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Das Programm

Unsere Forderungen

Sechs Vorschläge, damit Wohnen wieder bezahlbar wird, und jede Regierung kann sie umsetzen. Alle werden bereits in anderen europäischen Ländern angewandt oder sind im portugiesischen Recht vorgesehen, und zu jedem nennen wir die Studien und Daten, auf die er sich stützt, die Risiken, die es zu vermeiden gilt, und die häufigsten Einwände, mit unseren Antworten.

01

Rücknahme der Mietrechtsreform

Das Gesetz Nr. 31/2012, verabschiedet zur Zeit der Troika, schaffte die fünfjährige Mindestlaufzeit von Mietverträgen ab, verkürzte die Frist, mit der der Vermieter einen unbefristeten Vertrag ohne Grund kündigen kann, von fünf auf zwei Jahre und schuf ein Schnellverfahren für Räumungen. Es versprach mehr Mietwohnungen, doch keine Studie zeigt, dass es welche gebracht hat. Ein Teil des Gesetzes wurde 2019 und 2023 korrigiert, und die Regierung schlägt nun vor, dies wieder rückgängig zu machen. Europa geht in die entgegengesetzte Richtung: Die Niederlande, Schottland, England und Irland haben Kurzzeitverträge als Regel oder die Kündigung ohne Grund abgeschafft.

Maßnahmen

  • Unbefristete Verträge als Regel oder eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren, wie vor 2012 und wie in Spanien (fünf Jahre, sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist).
  • Der Vermieter kann den Vertrag nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen kündigen: Eigenbedarf für sich oder die Kinder, umfassende Sanierung, Mietrückstände oder eine andere schwere Pflichtverletzung. Niemals, um die Miete zu erhöhen, wie es im deutschen Recht heißt.
  • Dauerhafter Schutz für Menschen ab 65 Jahren oder mit Behinderung, die seit vielen Jahren in derselben Wohnung leben, wie ihn das Gesetz seit 2023 bereits für Verträge von vor 1990 vorsieht, wobei die sozialen Kosten der Staat trägt und nicht der Vermieter.
  • Den Gesetzentwurf 103/XVII ablehnen, der die Begrenzung von Mieterhöhungen bei neuen Verträgen abschafft, die Räumung bei zwei Monatsmieten Rückstand erlaubt und die Begrenzung der Kautionen aufhebt.
Einwände und Antworten

Ohne kurze Verträge vermieten die Vermieter nicht mehr.

Vor 2012 liefen befristete Verträge mindestens fünf Jahre, und keine Studie zeigt, dass die Abschaffung dieser Regel mehr Mietwohnungen gebracht hat. In Deutschland, wo der Vermieter für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse braucht, leben 52,8 % der Bevölkerung zur Miete, der höchste Anteil in der EU. Frankreich verlangt drei Jahre (sechs bei Unternehmen) und Spanien fünf (sieben bei Unternehmen), und beide haben große Mietmärkte. Was Studien mit einem geringeren Angebot in Verbindung bringen, sind starre Mietenstopps, die wir nicht vorschlagen (siehe Vorschlag 6).

Das ist eine radikale Idee.

Vorgeschlagen hat die Abschaffung der Kündigung ohne Grund in England die konservative Regierung von Theresa May im Jahr 2019, die sie als „eine der Hauptursachen“ für Familien ohne Wohnung bezeichnete; das Gesetz ist seit dem 1. Mai 2026 in Kraft. In den Niederlanden wurde die Abschaffung befristeter Verträge als Regel 2023 mit Unterstützung der Regierung von Mark Rutte beschlossen. In Irland können Vermieter mit vier oder mehr Wohnungen seit März 2026 einen Vertrag nur noch aus einem der gesetzlich vorgesehenen Gründe kündigen.

Und wer nicht zahlt?

Er kann weiterhin geräumt werden: Mietrückstände sind in allen genannten Modellen ein Kündigungsgrund. Seit 2023 sieht das portugiesische Recht bereits vor, dass der Staat dem Vermieter in den vorgesehenen Fällen die Mieten zahlt, die während eines Räumungsverfahrens wegen Zahlungsverzugs fällig werden. Wir schlagen vor, diese Garantie zu stärken, damit nicht der Vermieter die Stabilität der Mieter bezahlt.

Was Studien und Daten zeigen
  • Gesetz Nr. 31/2012 (Übersicht der Änderungen): schaffte die fünfjährige Mindestlaufzeit befristeter Verträge ab, verkürzte die Frist für die Kündigung eines unbefristeten Vertrags ohne Grund durch den Vermieter von fünf auf zwei Jahre und schuf das besondere Räumungsverfahren. Das erklärte Ziel im Memorandum der Troika war, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen.
  • Gesetz Nr. 13/2019: stellte einen Teil der Stabilität wieder her, mit Verträgen von mindestens einem Jahr, Verlängerungen um drei Jahre und fünf Jahren Frist für die Kündigung eines unbefristeten Vertrags ohne Grund. Gesetz Nr. 56/2023: Verträge von vor 1990 gehen nicht mehr in das neue Regime über, und der Staat zahlt dem Vermieter in den vorgesehenen Fällen die Mieten, die während des Räumungsverfahrens fällig werden.
  • DECO PROteste (2026): Der Gesetzentwurf 103/XVII schafft die Begrenzung auf 2 % bei neuen Verträgen ab, erlaubt die Räumung bei zwei Monatsmieten Rückstand (heute drei) und hebt die Begrenzung der Kautionen auf. Am 30. September 2026 wurde er in erster Lesung angenommen; derzeit wird er im Ausschuss beraten.
  • UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen (2017), nach ihrem Besuch in Portugal: Die Liberalisierung des Mietrechts hat es erleichtert, Mieter zu räumen oder zu verdrängen.
  • Eurostat (2025): 52,8 % der deutschen Bevölkerung leben zur Miete, der höchste Anteil in der EU. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573: Der Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen, und niemals, um die Miete zu erhöhen.
  • Niederlande: Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Verträge wieder die Regel, auf Grundlage eines 2023 verabschiedeten Gesetzentwurfs aus der Mitte des Parlaments. Schottland: Seit Dezember 2017 sind Verträge unbefristet, und der Vermieter kann sie nur aus einem der 18 gesetzlich vorgesehenen Gründe beenden.
  • England: Der Renters’ Rights Act 2025 hat am 1. Mai 2026 die Kündigung ohne Grund abgeschafft, eine Maßnahme, die die Regierung von Theresa May 2019 angekündigt hatte. Irland: Seit dem 1. März 2026 laufen neue Verträge in Sechsjahreszyklen, und Vermieter mit vier oder mehr Wohnungen können sie nicht ohne Grund kündigen.
  • Spanien, Gesetz über städtische Mietverhältnisse, Artikel 9: Mindestlaufzeit fünf Jahre, sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist. Frankreich, Gesetz von 1989, Artikel 10: drei Jahre, sechs, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist.
  • Vásquez-Vera et al. (2017), Social Science & Medicine: In einer Übersicht über 47 Studien ist eine drohende Räumung mit schlechterer psychischer und körperlicher Gesundheit verbunden. Simsek et al. (2021), Health & Place: Eine Metaanalyse von 64 Studien findet einen negativen Zusammenhang zwischen Umzügen in der Kindheit und der Gesundheit, der umso stärker ist, je mehr Umzüge es gab.

02

Schluss mit Abrissen und Räumungen ohne Ersatzwohnraum

Im Juli 2025 riss die Gemeinde Loures 55 Behelfsbauten im Bairro do Talude Militar ab, ohne Ersatzwohnraum für die Menschen, die dort lebten. Familien schliefen in Zelten und in einer Kirche, das Gericht setzte die Abrisse aus, und die Staatsanwaltschaft leitete Ermittlungen ein. Ende 2024 waren auf dem portugiesischen Festland 14.476 Menschen obdachlos, 10 % mehr als ein Jahr zuvor. Wir fordern nicht, Illegales zu legalisieren oder auf Räumungen ganz zu verzichten: Wir fordern, dass niemand ihretwegen auf der Straße landet. Seixal hat gezeigt, dass es möglich ist, indem es die Familien des Bairro da Jamaica neu unterbrachte, bevor das Viertel abgerissen wurde.

Maßnahmen

  • Kein Abriss bewohnter Häuser ohne eine angemessene Wohnlösung für jede Familie, die vor dem Abriss vereinbart wird.
  • Die Regel, die das Rahmengesetz bereits auf Räumungen durch den Staat und die Gemeinden anwendet, auf alle Räumungen ausweiten, öffentliche wie private: Keine schutzbedürftige Person bleibt ohne Alternative. Die Kosten trägt der Staat und nicht der Vermieter, der die ausstehenden Mieten erhält, wie in Frankreich.
  • Ein Räumungsstopp im Winter, wie in Frankreich, wo zwischen dem 1. November und dem 31. März keine bewohnten Wohnungen geräumt werden, außer wenn eine Ersatzunterkunft bereitsteht.
  • Eine aktualisierte Erhebung der Familien in Wohnungsnot, einschließlich derer, die nach den alten Erhebungen hinzugekommen sind, wie es die Ombudsstelle (Provedor de Justiça) 2016 empfohlen hat, mit Fristen und Haushaltsmitteln für ihre Neuunterbringung.
Einwände und Antworten

Das schützt illegales Bauen und Besetzungen.

Nein. Wer eine Wohnung illegal besetzt, kann nach dem Gesetz weiterhin geräumt werden, und illegale Bauten können abgerissen werden. Wir fordern, was das Rahmengesetz, der UN-Ausschuss für wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte und der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte bereits sagen: Eine Räumung darf Menschen nicht obdachlos machen und muss verhältnismäßig sein. Im Bairro da Jamaica hat Seixal alle 241 Familien neu untergebracht und die Gebäude erst abgerissen, als sie leer standen. Beides ist möglich.

Wer zahlt? Und ist es nicht ungerecht, diese Familien denen vorzuziehen, die auf eine Wohnung warten?

Familien in Wohnungsnot haben bereits einen gesetzlichen Anspruch auf Unterstützung (Gesetzesdekret Nr. 89/2021), und es gibt Mittel im Programm 1.º Direito, aus dem EU-Aufbauplan und dem Staatshaushalt. Menschen auf der Straße zu lassen kostet ebenfalls: Studien zeigen mehr Krankenhausbesuche, eine stärkere Nutzung von Notunterkünften und niedrigere Einkommen nach einer Räumung. Niemand wird vorgezogen: Die Neuunterbringung folgt den Bedarfskriterien, die das Gesetz bereits festlegt, und die von uns vorgeschlagene Erhebung umfasst auch die Wartenden.

Der private Vermieter muss nicht den Sozialstaat ersetzen.

Dem stimmen wir zu. Deshalb trägt der Staat die Kosten der Alternativen: Wird eine Räumung mangels Alternative aufgeschoben, zahlt der Staat dem Vermieter die ausstehenden Mieten. In Frankreich ist das seit einem Jahrhundert so, und der Code des procédures civiles d’exécution bestimmt, dass die Weigerung des Staates, eine Räumung zu vollstrecken, einen Anspruch auf Entschädigung begründet.

Was Studien und Daten zeigen

03

Bremse für den Wohnungskauf durch Immobilienfonds

Wenn ein Fonds ein bereits bewohntes Gebäude kauft, kommt keine einzige Wohnung hinzu: Es ändert sich der Eigentümer und oft auch die Miete. In Irland stellte die Zentralbank fest, dass institutionelle Investoren, die bereits vermietete Wohnungen kauften, die Mieten um 4,1 Prozentpunkte stärker erhöhten als andere Vermieter. In Portugal sind Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne von Immobilienfonds vom körperschaftsteuerpflichtigen Gewinn (IRC) ausgenommen, und ein Gesetzesdekret vom Mai 2026 gewährte neue Steuervorteile für den Kauf von Gebäuden zur Vermietung, auch von bestehenden Gebäuden. Die Niederlande, Dänemark und Irland haben solche Käufe bereits gebremst, jeweils auf ihre Weise.

Maßnahmen

  • In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen bestehende Wohnungen unterhalb eines bestimmten Werts für einen begrenzten Zeitraum nur zur Selbstnutzung gekauft werden, wie in den Niederlanden seit 2022, mit Ausnahme der Vermietung zu bezahlbaren Mieten. Neubau und die Sanierung leerstehender Gebäude sind ausgenommen.
  • Wer ein bereits bewohntes Gebäude kauft, darf in den fünf Jahren nach dem Kauf keine Baumaßnahmen nutzen, um die Mieten zu erhöhen, wie in Dänemark seit 2020.
  • Die Ausnahme von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen aus Wohnimmobilien vom steuerpflichtigen Gewinn der Fonds und der SIGI (börsennotierte Immobiliengesellschaften) abschaffen und den Kauf bereits bewohnter Gebäude aus den neuen Steuervorteilen von 2026 herausnehmen.
  • Das Vorkaufsrecht nutzen, das das Rahmengesetz und das Gesetzesdekret Nr. 89/2021 den Gemeinden und dem Staat beim Verkauf von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bereits einräumen, vor allem bei ganzen Gebäuden, und veröffentlichen, wie oft es ausgeübt wird. Dazu eine erhöhte Steuer auf Paketkäufe, wie in Irland.
Einwände und Antworten

Fonds bringen Investitionen und bauen Wohnungen.

Deshalb berührt der Vorschlag weder den Neubau noch den Bau zur Vermietung noch die Sanierung leerstehender Gebäude: Er bremst den Kauf bereits bestehender Wohnungen, der den Eigentümer wechselt, aber keine Wohnung hinzufügt. Die Forschung weist in beide Richtungen. In den USA (Coven, 2024) sanken die Mieten, als Großinvestoren Häuser zum Vermieten kauften, aber die Preise stiegen und weniger Familien besaßen ihr eigenes Zuhause. In Irland, wo sie bereits vermietete Wohnungen kauften, stiegen die Mieten stärker als bei anderen Vermietern. Deshalb nimmt die Regel die Vermietung zu bezahlbaren Mieten aus und geht mit mehr öffentlichem Wohnungsbau einher (siehe Vorschlag 4).

Fonds machen nur einen kleinen Teil des Marktes aus.

2025 kauften private Haushalte 87,5 % der in Portugal verkauften Wohnungen; Unternehmen, Fonds und andere Akteure kauften die übrigen, rund 21.000. Doch die Wirkung konzentriert sich dort, wo sie ganze Gebäude kaufen: In Irland hielten institutionelle Investoren rund 4 % der untersuchten Wohnungen, und trotzdem war die Wirkung bei den Mieten spürbar. In den Niederlanden verringerte die von uns vorgeschlagene Regel die Käufe durch Investoren in Rotterdam um 73 %, und ihren Platz nahmen Ersterwerber ein.

Das verstößt gegen das Eigentumsrecht und gegen europäische Regeln.

Der Gerichtshof der EU hat 2013 (Rechtssache Libert) anerkannt, dass der Wohnbedarf Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs rechtfertigen kann, sofern die Regeln nicht diskriminieren und verhältnismäßig sind. Die niederländische Regel gilt für alle Käufer gleichermaßen, die dänische ist seit 2020 in Kraft, und das Vorkaufsrecht der Gemeinden besteht bereits im portugiesischen Recht.

Was Studien und Daten zeigen
  • Zentralbank von Irland, McCarthy (2024): Nach dem Kauf bereits vermieteter Wohnungen erhöhten institutionelle Investoren die Mieten um 4,1 Prozentpunkte stärker als andere Vermieter vergleichbarer Wohnungen, rund 78 Euro im Monat. Der Autor merkt an, dass die Ursache Marktmacht oder besserer Service sein kann.
  • Raymond et al. (2016), Federal Reserve Bank of Atlanta: Große gewerbliche Vermieter beantragten mit einer um 8 % höheren Wahrscheinlichkeit Räumungen als kleine Vermieter, nach Kontrolle der übrigen Unterschiede.
  • Gurun et al. (2023), Review of Financial Studies: Wenn große Vermieter fusionieren, steigen die Mieten in den Vierteln, in denen beide Wohnungen hatten, aber die Kriminalität sinkt. Coven (2024), Arbeitspapier: In den USA erhöhten Käufe durch Großinvestoren das Mietangebot und senkten die Mieten. Wir zitieren beide Seiten.
  • Erasmus-Universität Rotterdam (2025): Die niederländische Regel verringerte die Käufe durch Investoren in den betroffenen Gebieten um 73 %, ohne dass die Preise sanken; die Autoren warnen, dass sie Mietern mit geringerem Einkommen den Zugang erschweren kann – ein Grund, sie mit mehr öffentlichem Wohnungsbau zu verbinden. Amsterdam (2022): Der Anteil der von Vermietern gekauften Wohnungen sank von 18 % auf 6 %.
  • Dänemark, Gesetz Nr. 818 von 2020: Nach einem Eigentümerwechsel dürfen die Mieten wegen Modernisierungsarbeiten erst nach fünf Jahren steigen.
  • Irland: Wer innerhalb von 12 Monaten 10 oder mehr Häuser kauft, zahlt seit Oktober 2024 15 % Stempelsteuer (zwischen 2021 und 2024: 10 %).
  • Statut der Steuervergünstigungen, Artikel 22: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne von Immobilienfonds sind vom körperschaftsteuerpflichtigen Gewinn ausgenommen; die Fonds zahlen eine Stempelsteuer von 0,0125 % pro Quartal auf ihren Wert. Gesetzesdekret Nr. 97/2026: Befreiung von der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer beim Kauf von Gebäuden zur Vermietung, auch bestehender Gebäude, und Anspruch auf Entschädigung, falls sich die Mietregeln ändern.
  • INE, via Lusa (2026): 2025 wurden 169.812 Wohnungen verkauft, 87,5 % davon an private Haushalte.
  • Gesetzesdekret Nr. 89/2021: Gemeinden, autonome Regionen und der Staat haben beim Verkauf von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Vorkaufsrecht. Gerichtshof der EU, Libert (2013): Der Wohnbedarf kann Beschränkungen rechtfertigen, wenn sie verhältnismäßig und nicht diskriminierend sind.

04

Mehr öffentlicher Wohnungsbau

Sozialwohnungen machen in Portugal weniger als 2 % der Wohnungen aus, gegenüber durchschnittlich 7 % in der OECD und mehr als 20 % in Österreich, Dänemark und den Niederlanden. Bei so wenigen Sozialwohnungen sind Menschen mit niedrigem Einkommen allein auf den Markt angewiesen, und in Porto dauert die Wartezeit auf eine öffentliche Wohnung mehr als drei Jahre. 2025 gaben 27,2 % derjenigen, die Miete zu Marktpreisen zahlten, mehr als 40 % ihres Einkommens für das Wohnen aus; unter denen mit ermäßigter Miete nur 2,8 %. Der EU-Aufbauplan hat einen Schub gegeben, läuft aber aus, und die OECD sagt, dass die Investitionen weiter erhöht werden müssen.

Maßnahmen

  • Ein langfristiges öffentliches Bau- und Sanierungsprogramm mit garantierter mehrjähriger Finanzierung nach dem EU-Aufbauplan, mit dem Darlehen der Europäischen Investitionsbank und den neuen EU-Regeln, die seit Dezember 2025 die Förderung bezahlbaren Wohnraums ohne vorherige Anmeldung bei der Kommission erlauben.
  • Quartiere mit gemischten Einkommen, die auch der Mittelschicht offenstehen, wie in Wien, statt großer Siedlungen nur für Menschen mit den niedrigsten Einkommen.
  • Mieten, die die Kosten decken und keinen Gewinn abwerfen, und ein nationaler Fonds, gespeist aus den Mieten bereits abbezahlter Wohnungen, der neue Wohnungen finanziert, wie der dänische Landsbyggefonden seit 1967.
  • Wohnungsgenossenschaften auf öffentlichen Grundstücken, die im Erbbaurecht vergeben und nicht verkauft werden, und eine öffentliche, überprüfbare Liste der übergebenen Wohnungen mit Datum.
Einwände und Antworten

Öffentlicher Wohnungsbau schafft Ghettos.

Das hängt vom Modell ab. Große Siedlungen nur für Arme, wie einige in den USA, hatten schlechte Ergebnisse, und eine Studie zeigt, dass Kinder, die sie verlassen haben, später häufiger erwerbstätig waren und mehr verdienten. Deshalb schlagen wir das Wiener Modell vor: 2026 hat eine alleinstehende Person mit bis zu 61.280 Euro netto im Jahr Zugang, was die Einkommen durchmischt. Dort leben rund 824.000 Menschen in Gemeindewohnungen oder Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Das ist teuer, und der Staat schafft es nicht zu bauen.

Eine öffentliche Wohnung ist keine verlorene Ausgabe: Sie ist bleibendes Vermögen, und die Mieten zahlen einen Teil der Investition zurück. In Dänemark finanzieren die Mieten bereits abbezahlter Wohnungen die neuen. Die Regierung hat 31.700 mit dem EU-Aufbauplan fertiggestellte Wohnungen gemeldet; da es keine unabhängige Zählung der bereits an Familien übergebenen Wohnungen gibt, fordern wir eine öffentliche Liste. Und europäische Investitionen gibt es: Die Europäische Investitionsbank hat 1340 Millionen Euro für rund 12.000 Wohnungen zu bezahlbaren Mieten in Portugal bewilligt.

Öffentlicher Wohnungsbau verdrängt privaten Wohnungsbau.

Eine US-Studie (Eriksen und Rosenthal, 2010) findet diesen Effekt für Wohnungen, die von Privaten mit Steuervorteilen gebaut wurden, mit großer Unsicherheitsspanne. In Portugal ist das Problem aber umgekehrt: Es werden rund 45.000 Wohnungen pro Jahr gebraucht, und im letzten Jahrzehnt wurden rund 15.000 gebaut. In Wien stiegen in Vierteln mit mehr gemeinnützigem Wohnbau die privaten Mieten langsamer.

Was Studien und Daten zeigen
  • OECD, Affordable Housing Database: Sozialwohnungen machen im OECD-Durchschnitt 7 % der Wohnungen aus und mehr als 20 % in Österreich, Dänemark und den Niederlanden; in Portugal weniger als 2 %.
  • OECD (2026): Portugal hat „einen der kleinsten Sozialwohnungsbestände der OECD“; in Porto dauert die Wartezeit mehr als drei Jahre; die Investitionen steigen, aber „sie müssen weiter ausgebaut werden“.
  • Eurostat (2025): 27,2 % der Mieter zu Marktpreisen in Portugal geben mehr als 40 % ihres Einkommens für das Wohnen aus (18,6 % in der EU); unter denen mit ermäßigter Miete 2,8 %.
  • Stadt Wien: 430.101 Menschen leben in Gemeindewohnungen und 394.409 in Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen; die Einkommensgrenze 2026 liegt bei 61.280 Euro netto im Jahr für eine Person. Banabak (2022): In Vierteln mit mehr gemeinnützigem Wohnbau steigen die privaten Mieten langsamer.
  • Stadt Zürich (2024): Eine gemeinnützige Dreizimmerwohnung kostet im Schnitt 1.022 Franken im Monat, gegenüber 1.875 auf dem Markt.
  • Housing 2030 (UNECE, UN-Habitat und Housing Europe): Wenn in Dänemark das Darlehen einer Siedlung abbezahlt ist, werden die Mieten weiter erhoben, und der Überschuss fließt in den nationalen Fonds, der neue Wohnungen und Sanierungen finanziert.
  • Fenelon et al. (2017), American Journal of Public Health: Das Leben in einer öffentlichen Wohnung ist mit besserer Gesundheit und weniger psychischer Belastung verbunden, verglichen mit Menschen, die noch darauf warten.
  • Diamond und McQuade (2019), Journal of Political Economy: In einkommensschwachen Vierteln der USA ließ neuer bezahlbarer Wohnraum den Wert der umliegenden Häuser um 6,5 % steigen und die Kriminalität sinken. Chyn (2018), American Economic Review: Kinder, die öffentliche Siedlungen mit hoher Armut in Chicago verließen, waren später häufiger erwerbstätig und verdienten mehr – ein Grund, warum wir gemischte Quartiere vorschlagen.
  • Eriksen und Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: In den USA hat mit Steuervorteilen gebauter bezahlbarer Wohnraum privaten Wohnungsbau zu großen Teilen ersetzt. Wir zitieren die Studie, weil dies der wichtigste Einwand ist.
  • Regierung, via Sábado (2026): 31.700 mit dem EU-Aufbauplan fertiggestellte öffentliche Wohnungen, laut Regierung. Europäische Investitionsbank (2025): 1340 Millionen Euro für rund 12.000 Wohnungen zu bezahlbaren Mieten. Europäische Kommission (2025): Europäischer Plan für bezahlbaren Wohnraum.
  • AICCOPN (2024): Es werden rund 45.000 Wohnungen pro Jahr gebraucht; im letzten Jahrzehnt wurden rund 15.000 pro Jahr gebaut.

05

Öffentliche Initiative zur Sanierung leerstehender Gebäude für Wohnzwecke

Die Volkszählung 2021 zählte 723.215 leerstehende Wohnungen, 12,1 % des Bestands. Mehr als die Hälfte, rund 375.000, stand weder zum Verkauf noch zur Vermietung, fast 90.000 davon im Großraum Lissabon. Viele liegen im Landesinneren oder sind verfallen, aber selbst ein kleiner Teil derjenigen in den Städten würde etwas bewirken. Und der Staat selbst hat leerstehende Wohnungen: 2022 wurden 717 leerstehende öffentliche Immobilien ermittelt, die sich für Wohnzwecke eignen, und der Staat verkauft weiterhin einige davon.

Maßnahmen

  • Ein öffentliches, jährliches Verzeichnis der leerstehenden Gebäude des Staates und der Gemeinden, wie es ein Gesetzesdekret von 2020 bereits vorsah, und Schluss mit dem Verkauf derjenigen, die sich für Wohnzwecke eignen: Sie werden zu öffentlichem oder genossenschaftlichem Wohnraum.
  • Sanierungszuschüsse für Eigentümer, die leerstehende Wohnungen zu bezahlbaren Mieten vermieten, wie der irische Zuschuss, und Teams, die die Eigentümer begleiten, wie in Schottland.
  • Anmietung durch den Staat und die Gemeinden zur Untervermietung, aber mit Zahlung nur für bewohnte Wohnungen.
  • In angespannten Gebieten die erhöhte Grundsteuer (IMI) auf leerstehende Gebäude tatsächlich anwenden, wobei die Steuerbehörde sie anhand des Wasser- und Stromverbrauchs ermittelt. Für seit vielen Jahren leerstehende und verfallene Gebäude die Zwangssanierung und Zwangsvermietung, die das Stadterneuerungsrecht bereits vorsieht, stets mit Vorankündigung und Entschädigung.
Einwände und Antworten

Die meisten leerstehenden Wohnungen liegen im Landesinneren oder sind verfallen.

Es stimmt, dass es im Landesinneren mehr leerstehende Wohnungen gibt (17,4 % im Alto Alentejo und im Médio Tejo) und dass viele saniert werden müssen. Deshalb konzentriert sich der Vorschlag auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und beginnt bei öffentlichen Gebäuden und Wohnungen, die nur wenig Sanierung brauchen. Trotzdem gab es allein im Großraum Lissabon fast 90.000 leerstehende Wohnungen außerhalb des Marktes. Und Sanieren verursacht weniger CO₂-Emissionen als Abreißen und Neubauen.

Zur Vermietung zu zwingen ist ein Angriff auf das Privateigentum.

Der Vorschlag beginnt mit freiwilligen Vereinbarungen und Sanierungszuschüssen. Zwangsinstrumente bleiben Gebäuden vorbehalten, die seit vielen Jahren leer stehen und verfallen, mit Vorankündigung und Entschädigung, und sie bestehen im portugiesischen Recht seit 2009, im Stadterneuerungsrecht. Die Verfassung schützt das Eigentum, aber auch das Recht auf Wohnen (Artikel 65). In Dänemark muss in den betroffenen Gemeinden eine Wohnung, die länger als sechs Wochen leer steht, der Gemeinde gemeldet werden, die einen Mieter benennen kann.

Das wurde schon versucht und hat nicht funktioniert.

Die freiwilligen portugiesischen Programme hatten wenig Zulauf: Porto com Sentido erreichte 229 Wohnungen in fünf Jahren, und Arrendar para Subarrendar zahlte Mieten für Wohnungen, die fast alle leer blieben. Daraus haben wir gelernt: nur für bewohnte Wohnungen zahlen, Geld für Sanierungen dazugeben und den Eigentümern echte Garantien bieten. Wo man so vorging, hat es funktioniert: In Irland brachte der Sanierungszuschuss 2025 3066 Wohnungen zurück in die Nutzung, in Schottland halfen die Leerstandsteams, 2066 in einem Jahr zurückzubringen. In Frankreich hat die Leerstandssteuer den Leerstand um 13 % verringert.

Was Studien und Daten zeigen
  • INE und LNEC, via Lusa (2024): 723.215 leerstehende Wohnungen in der Volkszählung 2021, 12,1 % des Bestands; der Anteil ist im Alto Alentejo und im Médio Tejo höher (17,4 %). Observador, mit Daten des INE: 375.118 aus anderen Gründen als Verkauf oder Vermietung leerstehend, 89.728 davon im Großraum Lissabon.
  • ECO (2022): Ein Regierungserlass ermittelte 717 ungenutzte oder leerstehende staatliche Immobilien, die sich für Wohnzwecke eignen. Observador (2026): Der Staat verkauft weiterhin für Wohnzwecke geeignete Immobilien.
  • Lusa (2024): Für die Grundsteuer (IMI) 2023 meldeten nur 64 Gemeinden leerstehende Immobilien, insgesamt 12.776. Gesetzesdekret Nr. 159/2006: Eine Immobilie gilt als leerstehend, wenn sie seit einem Jahr unbewohnt ist, was sich zum Beispiel am fehlenden Wasser- und Stromverbrauch zeigt.
  • Rechtsregime der Stadterneuerung (Gesetzesdekret Nr. 307/2009): sieht bereits Zwangssanierung (Artikel 55), Zwangsvermietung (Artikel 59) und Zwangsverkauf (Artikel 62) vor. Die Regierung hob 2024 die 2023 eingeführte Zwangsvermietung leerstehender Wohnungen auf.
  • DN (2025): Im Programm Arrendar para Subarrendar mietete der Staat 290 Wohnungen an, von denen nur 62 bewohnt waren, nachdem er 2024 2,8 Millionen Euro an Mieten gezahlt hatte. DN (2024): Porto com Sentido kam in fünf Jahren auf 229 Wohnungen.
  • Irische Regierung (2026): Der Zuschuss zur Sanierung leerstehender Wohnungen brachte 2025 3066 Wohnungen zurück in die Nutzung. Scottish Empty Homes Partnership (2025): 2066 leerstehende Wohnungen 2024–25 wieder in Nutzung, ein Rekord.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: Die französische Leerstandssteuer verringerte den Leerstand um 13 %, und die meisten dieser Wohnungen wurden zu dauerhaft bewohnten Wohnungen.
  • Dänemark, Wohnungsgesetz von 2022, §5: In den betroffenen Gemeinden muss eine Wohnung, die länger als sechs Wochen leer steht, gemeldet werden, und die Gemeinde kann einen Mieter benennen.
  • Huuhka et al. (2023), Buildings & Cities: In den drei untersuchten Fällen verursachten Erhalt und Sanierung der Gebäude weniger CO₂-Emissionen als Abriss und Neubau.

06

Wirklich bezahlbare Mietobergrenzen

Seit dem 1. September 2026 wird die steuerbefreite „bezahlbare“ Miete auf Grundlage von 80 % der Medianmiete der Gemeinde berechnet, ohne jeden Bezug zum Einkommen derer, die dort wohnen werden. In Lissabon liegt die Obergrenze für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern bei 1309 Euro im Monat, mehr als ein ganzer Mindestlohn (920 Euro). Eine Obergrenze, die nur einen Abschlag auf den Marktpreis gewährt, steigt mit dem Markt. 2025 gaben 27,2 % der Mieter zu Marktpreisen in Portugal mehr als 40 % ihres Einkommens für das Wohnen aus, gegenüber 18,6 % in der EU.

Maßnahmen

  • In Programmen mit öffentlichen Geldern oder Steuervorteilen einkommensabhängige Mieten: höchstens 30 % des Haushaltseinkommens, innerhalb der Grenzen, die das portugiesische Recht bereits im Programm für bezahlbares Wohnen angewandt hat (Mietbelastungsquote zwischen 15 % und 35 %), und Obergrenzen nach Gebiet, die auch auf Grundlage der örtlichen Löhne berechnet werden.
  • Vergleichsmieten nach Gebiet, mit öffentlichen Daten und wissenschaftlichen Methoden, wie der deutsche Mietspiegel, und jährliche Erhöhungen in laufenden Verträgen gekoppelt an die Inflation, wie es Portugal bereits handhabt.
  • In den angespanntesten Gebieten eine Anfangsmiete bei neuen Verträgen von höchstens 10 % über der Vergleichsmiete, wie bei der Mietpreisbremse in Deutschland, wobei Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen ausgenommen sind. Bis dahin die derzeitige Begrenzung der Erhöhungen bei neuen Verträgen für bereits vermietete Wohnungen beibehalten.
  • Steuervorteile nur für Vermieter, die diese Obergrenzen einhalten, und Kontrollen anhand der Vertragsdaten, die dem Finanzamt bereits gemeldet werden.
Einwände und Antworten

Mietpreiskontrolle verringert das Angebot an Mietwohnungen.

Ein starrer Mietenstopp kann das Angebot verringern: In San Francisco nahmen die betroffenen Vermieter 15 % der Wohnungen vom Mietmarkt, und in Irland und Katalonien gibt es nach den Begrenzungen Anzeichen für weniger Neubau oder weniger Inserate. Deshalb schlagen wir ein anderes Modell vor: Es friert die Mieten nicht ein, sondern koppelt sie an eine Vergleichsgröße, die dem Markt und der Inflation folgt, und nimmt Neubauten aus, wie Deutschland es seit 2015 tut. Die veröffentlichte Studie zur katalanischen Begrenzung von 2020 fand um 4 % bis 6 % niedrigere Mieten ohne Rückgang des Angebots. Und es wird ergänzt durch mehr öffentlichen Wohnungsbau (siehe Vorschlag 4) und die Wiedernutzung leerstehender Wohnungen (siehe Vorschlag 5), damit das Angebot wächst.

Besser wäre es, den Familien Mietzuschüsse zu geben.

Ohne Regulierung landen die Zuschüsse großenteils in der Miete: In Frankreich flossen von jedem zusätzlichen Euro Zuschuss 78 Cent in die Miete; im Vereinigten Königreich trugen bei der Kürzung des Zuschusses die Vermieter zwischen 60 % und zwei Drittel der Kürzung. Zuschüsse sind nötig, wirken aber am besten zusammen mit Mietobergrenzen.

Eine Obergrenze von 30 % des Einkommens ist willkürlich.

Es ist eine Konvention, die in den USA seit 1981 verwendet wird, und deshalb schlagen wir vor, dass die Obergrenzen von den tatsächlichen Einkommen in jedem Gebiet ausgehen. Portugal ist sie aber nicht fremd: Die geförderte Miete darf 23 % des Einkommens nicht übersteigen, und das frühere Programm für bezahlbares Wohnen verlangte eine Mietbelastungsquote zwischen 15 % und 35 %. Was keinen Sinn ergibt, ist, eine Miete bezahlbar zu nennen, die höher ist als ein Mindestlohn.

Was Studien und Daten zeigen
  • Gesetzesdekret Nr. 97/2026: Seit dem 1. September 2026 geht die Höchstmiete im neuen Regime für bezahlbares Wohnen von 80 % der Medianmiete der Gemeinde aus, ohne Einkommensbedingung und mit Befreiung des Vermieters von Einkommen- und Körperschaftsteuer. Verordnung Nr. 454/2026/1: In Lissabon liegt die Obergrenze bei 1006 Euro für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und bei 1309 Euro für eine mit zwei Schlafzimmern; in Porto bei 866 und 1118 Euro.
  • Gesetzesdekret Nr. 139/2025: Der Mindestlohn liegt 2026 bei 920 Euro brutto im Monat. INE, via Lusa (2026): Im zweiten Quartal 2026 lag die Medianmiete bei neuen Verträgen in Lissabon bei 17,79 €/m² und landesweit bei 10,17 €/m².
  • Eurostat (2025): 27,2 % der Mieterinnen und Mieter zu Marktpreisen in Portugal geben mehr als 40 % ihres Einkommens fürs Wohnen aus; in der EU 18,6 %.
  • Gesetzesdekret Nr. 68/2019: Das frühere Programm für bezahlbares Wohnen verlangte eine Mietbelastungsquote zwischen 15 % und 35 %. Gesetz Nr. 32/2016: Bei der geförderten Miete darf die Miete 23 % des Einkommens nicht übersteigen.
  • BGB, § 556d und § 556f: In den angespanntesten Gebieten darf die Anfangsmiete bis Ende 2029 höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind ausgenommen. Breidenbach et al. (2022), Regional Science and Urban Economics: Die Regel bremste die Mieten um bis zu 5 %, doch der Effekt verschwand nach etwa einem Jahr – ein Grund, sie mit Vergleichsmieten und Kontrollen zu verbinden.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza und Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: Das katalanische Gesetz von 2020 senkte die Mieten um 4 % bis 6 %, ohne das Angebot zu verringern. Monràs und García-Montalvo (2023) stellen in einem Arbeitspapier einen Abgang von Wohnungen im teuersten Segment fest. Fedea (2026), in einer deskriptiven Studie: Nach den Begrenzungen von 2024 gingen die Mietinserate in Barcelona um 22 % zurück.
  • Diamond, McQuade und Qian (2019), American Economic Review: In San Francisco schützte eine starre Mietkontrolle ohne Ausnahmen für Neubauten die dort Wohnenden, aber die betroffenen Vermieter verringerten das Mietangebot um 15 %. ESRI (2025): In Irland bremsten die Mietdruckzonen die Mietsteigerungen, fielen aber mit einem Rückgang des neuen Angebots zusammen.
  • Niederländische Regierung (2024): Die Ausweitung des Punktesystems auf mittlere Mieten sollte die Miete von mehr als 300.000 Wohnungen senken, im Schnitt um 190 Euro im Monat. NOS (2026): 2025 verkauften Investoren mehr als 65.000 vermietete Wohnungen; die offizielle Evaluierung ist für 2027 vorgesehen.
  • Fack (2006), Labour Economics: In Frankreich erhöhte jeder zusätzliche Euro Wohngeld die Miete neuer Empfänger um 78 Cent. Gibbons und Manning (2006), Journal of Public Economics: Im Vereinigten Königreich trugen die Vermieter zwischen 60 % und zwei Drittel einer Kürzung des Wohngelds.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: Eine Übersicht über nahezu die gesamte Forschung kommt zu dem Schluss, dass Mietkontrollen die Erhöhungen in den betroffenen Wohnungen bremsen, aber Nebenwirkungen haben – ein Grund, warum wir sie mit einer Ausnahme für Neubauten und mehr öffentlichem Angebot vorschlagen.

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