buildings & Cities: nei tre casi studiati, conservare e recuperare gli edifici ha emesso meno carbonio che demolire e ricostruire.

06

L’applicazione di tetti agli affitti davvero accessibili

Dal 1° settembre 2026, l’affitto «accessibile» esente da imposte è calcolato a partire dall’80 % dell’affitto mediano del comune, senza alcun legame con il reddito di chi ci andrà a vivere. A Lisbona il tetto per un appartamento con due camere da letto è di 1309 euro al mese, più di un intero salario minimo (920 euro). Un tetto che si limita a uno sconto sul mercato sale con il mercato. Nel 2025 il 27,2 % di chi era in affitto a prezzi di mercato in Portogallo ha speso più del 40 % del reddito per la casa, contro il 18,6 % nell’UE.

Misure

  • Nei programmi con denaro o benefici fiscali pubblici, affitti legati al reddito: al massimo il 30 % del reddito del nucleo familiare, entro i limiti che la legge portoghese ha già usato nel Programma di affitto accessibile (incidenza dell’affitto sul reddito tra il 15 % e il 35 %), e tetti per zona calcolati anche a partire dai salari locali.
  • Affitti di riferimento per zona, con dati pubblici e metodi scientifici, come il Mietspiegel tedesco, e aumenti annuali nei contratti in corso legati all’inflazione, come il Portogallo fa già.
  • Nelle zone ad alta tensione abitativa, affitto iniziale dei nuovi contratti al massimo del 10 % sopra l’affitto di riferimento, come in Germania, con l’esclusione delle case nuove e di quelle ristrutturate a fondo. Nel frattempo, mantenere l’attuale limite agli aumenti nei nuovi contratti per case già affittate.
  • Benefici fiscali solo per i proprietari che rispettano questi tetti, e controlli con i dati dei contratti già comunicati al fisco.
Obiezioni e risposte

Il controllo degli affitti riduce l’offerta di case in affitto.

Un congelamento rigido può ridurre l’offerta: a San Francisco i proprietari interessati hanno ritirato dal mercato degli affitti il 15 % delle case, e in Irlanda e in Catalogna ci sono segnali di meno costruzioni o meno annunci dopo i limiti. Per questo il modello che proponiamo è diverso: non congela gli affitti, li lega a un riferimento che segue il mercato e l’inflazione ed esclude le case nuove, come fa la Germania dal 2015. Lo studio pubblicato sul limite catalano del 2020 ha rilevato affitti più bassi dal 4 % al 6 % senza riduzione dell’offerta. E si accompagna a più edilizia pubblica (vedi la proposta 4) e a case vuote riportate in uso (vedi la proposta 5), perché l’offerta cresca.

Meglio dare sussidi per l’affitto alle famiglie.

Senza regolazione, i sussidi finiscono in gran parte nell’affitto: in Francia, di ogni euro di sussidio in più, 78 centesimi sono andati all’affitto; nel Regno Unito, quando il sussidio è stato tagliato, tra il 60 % e due terzi del taglio sono ricaduti sui proprietari. I sussidi servono, ma funzionano meglio insieme ai tetti agli affitti.

Un tetto del 30 % del reddito è arbitrario.

È una convenzione, usata negli Stati Uniti dal 1981, e per questo proponiamo che i tetti partano dai redditi reali di ogni zona. Ma non è estranea al Portogallo: l’affitto agevolato non può superare il 23 % del reddito, e il vecchio Programma di affitto accessibile richiedeva un’incidenza dell’affitto sul reddito tra il 15 % e il 35 %. Ciò che non ha senso è chiamare accessibile un affitto superiore a un salario minimo.

Cosa mostrano gli studi e i dati
  • Decreto-legge n. 97/2026: dal 1° settembre 2026, l’affitto massimo del nuovo regime di affitto accessibile parte dall’80 % dell’affitto mediano del comune, senza requisiti di reddito, con esenzione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle società per il proprietario. Decreto ministeriale n. 454/2026/1: a Lisbona il tetto è di 1006 euro per un appartamento con una camera da letto e di 1309 euro per uno con due; a Porto, 866 e 1118 euro.
  • Decreto-legge n. 139/2025: il salario minimo è di 920 euro lordi al mese nel 2026. INE, via Lusa (2026): nel secondo trimestre del 2026, l’affitto mediano dei nuovi contratti è stato di 17,79 €/m² a Lisbona e di 10,17 €/m² a livello nazionale.
  • Eurostat (2025): il 27,2% degli inquilini a prezzi di mercato in Portogallo spende più del 40% del reddito per la casa; nell’UE, il 18,6%.
  • Decreto-legge n. 68/2019: il vecchio Programma di affitto accessibile richiedeva un’incidenza dell’affitto sul reddito tra il 15 % e il 35 %. Legge n. 32/2016: nell’affitto agevolato, l’affitto non può superare il 23 % del reddito.
  • Codice civile tedesco, §556d e §556f: nelle zone ad alta tensione abitativa, l’affitto iniziale non può superare di più del 10 % l’affitto di riferimento, fino alla fine del 2029; le case affittate per la prima volta dopo ottobre 2014 sono escluse. Breidenbach et al. (2022), Regional Science and Urban Economics: la regola ha frenato gli affitti fino al 5 %, ma l’effetto è scomparso dopo circa un anno, motivo per cui la affianchiamo ad affitti di riferimento e controlli.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza e Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: la legge catalana del 2020 ha fatto scendere gli affitti tra il 4 % e il 6 %, senza riduzione dell’offerta. Monràs e García-Montalvo (2023), in un documento di lavoro, rilevano un’uscita di case dal mercato nel segmento più caro. Fedea (2026), in uno studio descrittivo: dopo i limiti del 2024, gli annunci di affitto sono calati del 22 % a Barcellona.
  • Diamond, McQuade e Qian (2019), American Economic Review: a San Francisco, un controllo rigido, senza eccezioni per le case nuove, ha protetto chi ci abitava, ma i proprietari interessati hanno ridotto del 15 % l’offerta in affitto. ESRI (2025): in Irlanda, le zone di pressione sugli affitti hanno frenato gli aumenti, ma hanno coinciso con un calo della nuova offerta.
  • Governo olandese (2024): l’estensione del sistema a punti agli affitti di fascia media avrebbe dovuto ridurre l’affitto di oltre 300.000 case, in media di 190 euro al mese. NOS (2026): nel 2025 gli investitori hanno venduto più di 65.000 case in affitto; la valutazione ufficiale è prevista per il 2027.
  • Fack (2006), Labour Economics: in Francia ogni euro in più di sussidio per l’affitto ha fatto salire di 78 centesimi l’affitto pagato dai nuovi beneficiari. Gibbons e Manning (2006), Journal of Public Economics: nel Regno Unito tra il 60% e i due terzi di un taglio al sussidio per l’affitto sono ricaduti sui proprietari.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: una rassegna di quasi tutta la ricerca conclude che il controllo degli affitti frena gli aumenti nelle case interessate, ma ha effetti collaterali, motivo per cui lo proponiamo escludendo le case nuove e con più offerta pubblica.

La casa è un diritto.
Facciamolo rispettare.

Unisciti a chi si sta già organizzando nei palazzi, nei quartieri e nei posti di lavoro in tutto il paese.

Partecipa
Contattaci