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El programa

Lo que exigimos

Seis propuestas para que la vivienda vuelva a ser asequible, que cualquier gobierno puede poner en práctica. Todas se aplican ya en otros países europeos o están previstas en la ley portuguesa, y en cada una indicamos los estudios y los datos que la respaldan, los riesgos que hay que evitar y las objeciones más habituales, con respuesta.

01

Revertir la ley de arrendamientos

La Ley 31/2012, aprobada en tiempos de la troika, acabó con la duración mínima de cinco años de los contratos, redujo de cinco a dos años el preaviso para que el arrendador rescinda sin causa un contrato indefinido y creó un procedimiento rápido de desahucio. Prometía más viviendas en alquiler, pero ningún estudio demuestra que las haya traído. Parte de la ley se corrigió en 2019 y en 2023, y el Gobierno propone ahora dar marcha atrás. Europa va en sentido contrario: los Países Bajos, Escocia, Inglaterra e Irlanda han acabado con los contratos cortos como norma o con la rescisión sin causa.

Medidas

  • Contratos indefinidos como norma, o con una duración mínima de cinco años, como antes de 2012 y como en España (cinco años, siete si el arrendador es una empresa).
  • El arrendador solo puede rescindir el contrato por los motivos que prevé la ley: necesitar la vivienda para sí o para sus hijos, obras de gran entidad, impago del alquiler u otro incumplimiento grave. Nunca para subir el alquiler, como dice la ley alemana.
  • Protección permanente para quienes tienen 65 años o más o una discapacidad y viven desde hace muchos años en la misma vivienda, como la ley ya hace desde 2023 para los contratos anteriores a 1990, con el coste social a cargo del Estado y no del arrendador.
  • Rechazar el proyecto de ley 103/XVII, que elimina el límite a las subidas en los nuevos contratos, permite desahuciar con dos meses de alquiler impagados y elimina el límite a las fianzas.
Objeciones y respuestas

Sin contratos cortos, los propietarios dejan de alquilar.

Antes de 2012, los contratos de duración determinada eran como mínimo de cinco años, y ningún estudio demuestra que acabar con esa norma haya traído más viviendas en alquiler. En Alemania, donde el arrendador necesita un interés legítimo para rescindir el contrato, el 52,8% de la población vive de alquiler, el mayor porcentaje de la UE. Francia exige tres años (seis a las empresas) y España cinco (siete a las empresas), y ambas tienen grandes mercados de alquiler. Lo que los estudios asocian con menos oferta son las congelaciones rígidas de los alquileres, que no proponemos (ver propuesta 6).

Es una idea radical.

Quien propuso acabar con la rescisión sin causa en Inglaterra fue el gobierno conservador de Theresa May, en 2019, que la calificó de «una de las mayores causas» de que haya familias sin hogar; la ley está en vigor desde el 1 de mayo de 2026. En los Países Bajos, el fin de los contratos temporales como norma se aprobó en 2023 con el apoyo del gobierno de Mark Rutte. En Irlanda, desde marzo de 2026, los arrendadores con cuatro o más viviendas ya no pueden rescindir un contrato sin uno de los motivos previstos en la ley.

¿Y quien no paga?

Puede seguir siendo desahuciado: el impago del alquiler es motivo de rescisión del contrato en todos los modelos que citamos. Desde 2023, la ley portuguesa ya prevé que el Estado pague al arrendador, en los casos previstos, los alquileres que vencen durante el proceso de desahucio por impago. Proponemos reforzar esa garantía, para que la estabilidad de quien alquila no la pague el arrendador.

Lo que muestran los estudios y los datos
  • Ley 31/2012 (resumen de los cambios): acabó con la duración mínima de cinco años de los contratos de duración determinada, redujo de cinco a dos años el preaviso para que el arrendador rescinda sin causa un contrato indefinido y creó el procedimiento especial de desahucio. El objetivo declarado, en el memorando de la troika, era aumentar la oferta de viviendas en alquiler.
  • Ley 13/2019: restableció parte de la estabilidad, con contratos de al menos un año, renovaciones de tres años y cinco años de preaviso para rescindir sin causa un contrato indefinido. Ley 56/2023: los contratos anteriores a 1990 dejan de pasar al régimen nuevo, y el Estado pasa a pagar al arrendador, en los casos previstos, los alquileres que vencen durante el proceso de desahucio.
  • DECO PROteste (2026): el proyecto de ley 103/XVII elimina el límite del 2% en los nuevos contratos, permite el desahucio con dos meses de alquiler impagados (hoy tres) y elimina el límite a las fianzas. Fue aprobado en la votación de totalidad el 30 de septiembre de 2026 y se debate ahora en comisión.
  • Relatora Especial de la ONU sobre la vivienda (2017), tras su visita a Portugal: la liberalización del alquiler facilitó el desahucio o el desplazamiento de los inquilinos.
  • Eurostat (2025): el 52,8% de la población alemana vive de alquiler, el mayor porcentaje de la UE. Código Civil alemán, §573: el arrendador solo puede rescindir el contrato con un interés legítimo, y nunca para subir el alquiler.
  • Países Bajos: desde el 1 de julio de 2024, los contratos indefinidos vuelven a ser la norma, con una ley de iniciativa parlamentaria aprobada en 2023. Escocia: desde diciembre de 2017, los contratos son indefinidos y el arrendador solo puede rescindirlos por uno de los 18 motivos previstos en la ley.
  • Inglaterra: la Renters’ Rights Act 2025 acabó, el 1 de mayo de 2026, con la rescisión sin causa, una medida anunciada por el gobierno de Theresa May en 2019. Irlanda: desde el 1 de marzo de 2026, los nuevos contratos tienen ciclos de seis años, y los arrendadores con cuatro o más viviendas no pueden rescindirlos sin causa.
  • España, Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9: duración mínima de cinco años, siete si el arrendador es una empresa. Francia, ley de 1989, artículo 10: tres años, seis si el arrendador es una empresa.
  • Vásquez-Vera y otros (2017), Social Science & Medicine: en una revisión de 47 estudios, la amenaza de desahucio se asocia con peor salud mental y física. Simsek y otros (2021), Health & Place: un metaanálisis de 64 estudios encuentra una asociación negativa entre las mudanzas en la infancia y la salud, más fuerte cuantas más mudanzas.

02

El fin de las demoliciones y los desahucios sin alternativa habitacional

En julio de 2025, el Ayuntamiento de Loures demolió 55 viviendas precarias en el Bairro do Talude Militar sin alternativa habitacional para quienes vivían allí. Hubo familias que durmieron en tiendas de campaña y en una iglesia, el tribunal suspendió las demoliciones y la Fiscalía abrió una investigación. A finales de 2024 había 14 476 personas sin hogar en el Portugal continental, un 10% más que un año antes. No pedimos que se legalice lo ilegal ni que dejen de existir los desahucios: pedimos que nadie se quede en la calle por su causa. Seixal demostró que es posible, al realojar a las familias del Bairro da Jamaica antes de demolerlo.

Medidas

  • Ninguna demolición de viviendas habitadas sin una solución habitacional adecuada para cada familia, acordada antes de la demolición.
  • Extender a todos los desahucios, públicos y privados, la norma que la Ley de Bases ya aplica a los desahucios del Estado y de los ayuntamientos: ninguna persona vulnerable se queda sin alternativa. El coste corre a cargo del Estado y no del arrendador, que cobra los alquileres pendientes, como en Francia.
  • Una tregua invernal, como en Francia, donde no hay desahucios de viviendas habitadas entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo, salvo que haya realojo.
  • Un censo actualizado de las familias con necesidad de vivienda, que incluya a quienes llegaron después de los antiguos censos, como recomendó el Defensor del Pueblo en 2016, con plazos y presupuesto para realojarlas.
Objeciones y respuestas

Esto protege la construcción ilegal y las ocupaciones.

No. La ley sigue permitiendo desahuciar a quien ocupa ilegalmente una vivienda, y las construcciones ilegales pueden demolerse. Lo que pedimos es lo que ya dicen la Ley de Bases, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos: un desahucio no puede dejar a nadie sin hogar y tiene que ser proporcionado. En el Bairro da Jamaica, Seixal realojó a las 241 familias y fue demoliendo los edificios a medida que quedaban vacíos. Es posible hacer las dos cosas.

¿Quién paga? ¿Y no es injusto adelantar a quien espera una vivienda?

Las familias con necesidad de vivienda ya tienen derecho a apoyo por ley (Decreto-ley 89/2021), y hay financiación en el programa 1.º Direito, con fondos del PRR y de los Presupuestos del Estado. Dejar a gente en la calle también cuesta: los estudios muestran más visitas al hospital, más uso de albergues e ingresos más bajos después de un desahucio. Nadie se adelanta: el realojo sigue los criterios de necesidad que la ley ya define, y el censo que proponemos incluye a quienes están esperando.

El arrendador privado no tiene por qué hacer de Estado del bienestar.

Estamos de acuerdo. Por eso el coste de las alternativas corre a cargo del Estado: si un desahucio se aplaza por falta de alternativa, el Estado paga al arrendador los alquileres pendientes. En Francia es así desde hace un siglo, y el Código de Procedimientos Civiles de Ejecución establece que la negativa del Estado a ejecutar un desahucio da derecho a indemnización.

Lo que muestran los estudios y los datos

03

Freno a la compra de vivienda por fondos inmobiliarios

Cuando un fondo compra un edificio ya habitado, no añade ninguna vivienda: cambia el propietario, y muchas veces el alquiler. En Irlanda, el banco central concluyó que los inversores institucionales que compraron viviendas ya alquiladas subieron los alquileres 4,1 puntos porcentuales más que los demás arrendadores. En Portugal, los alquileres y las plusvalías de los fondos inmobiliarios quedan fuera de la base imponible del impuesto sobre sociedades (IRC), y un decreto-ley de mayo de 2026 dio nuevos beneficios fiscales a quien compre edificios para alquilar, incluidos edificios que ya existen. Los Países Bajos, Dinamarca e Irlanda ya han frenado este tipo de compras, cada uno a su manera.

Medidas

  • En las zonas de presión urbanística, las viviendas existentes por debajo de cierto valor solo pueden comprarse como vivienda propia durante un periodo limitado, como en los Países Bajos desde 2022, salvo para alquilarlas a precios asequibles. La construcción nueva y la rehabilitación de edificios vacíos quedan fuera.
  • Quien compra un edificio ya habitado no puede usar obras para subir los alquileres durante cinco años después de la compra, como en Dinamarca desde 2020.
  • Acabar con la exclusión de los alquileres y las plusvalías de vivienda de la base imponible de los fondos y de las SIGI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), y excluir de los nuevos beneficios fiscales de 2026 la compra de edificios ya habitados.
  • Usar el derecho de tanteo que la Ley de Bases y el Decreto-ley 89/2021 ya conceden a los ayuntamientos y al Estado en las ventas de viviendas en zonas de presión urbanística, sobre todo de edificios enteros, y publicar cuántas veces se usa. Y un impuesto agravado sobre las compras en bloque, como en Irlanda.
Objeciones y respuestas

Los fondos traen inversión y construyen viviendas.

Por eso la propuesta no toca la construcción nueva, la construcción para alquilar ni la rehabilitación de edificios vacíos: frena la compra de viviendas que ya existen, que cambia el dueño pero no añade viviendas. Los estudios apuntan en las dos direcciones. En EE. UU. (Coven, 2024), cuando grandes inversores compraron casas para alquilarlas, los alquileres bajaron, pero los precios subieron y hubo menos familias propietarias de su vivienda. En Irlanda, donde compraron viviendas que ya estaban alquiladas, los alquileres subieron más que con los demás arrendadores. Por eso la regla deja fuera el alquiler a precios asequibles y va acompañada de más vivienda pública (ver propuesta 4).

Los fondos son una pequeña parte del mercado.

En 2025, las familias compraron el 87,5% de las viviendas vendidas en Portugal; empresas, fondos y otras entidades compraron el resto, unas 21 000. Pero el efecto se concentra donde compran edificios enteros: en Irlanda, los inversores institucionales tenían alrededor del 4% de las viviendas estudiadas y aun así se notó en los alquileres. En los Países Bajos, la norma que proponemos redujo un 73% las compras de inversores en Róterdam, y fueron los compradores de primera vivienda quienes ocuparon su lugar.

Va contra el derecho de propiedad y las normas europeas.

El Tribunal de Justicia de la UE aceptó en 2013 (asunto Libert) que las necesidades de vivienda pueden justificar límites a la libre circulación de capitales, siempre que las normas no discriminen y sean proporcionadas. La norma neerlandesa se aplica a todos los compradores por igual, la danesa está en vigor desde 2020 y el derecho de tanteo de los ayuntamientos ya existe en la ley portuguesa.

Lo que muestran los estudios y los datos
  • Banco Central de Irlanda, McCarthy (2024): después de comprar viviendas ya alquiladas, los inversores institucionales subieron los alquileres 4,1 puntos porcentuales más que los demás arrendadores con viviendas comparables, unos 78 euros al mes. El autor señala que la causa puede ser el poder de mercado o un mejor servicio.
  • Raymond y otros (2016), Reserva Federal de Atlanta: los grandes arrendadores empresariales tenían un 8% más de probabilidades de solicitar desahucios que los pequeños arrendadores, una vez controladas las demás diferencias.
  • Gurun y otros (2023), Review of Financial Studies: cuando se fusionan grandes arrendadores, los alquileres suben en los barrios donde ambos tenían viviendas, pero la delincuencia baja. Coven (2024), documento de trabajo: en EE. UU., las compras de grandes inversores aumentaron la oferta de alquiler y bajaron los alquileres. Citamos ambas posturas.
  • Universidad Erasmus de Róterdam (2025): la norma neerlandesa redujo un 73% las compras de inversores en las zonas afectadas, sin bajada de los precios; los autores advierten de que puede dificultar el acceso de los inquilinos con menos ingresos, razón por la que la acompañamos de más vivienda pública. Ámsterdam (2022): la proporción de viviendas compradas por arrendadores pasó del 18% al 6%.
  • Dinamarca, Ley 818 de 2020: después de un cambio de propietario, los alquileres solo pueden subir por obras de modernización al cabo de cinco años.
  • Irlanda: quien compra 10 o más viviendas en 12 meses paga un 15% de impuesto del timbre, desde octubre de 2024 (un 10% entre 2021 y 2024).
  • Estatuto de los Beneficios Fiscales, artículo 22: los alquileres y las plusvalías de los fondos inmobiliarios quedan excluidos de la base imponible del impuesto sobre sociedades (IRC); los fondos pagan un impuesto del timbre del 0,0125% trimestral sobre su valor. Decreto-ley 97/2026: exención del impuesto sobre transmisiones (IMT) y del impuesto del timbre en la compra de edificios para alquilar, incluidos edificios existentes, y derecho a indemnización si cambian las normas sobre los alquileres.
  • INE, vía Lusa (2026): en 2025 se vendieron 169 812 viviendas, el 87,5% de ellas compradas por familias.
  • Decreto-ley 89/2021: los ayuntamientos, las regiones autónomas y el Estado tienen derecho de tanteo en las ventas de viviendas en zonas de presión urbanística. Tribunal de Justicia de la UE, Libert (2013): las necesidades de vivienda pueden justificar restricciones, si son proporcionadas y no discriminatorias.

04

Más vivienda pública

La vivienda social es menos del 2% de las viviendas en Portugal, frente al 7% de media en la OCDE y más del 20% en Austria, Dinamarca y los Países Bajos. Con tan poca, quien tiene ingresos bajos depende solo del mercado, y en Oporto la espera por una vivienda pública supera los tres años. En 2025, el 27,2% de quienes pagaban un alquiler a precios de mercado destinaba más del 40% de sus ingresos a la vivienda; entre quienes pagaban un alquiler reducido, solo el 2,8%. El PRR dio un impulso, pero termina, y la OCDE dice que habrá que seguir aumentando la inversión.

Medidas

  • Un programa público de construcción y rehabilitación a largo plazo, con financiación plurianual garantizada después del PRR, con el préstamo del Banco Europeo de Inversiones y las nuevas normas europeas, que desde diciembre de 2025 permiten apoyar la vivienda asequible sin notificación previa a la Comisión.
  • Barrios con rentas mixtas, abiertos también a la clase media, como en Viena, en lugar de grandes barrios solo para quienes tienen menos ingresos.
  • Alquileres que cubren los costes y no el beneficio, y un fondo nacional alimentado por los alquileres de las viviendas ya amortizadas, que financia viviendas nuevas, como el Landsbyggefonden danés desde 1967.
  • Cooperativas de vivienda en suelo público cedido en derecho de superficie, sin venderlo, y una lista pública y verificable de las viviendas entregadas, con fechas.
Objeciones y respuestas

La vivienda pública crea guetos.

Depende del modelo. Los grandes barrios solo para pobres, como algunos en EE. UU., tuvieron malos resultados, y un estudio muestra que los niños que salieron de ellos tuvieron después más empleo e ingresos. Por eso proponemos el modelo de Viena: en 2026, una persona sola con hasta 61 280 euros netos al año tiene acceso, lo que mezcla rentas. Allí, unas 824 000 personas viven en viviendas municipales o de asociaciones sin ánimo de lucro.

Es caro, y el Estado no es capaz de construir.

Una vivienda pública no es un gasto perdido: es patrimonio que permanece, y los alquileres devuelven parte de la inversión. En Dinamarca, los alquileres de las viviendas ya amortizadas financian las nuevas. El Gobierno anunció 31 700 viviendas terminadas con el PRR; como no hay un recuento independiente de las que ya se han entregado a las familias, pedimos una lista pública. Y la inversión europea existe: el Banco Europeo de Inversiones aprobó 1340 millones de euros para unas 12 000 viviendas de alquiler asequible en Portugal.

La vivienda pública le quita sitio a la construcción privada.

Un estudio de EE. UU. (Eriksen y Rosenthal, 2010) encuentra ese efecto para viviendas construidas por privados con beneficios fiscales, con un amplio margen de incertidumbre. Pero en Portugal el problema es el contrario: se necesitan unas 45 000 viviendas al año y, en la última década, se construyeron unas 15 000. En Viena, los barrios con más vivienda sin ánimo de lucro vieron subir los alquileres privados más despacio.

Lo que muestran los estudios y los datos
  • OCDE, Affordable Housing Database: la vivienda social es de media el 7% de las viviendas en la OCDE y más del 20% en Austria, Dinamarca y los Países Bajos; en Portugal, menos del 2%.
  • OCDE (2026): Portugal tiene «uno de los parques de vivienda social más pequeños de la OCDE»; en Oporto, la espera supera los tres años; la inversión está aumentando, pero «habrá que seguir ampliándola».
  • Eurostat (2025): el 27,2% de quienes alquilan a precios de mercado en Portugal destina más del 40% de sus ingresos a la vivienda (18,6% en la UE); entre quienes pagan un alquiler reducido, el 2,8%.
  • Ciudad de Viena: 430 101 personas viven en viviendas municipales y 394 409 en viviendas de asociaciones sin ánimo de lucro; el límite de ingresos en 2026 es de 61 280 euros netos al año para una persona. Banabak (2022): en los barrios con más vivienda sin ánimo de lucro, los alquileres privados suben más despacio.
  • Ciudad de Zúrich (2024): un piso de dos dormitorios sin ánimo de lucro cuesta de media 1.022 francos al mes, frente a 1.875 en el mercado.
  • Housing 2030 (UNECE, ONU-Hábitat y Housing Europe): en Dinamarca, cuando el préstamo de un barrio está amortizado, los alquileres se mantienen y el excedente va al fondo nacional, que financia nuevas viviendas y obras.
  • Fenelon y otros (2017), American Journal of Public Health: vivir en vivienda pública se asocia con mejor salud y menos malestar psicológico, en comparación con quienes aún la esperan.
  • Diamond y McQuade (2019), Journal of Political Economy: en los barrios de bajos ingresos de EE. UU., la nueva vivienda asequible hizo subir un 6,5% el valor de las viviendas de alrededor y bajar la delincuencia. Chyn (2018), American Economic Review: los niños que salieron de barrios públicos de alta pobreza en Chicago tuvieron después más empleo e ingresos, razón por la que proponemos barrios mixtos.
  • Eriksen y Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: en EE. UU., la vivienda asequible construida con beneficios fiscales sustituyó, en gran parte, a la construcción privada. Lo citamos porque es la principal objeción.
  • Gobierno, vía Sábado (2026): 31 700 viviendas públicas terminadas con el PRR, según el Gobierno. Banco Europeo de Inversiones (2025): 1340 millones de euros para unas 12 000 viviendas de alquiler asequible. Comisión Europea (2025): plan europeo de vivienda asequible.
  • AICCOPN (2024): se necesitan unas 45 000 viviendas al año; en la última década se construyeron unas 15 000 al año.

05

Iniciativa pública de recuperación de inmuebles vacíos para uso residencial

El Censo de 2021 contó 723 215 viviendas vacías, el 12,1% del total. Más de la mitad, unas 375 000, no estaban en venta ni en alquiler, casi 90 000 de ellas en el área metropolitana de Lisboa. Muchas están en el interior o en ruinas, pero incluso una pequeña parte de las que están en las ciudades marcaría la diferencia. Y el propio Estado tiene viviendas vacías: en 2022 se identificaron 717 inmuebles públicos desocupados aptos para vivienda, y el Estado sigue vendiendo algunos.

Medidas

  • Un inventario público y anual de los edificios vacíos del Estado y de los ayuntamientos, como ya preveía un decreto-ley de 2020, y el fin de la venta de los que sirven para vivienda: pasan a ser vivienda pública o cooperativa.
  • Ayudas a las obras para los propietarios que pongan viviendas vacías en alquiler a precios asequibles, como la subvención irlandesa, y equipos que acompañen a los propietarios, como en Escocia.
  • Alquiler por parte del Estado y de los ayuntamientos para subarrendar, pero pagando solo por las viviendas ocupadas.
  • En las zonas de presión, aplicar de verdad el recargo del impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) a los inmuebles desocupados, con la identificación a cargo de la Autoridad Tributaria a partir de los consumos de agua y electricidad. Para edificios vacíos y deteriorados desde hace muchos años, las obras forzosas y el alquiler forzoso que el régimen de rehabilitación urbana ya prevé, siempre con aviso previo y compensación.
Objeciones y respuestas

La mayoría de las viviendas vacías está en el interior o en ruinas.

Es cierto que hay más viviendas vacías en el interior (17,4% en el Alto Alentejo y el Médio Tejo) y que muchas necesitan obras. Por eso la propuesta se centra en las zonas de presión urbanística y empieza por los edificios públicos y las viviendas que necesitan pocas obras. Aun así, solo en el área metropolitana de Lisboa había casi 90 000 viviendas vacías fuera del mercado. Y rehabilitar emite menos carbono que demoler y construir de nuevo.

Obligar a alquilar es un ataque a la propiedad privada.

La propuesta empieza por acuerdos voluntarios y ayudas a las obras. Los instrumentos coercitivos quedan para edificios vacíos y deteriorados desde hace muchos años, con aviso previo y compensación, y existen en la ley portuguesa desde 2009, en el régimen de rehabilitación urbana. La Constitución protege la propiedad, pero también el derecho a la vivienda (artículo 65). En Dinamarca, en los municipios afectados, una vivienda vacía durante más de seis semanas tiene que comunicarse al ayuntamiento, que puede asignar un inquilino.

Ya se intentó y no funcionó.

Los programas voluntarios portugueses tuvieron poca adhesión: Porto com Sentido llegó a 229 viviendas en cinco años, y Arrendar para Subarrendar pagó alquileres por viviendas que se quedaron casi todas vacías. Hemos aprendido de ello: pagar solo por las viviendas ocupadas, sumar dinero para obras y dar garantías reales a los propietarios. Donde se hizo así, funcionó: en Irlanda, la subvención a las obras recuperó 3066 viviendas en 2025, y en Escocia los equipos de viviendas vacías ayudaron a recuperar 2066 en un año. En Francia, el impuesto sobre viviendas vacías las redujo un 13%.

Lo que muestran los estudios y los datos
  • INE y LNEC, vía Lusa (2024): 723 215 viviendas vacías en el Censo de 2021, el 12,1% del total; el porcentaje es mayor en el Alto Alentejo y el Médio Tejo (17,4%). Observador, con datos del INE: 375 118 vacías por motivos distintos de la venta o el alquiler, 89 728 de ellas en el área metropolitana de Lisboa.
  • ECO (2022): una resolución del Gobierno identificó 717 inmuebles del Estado inactivos o desocupados aptos para vivienda. Observador (2026): el Estado sigue vendiendo inmuebles aptos para vivienda.
  • Lusa (2024): para el IMI de 2023, solo 64 ayuntamientos comunicaron inmuebles desocupados, 12 776 en total. Decreto-ley 159/2006: un inmueble está desocupado si lleva un año sin uso, lo que se comprueba, por ejemplo, por la falta de consumos de agua y electricidad.
  • Régimen Jurídico de la Rehabilitación Urbana (Decreto-ley 307/2009): ya prevé obras forzosas (artículo 55), alquiler forzoso (artículo 59) y venta forzosa (artículo 62). El Gobierno derogó en 2024 el alquiler forzoso de viviendas desocupadas creado en 2023.
  • DN (2025): en el programa Arrendar para Subarrendar, el Estado alquiló 290 viviendas y solo 62 estaban ocupadas, después de pagar 2,8 millones de euros en alquileres en 2024. DN (2024): Porto com Sentido consiguió 229 viviendas en cinco años.
  • Gobierno irlandés (2026): la subvención a la rehabilitación de viviendas vacías devolvió al uso 3066 viviendas en 2025. Scottish Empty Homes Partnership (2025): 2066 viviendas vacías devueltas al uso en 2024–25, un récord.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: el impuesto francés sobre viviendas vacías las redujo un 13%, y la mayoría pasó a ser vivienda permanente.
  • Dinamarca, Ley de Vivienda de 2022, §5: en los municipios afectados, una vivienda vacía durante más de seis semanas tiene que comunicarse, y el ayuntamiento puede asignar un inquilino.
  • Huuhka y otros (2023), Buildings & Cities: en los tres casos estudiados, mantener y rehabilitar los edificios emitió menos carbono que demoler y construir de nuevo.

06

Topes de alquiler realmente asequibles

Desde el 1 de septiembre de 2026, el alquiler «asequible» con exención de impuestos se calcula a partir del 80% del alquiler mediano del municipio, sin ninguna relación con los ingresos de quien va a vivir allí. En Lisboa, el tope para un piso de dos dormitorios es de 1309 euros al mes, más que un salario mínimo entero (920 euros). Un tope que solo descuenta sobre el mercado sube con el mercado. En 2025, el 27,2% de quienes alquilaban a precios de mercado en Portugal destinó más del 40% de sus ingresos a la vivienda, frente al 18,6% en la UE.

Medidas

  • En los programas con dinero o beneficios fiscales públicos, alquileres ligados a los ingresos: como máximo el 30% de los ingresos del hogar, dentro de los límites que la ley portuguesa ya utilizó en el Programa de Alquiler Asequible (tasa de esfuerzo entre el 15% y el 35%), y topes por zona calculados también a partir de los salarios locales.
  • Alquileres de referencia por zona, con datos públicos y métodos científicos, como el Mietspiegel alemán, y subidas anuales en los contratos en vigor ligadas a la inflación, como Portugal ya hace.
  • En las zonas de mayor presión, alquiler inicial de los nuevos contratos como máximo un 10% por encima del alquiler de referencia, como en Alemania, con las viviendas nuevas y las rehabilitadas a fondo excluidas. Hasta entonces, mantener el límite actual a las subidas en los nuevos contratos de viviendas ya alquiladas.
  • Beneficios fiscales solo para los arrendadores que cumplan estos topes, y control con los datos de los contratos que ya se comunican a Hacienda.
Objeciones y respuestas

El control de alquileres reduce la oferta de viviendas en alquiler.

Una congelación rígida puede reducirla: en San Francisco, los arrendadores afectados retiraron del alquiler el 15% de las viviendas, y en Irlanda y Cataluña hay indicios de menos construcción o menos anuncios después de los límites. Por eso el modelo que proponemos es otro: no congela los alquileres, los vincula a una referencia que sigue el mercado y la inflación, y deja fuera las viviendas nuevas, como hace Alemania desde 2015. El estudio publicado sobre el límite catalán de 2020 encontró alquileres entre un 4% y un 6% más bajos sin reducción de la oferta. Y se combina con más vivienda pública (ver propuesta 4) y con viviendas vacías devueltas al uso (ver propuesta 5), para que la oferta crezca.

Es mejor dar ayudas al alquiler a las familias.

Sin regulación, las ayudas acaban en gran parte en el alquiler: en Francia, de cada euro adicional de subsidio, 78 céntimos fueron a parar al alquiler; en el Reino Unido, cuando se recortó el subsidio, entre el 60% y dos tercios del recorte recayeron sobre los arrendadores. Las ayudas son necesarias, pero funcionan mejor junto con topes de alquiler.

Un tope del 30% de los ingresos es arbitrario.

Es una convención, usada en EE. UU. desde 1981, y por eso proponemos que los topes partan de los ingresos reales de cada zona. Pero no es ajena a Portugal: el alquiler social subvencionado no puede superar el 23% de los ingresos, y el antiguo Programa de Alquiler Asequible exigía una tasa de esfuerzo de entre el 15% y el 35%. Lo que no tiene sentido es llamar asequible a un alquiler mayor que un salario mínimo.

Lo que muestran los estudios y los datos
  • Decreto-ley 97/2026: desde el 1 de septiembre de 2026, el alquiler máximo del nuevo régimen de alquiler asequible parte del 80% del alquiler mediano del municipio, sin condición de ingresos, con exención del IRS y del IRC para el arrendador. Orden 454/2026/1: en Lisboa, el tope es de 1006 euros para un piso de un dormitorio y de 1309 euros para uno de dos; en Oporto, 866 y 1118 euros.
  • Decreto-ley 139/2025: el salario mínimo es de 920 euros brutos al mes en 2026. INE, vía Lusa (2026): en el segundo trimestre de 2026, el alquiler mediano de los nuevos contratos fue de 17,79 €/m² en Lisboa y de 10,17 €/m² en el conjunto del país.
  • Eurostat (2025): el 27,2 % de los inquilinos a precio de mercado en Portugal gastan más del 40 % de sus ingresos en la vivienda; en la UE, el 18,6 %.
  • Decreto-ley 68/2019: el antiguo Programa de Alquiler Asequible exigía una tasa de esfuerzo de entre el 15% y el 35%. Ley 32/2016: en el alquiler social subvencionado, el alquiler no puede superar el 23% de los ingresos.
  • Código Civil alemán, §556d y §556f: en las zonas de mayor presión, el alquiler inicial puede estar como máximo un 10% por encima del alquiler de referencia, hasta finales de 2029; las viviendas alquiladas por primera vez después de octubre de 2014 quedan excluidas. Breidenbach y otros (2022), Regional Science and Urban Economics: la norma frenó los alquileres hasta un 5%, pero el efecto desapareció al cabo de un año aproximadamente, razón por la que la combinamos con alquileres de referencia y control.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: la ley catalana de 2020 bajó los alquileres entre un 4% y un 6%, sin reducción de la oferta. Monràs y García-Montalvo (2023), en un documento de trabajo, encuentran salida de viviendas en el segmento más caro. Fedea (2026), en un estudio descriptivo: después de los límites de 2024, los anuncios de alquiler cayeron un 22% en Barcelona.
  • Diamond, McQuade y Qian (2019), American Economic Review: en San Francisco, un control rígido, sin excepciones para viviendas nuevas, protegió a quienes vivían allí, pero los arrendadores afectados redujeron un 15% la oferta de alquiler. ESRI (2025): en Irlanda, las zonas de presión frenaron las subidas de los alquileres, pero coincidieron con una caída de la oferta nueva.
  • Gobierno neerlandés (2024): la ampliación del sistema de puntos a los alquileres medios debía bajar el alquiler de más de 300 000 viviendas, una media de 190 euros al mes. NOS (2026): en 2025, los inversores vendieron más de 65 000 viviendas alquiladas; la evaluación oficial está prevista para 2027.
  • Fack (2006), Labour Economics: en Francia, cada euro más de ayuda al alquiler hizo subir 78 céntimos el alquiler pagado por los nuevos beneficiarios. Gibbons y Manning (2006), Journal of Public Economics: en el Reino Unido, entre el 60 % y dos tercios de un recorte de la ayuda al alquiler recayó sobre los caseros.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: una revisión de casi toda la investigación concluye que el control de alquileres frena las subidas en las viviendas afectadas, pero tiene efectos secundarios, razón por la que lo proponemos con las viviendas nuevas excluidas y más oferta pública.

La vivienda es un derecho.
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