Działaj

Program

Czego żądamy

Sześć propozycji, żeby mieszkania znów były dostępne cenowo, które może wprowadzić każdy rząd. Wszystkie działają już w innych krajach europejskich albo są przewidziane w portugalskim prawie, a przy każdej podajemy badania i dane, które ją uzasadniają, ryzyka, których trzeba unikać, i najczęstsze zastrzeżenia wraz z odpowiedziami.

01

Uchylenie ustawy o najmie

Ustawa nr 31/2012, uchwalona w czasie programu pomocowego trojki, zniosła pięcioletni minimalny okres najmu, skróciła z pięciu do dwóch lat okres wypowiedzenia, którego musi dochować właściciel, aby bez podania przyczyny rozwiązać umowę na czas nieokreślony, i wprowadziła przyspieszoną procedurę eksmisyjną. Obiecywała więcej mieszkań na wynajem, ale żadne badanie nie pokazuje, że je przyniosła. Część jej przepisów skorygowano w 2019 i 2023 roku, a rząd proponuje teraz cofnąć zegar. Europa zmierza w przeciwnym kierunku: Holandia, Szkocja, Anglia i Irlandia odeszły od krótkiego najmu jako zasady lub od wypowiedzeń bez podania przyczyny.

Działania

  • Najem na czas nieokreślony jako zasada albo minimalny okres pięciu lat, jak przed 2012 rokiem i jak w Hiszpanii (pięć lat, siedem, jeśli wynajmującym jest firma).
  • Właściciel może rozwiązać umowę tylko z przyczyn określonych w ustawie: potrzeba mieszkania dla siebie lub dzieci, poważne prace budowlane, niepłacenie czynszu lub inne poważne naruszenie umowy. Nigdy w celu podniesienia czynszu, jak ujmuje to prawo niemieckie.
  • Stała ochrona dla osób w wieku 65 lat i więcej lub z niepełnosprawnością, które od wielu lat mieszkają w tym samym mieszkaniu, tak jak prawo od 2023 roku chroni umowy zawarte przed 1990 rokiem, przy czym koszt społeczny ponosi państwo, a nie właściciel.
  • Odrzucić rządowy projekt ustawy nr 103/XVII, który znosi limit podwyżek w nowych umowach, pozwala na eksmisję po dwóch miesiącach zaległości w czynszu i znosi limit kaucji.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

Bez krótkich umów właściciele przestaną wynajmować.

Przed 2012 rokiem umowy na czas określony trwały co najmniej pięć lat i żadne badanie nie pokazuje, że zniesienie tej zasady przyniosło na rynek najmu więcej mieszkań. W Niemczech, gdzie właściciel potrzebuje uzasadnionego interesu, aby rozwiązać umowę, 52,8% ludności wynajmuje mieszkania, najwięcej w UE. Francja wymaga trzech lat (sześciu w przypadku firm), a Hiszpania pięciu (siedmiu w przypadku firm), i oba kraje mają duże rynki najmu. Z mniejszą podażą badania wiążą sztywne zamrożenie czynszów, którego nie proponujemy (zob. propozycję 6).

To radykalny pomysł.

Zniesienie wypowiedzeń bez podania przyczyny w Anglii zaproponował w 2019 roku konserwatywny rząd Theresy May, który nazwał je „jedną z największych przyczyn” bezdomności rodzin; ustawa obowiązuje od 1 maja 2026 roku. W Holandii odejście od umów na czas określony jako zasady uchwalono w 2023 roku przy poparciu rządu Marka Ruttego. W Irlandii od marca 2026 roku właściciele co najmniej czterech mieszkań mogą rozwiązać umowę już tylko z jednej z przyczyn przewidzianych w ustawie.

A co z najemcami, którzy nie płacą?

Nadal można ich eksmitować: niepłacenie czynszu jest podstawą rozwiązania umowy we wszystkich modelach, o których mówimy. Od 2023 roku prawo portugalskie przewiduje, że państwo, w określonych w nim przypadkach, płaci właścicielowi czynsz należny w czasie postępowania eksmisyjnego z powodu zaległości. Proponujemy wzmocnić tę gwarancję, aby za bezpieczeństwo najemców nie płacili właściciele.

Co pokazują badania i dane
  • Ustawa nr 31/2012 (podsumowanie zmian): zniosła pięcioletni minimalny okres najmu na czas określony, skróciła z pięciu do dwóch lat okres wypowiedzenia, z jakim właściciel może bez podania przyczyny rozwiązać umowę na czas nieokreślony, i wprowadziła szczególną procedurę eksmisyjną. Jej deklarowanym celem, zapisanym w memorandum z trojką, było zwiększenie podaży mieszkań na wynajem.
  • Ustawa nr 13/2019: przywróciła pewną stabilność, z umowami na co najmniej rok, przedłużeniami o trzy lata i pięcioletnim okresem wypowiedzenia przy rozwiązaniu umowy na czas nieokreślony bez podania przyczyny. Ustawa nr 56/2023: umowy zawarte przed 1990 rokiem nie przechodzą już do nowego reżimu, a państwo, w określonych w niej przypadkach, płaci właścicielowi czynsz należny w czasie postępowania eksmisyjnego.
  • DECO PROteste (2026): projekt ustawy nr 103/XVII znosi 2-procentowy limit w nowych umowach, pozwala na eksmisję po dwóch miesiącach zaległości (dziś po trzech) i znosi limit kaucji. Został przyjęty w pierwszym czytaniu 30 września 2026 roku i jest rozpatrywany w komisji.
  • Specjalna sprawozdawczyni ONZ ds. prawa do odpowiednich warunków mieszkaniowych (2017), po wizycie w Portugalii: liberalizacja rynku najmu ułatwiła eksmitowanie lub przesiedlanie najemców.
  • Eurostat (2025): 52,8% ludności Niemiec wynajmuje mieszkania, najwięcej w UE. Niemiecki kodeks cywilny, §573: właściciel może rozwiązać umowę tylko przy uzasadnionym interesie i nigdy w celu podniesienia czynszu.
  • Holandia: od 1 lipca 2024 roku najem na czas nieokreślony znów jest zasadą, na mocy poselskiego projektu ustawy uchwalonego w 2023 roku. Szkocja: od grudnia 2017 roku umowy są zawierane na czas nieokreślony, a właściciel może rozwiązać umowę tylko z jednej z 18 przyczyn określonych w ustawie.
  • Anglia: Renters’ Rights Act 2025 zniósł 1 maja 2026 roku wypowiedzenia bez podania przyczyny, środek zapowiedziany przez rząd Theresy May w 2019 roku. Irlandia: od 1 marca 2026 roku nowe umowy biegną w sześcioletnich cyklach, a właściciele co najmniej czterech mieszkań nie mogą ich rozwiązać bez podania przyczyny.
  • Hiszpania, ustawa o najmie lokali miejskich, art. 9: minimalny okres pięciu lat, siedem, jeśli wynajmującym jest firma. Francja, ustawa z 1989 roku, art. 10: trzy lata, sześć, jeśli wynajmującym jest firma.
  • Vásquez-Vera i in. (2017), Social Science & Medicine: w przeglądzie 47 badań groźba eksmisji wiąże się z gorszym zdrowiem psychicznym i fizycznym. Simsek i in. (2021), Health & Place: metaanaliza 64 badań wykazuje negatywny związek między przeprowadzkami w dzieciństwie a zdrowiem, tym silniejszy, im więcej przeprowadzek.

02

Koniec wyburzeń i eksmisji bez lokalu zastępczego

W lipcu 2025 roku gmina Loures wyburzyła 55 prowizorycznych domów w Bairro do Talude Militar, nie zapewniając mieszkającym tam ludziom lokali zastępczych. Rodziny spały w namiotach i w kościele, sąd wstrzymał wyburzenia, a prokuratura wszczęła postępowanie. Pod koniec 2024 roku w kontynentalnej Portugalii było 14 476 osób w kryzysie bezdomności, o 10% więcej niż rok wcześniej. Nie domagamy się legalizacji nielegalnej zabudowy ani wstrzymania eksmisji: domagamy się, by nikt z ich powodu nie trafiał na ulicę. Seixal pokazał, że to możliwe, przesiedlając rodziny z Bairro da Jamaica przed wyburzeniem osiedla.

Działania

  • Żadnych wyburzeń zamieszkanych domów bez odpowiedniego rozwiązania mieszkaniowego dla każdej rodziny, uzgodnionego przed wyburzeniem.
  • Rozszerzyć na wszystkie eksmisje, publiczne i prywatne, zasadę, którą ustawa ramowa o mieszkalnictwie już stosuje do eksmisji przeprowadzanych przez państwo i gminy: żadna osoba w trudnej sytuacji nie zostaje bez dachu nad głową. Koszt ponosi państwo, a nie właściciel, który otrzymuje brakujący czynsz, jak we Francji.
  • Zimowy rozejm, jak we Francji, gdzie od 1 listopada do 31 marca nie eksmituje się z zamieszkanych lokali, chyba że ich mieszkańcy otrzymają inne mieszkanie.
  • Aktualny spis gospodarstw domowych w potrzebie mieszkaniowej, obejmujący osoby, które przybyły po dawnych spisach, jak zalecił Rzecznik Praw Obywatelskich w 2016 roku, z terminami i budżetem na ich przesiedlenie.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

To chroni samowolę budowlaną i dzikie zajmowanie lokali.

Nie. Prawo nadal pozwala eksmitować każdego, kto nielegalnie zajmuje mieszkanie, a nielegalne budynki mogą zostać rozebrane. Domagamy się tego, co już mówią ustawa ramowa o mieszkalnictwie, Komitet ONZ ds. Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych oraz Europejski Trybunał Praw Człowieka: eksmisja nie może pozostawiać ludzi bez dachu nad głową i musi być proporcjonalna. W Bairro da Jamaica Seixal przesiedlił wszystkie 241 rodzin i wyburzał budynki stopniowo, w miarę jak pustoszały. Jedno i drugie jest możliwe.

Kto za to zapłaci? I czy nie jest niesprawiedliwe przeskakiwanie tych, którzy czekają na mieszkanie?

Gospodarstwa domowe w potrzebie mieszkaniowej już mają ustawowe prawo do wsparcia (dekret z mocą ustawy nr 89/2021), a w programie 1.º Direito są środki z unijnego planu odbudowy i z budżetu państwa. Zostawianie ludzi na ulicy też kosztuje: badania pokazują po eksmisji więcej wizyt w szpitalach, częstsze korzystanie ze schronisk i niższe zarobki. Nikt nie przeskakuje kolejki: przesiedlenia odbywają się według kryteriów potrzeby, które prawo już określa, a proponowany przez nas spis obejmuje również tych, którzy już czekają.

Prywatni właściciele nie powinni zastępować państwa opiekuńczego.

Zgadzamy się. Dlatego koszt rozwiązań zastępczych ponosi państwo: jeśli eksmisja zostanie odroczona z braku alternatywy, państwo płaci właścicielowi brakujący czynsz. Francja robi tak od stu lat, a jej kodeks postępowania egzekucyjnego stanowi, że odmowa przeprowadzenia eksmisji przez państwo daje właścicielowi prawo do odszkodowania.

Co pokazują badania i dane

03

Hamulec dla wykupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne

Gdy fundusz kupuje zamieszkany budynek, nie przybywa żadne mieszkanie: zmienia się właściciel, a często także czynsz. W Irlandii bank centralny ustalił, że inwestorzy instytucjonalni, którzy kupili już wynajmowane mieszkania, podnieśli czynsze o 4,1 punktu procentowego bardziej niż inni właściciele. W Portugalii dochody z najmu i zyski kapitałowe funduszy nieruchomości są wyłączone z ich dochodu do opodatkowania, a dekret z mocą ustawy z maja 2026 roku przyznał nowe ulgi podatkowe nabywcom budynków przeznaczonych na wynajem, także budynków już istniejących. Holandia, Dania i Irlandia już ograniczyły tego rodzaju zakupy, każda na swój sposób.

Działania

  • W strefach presji mieszkaniowej istniejące mieszkania poniżej określonej wartości można przez ograniczony czas kupować wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe, jak w Holandii od 2022 roku, z wyjątkiem wynajmu po przystępnych czynszach. Nowe budownictwo i remonty pustych budynków są wyłączone.
  • Kto kupuje zamieszkany budynek, nie może przez pięć lat od zakupu wykorzystywać prac remontowych do podnoszenia czynszów, jak w Danii od 2020 roku.
  • Zlikwidować wyłączenie czynszów i zysków kapitałowych z mieszkań z dochodu do opodatkowania funduszy i notowanych spółek nieruchomościowych (SIGI) oraz wyłączyć zakup zamieszkanych budynków z nowych ulg podatkowych z 2026 roku.
  • Korzystać z prawa pierwokupu, które ustawa ramowa o mieszkalnictwie i dekret z mocą ustawy nr 89/2021 już przyznają gminom i państwu przy sprzedaży mieszkań w strefach presji mieszkaniowej, zwłaszcza całych budynków, i publikować, jak często jest ono wykonywane. Do tego wyższy podatek od zakupów hurtowych, jak w Irlandii.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

Fundusze przynoszą inwestycje i budują mieszkania.

Dlatego propozycja nie dotyczy nowego budownictwa, budowy na wynajem ani remontu pustych budynków: ogranicza zakup mieszkań, które już istnieją, co zmienia właściciela, ale nie dodaje żadnego mieszkania. Badania wskazują w obu kierunkach. W USA (Coven, 2024), gdy duzi inwestorzy kupowali domy na wynajem, czynsze spadły, ale ceny wzrosły i mniej rodzin było właścicielami swojego mieszkania. W Irlandii, gdzie kupowali mieszkania już wynajmowane, czynsze wzrosły bardziej niż u innych właścicieli. Dlatego reguła wyłącza wynajem po przystępnych czynszach i idzie w parze z większą liczbą mieszkań publicznych (zob. propozycję 4).

Fundusze to niewielka część rynku.

W 2025 roku gospodarstwa domowe kupiły 87,5% mieszkań sprzedanych w Portugalii; firmy, fundusze i inne podmioty kupiły resztę, około 21 000. Efekt koncentruje się jednak tam, gdzie kupują całe budynki: w Irlandii inwestorzy instytucjonalni posiadali około 4% badanych mieszkań, a mimo to było to widać w czynszach. W Holandii proponowana przez nas zasada zmniejszyła zakupy inwestorów w Rotterdamie o 73%, a ich miejsce zajęli kupujący pierwsze mieszkanie.

To narusza prawo własności i przepisy UE.

Trybunał Sprawiedliwości UE uznał w 2013 roku (sprawa Libert), że potrzeby mieszkaniowe mogą uzasadniać ograniczenia swobodnego przepływu kapitału, o ile przepisy są proporcjonalne i niedyskryminujące. Zasada holenderska dotyczy w równym stopniu wszystkich kupujących, duńska obowiązuje od 2020 roku, a prawo pierwokupu gmin już istnieje w prawie portugalskim.

Co pokazują badania i dane
  • Bank Centralny Irlandii, McCarthy (2024): po zakupie mieszkań już wynajmowanych inwestorzy instytucjonalni podnieśli czynsze o 4,1 punktu procentowego bardziej niż inni właściciele porównywalnych mieszkań, o około 78 € miesięcznie. Autor zauważa, że przyczyną może być siła rynkowa lub lepsza obsługa.
  • Raymond i in. (2016), Federal Reserve Bank of Atlanta: duzi właściciele korporacyjni składali wnioski o eksmisję z prawdopodobieństwem o 8% wyższym niż mali właściciele, po uwzględnieniu innych różnic.
  • Gurun i in. (2023), Review of Financial Studies: gdy łączą się duzi właściciele, czynsze rosną w dzielnicach, w których obaj mieli mieszkania, ale spada przestępczość. Coven (2024), working paper: w USA zakupy dużych inwestorów zwiększyły podaż mieszkań na wynajem i obniżyły czynsze. Przytaczamy obie strony.
  • Uniwersytet Erazma w Rotterdamie (2025): holenderska zasada zmniejszyła zakupy inwestorów na objętych nią obszarach o 73%, bez spadku cen; autorzy ostrzegają, że może utrudnić dostęp najemcom o niższych dochodach, dlatego łączymy ją z większą liczbą mieszkań publicznych. Amsterdam (2022): udział mieszkań kupowanych przez właścicieli na wynajem spadł z 18% do 6%.
  • Dania, ustawa nr 818 z 2020 roku: po zmianie właściciela czynsze mogą wzrosnąć z tytułu prac modernizacyjnych dopiero po pięciu latach.
  • Irlandia: kto w ciągu 12 miesięcy kupuje 10 lub więcej domów, płaci od października 2024 roku opłatę skarbową w wysokości 15% (10% w latach 2021–2024).
  • Statut ulg podatkowych, art. 22: dochody z najmu i zyski kapitałowe funduszy nieruchomości są wyłączone z ich dochodu do opodatkowania; fundusze płacą opłatę skarbową w wysokości 0,0125% kwartalnie od swojej wartości. Dekret z mocą ustawy nr 97/2026: zwolnienie z podatku od przeniesienia własności nieruchomości i z opłaty skarbowej przy zakupie budynków na wynajem, także istniejących, oraz prawo do odszkodowania w razie zmiany zasad dotyczących czynszów.
  • INE, za Lusa (2026): w 2025 roku sprzedano 169 812 mieszkań, z czego 87,5% kupiły gospodarstwa domowe.
  • Dekret z mocą ustawy nr 89/2021: gminy, regiony autonomiczne i państwo mają prawo pierwokupu przy sprzedaży mieszkań w strefach presji mieszkaniowej. Trybunał Sprawiedliwości UE, Libert (2013): potrzeby mieszkaniowe mogą uzasadniać ograniczenia, jeśli są one proporcjonalne i niedyskryminujące.

04

Więcej mieszkań publicznych

Mieszkania socjalne stanowią w Portugalii mniej niż 2% zasobu, wobec średniej OECD wynoszącej 7% i ponad 20% w Austrii, Danii i Holandii. Przy tak małym zasobie osoby o niskich dochodach są całkowicie zdane na rynek, a w Porto na mieszkanie publiczne czeka się ponad trzy lata. W 2025 roku 27,2% osób płacących czynsz rynkowy wydawało na mieszkanie ponad 40% dochodu; wśród płacących czynsz obniżony zaledwie 2,8%. Unijny plan odbudowy dał impuls, ale dobiega końca, a OECD podkreśla, że inwestycje będą musiały nadal rosnąć.

Działania

  • Długofalowy publiczny program budowy i remontów mieszkań, z gwarantowanym wieloletnim finansowaniem po zakończeniu unijnego planu odbudowy, z wykorzystaniem pożyczki Europejskiego Banku Inwestycyjnego i nowych przepisów UE, które od grudnia 2025 roku pozwalają wspierać mieszkalnictwo przystępne cenowo bez uprzedniego zgłoszenia Komisji.
  • Dzielnice o zróżnicowanych dochodach, otwarte także dla klasy średniej, jak w Wiedniu, zamiast dużych osiedli przeznaczonych wyłącznie dla osób o najniższych dochodach.
  • Czynsze pokrywające koszty, a nie przynoszące zysk, oraz krajowy fundusz zasilany czynszami z mieszkań, których kredyty zostały spłacone, finansujący nowe mieszkania, jak duński Landsbyggefonden od 1967 roku.
  • Spółdzielnie mieszkaniowe na gruntach publicznych oddawanych w dzierżawę, a nie sprzedawanych, oraz publiczny, weryfikowalny wykaz oddanych mieszkań, z datami.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

Mieszkania publiczne tworzą getta.

To zależy od modelu. Duże osiedla wyłącznie dla ubogich, jak niektóre w USA, przyniosły złe wyniki, a badania pokazują, że dzieci, które się z nich wyprowadziły, miały później wyższe zatrudnienie i wyższe zarobki. Dlatego proponujemy model wiedeński: w 2026 roku prawo do mieszkania ma osoba samotna zarabiająca do 61 280 € netto rocznie, co pozwala mieszać grupy dochodowe. Mieszka tam około 824 000 osób w mieszkaniach komunalnych lub non-profit.

To drogie, a państwo nie umie budować.

Mieszkanie publiczne to nie wyrzucone pieniądze: to majątek, który zostaje, a czynsze spłacają część inwestycji. W Danii czynsze z mieszkań już spłaconych finansują nowe. Rząd ogłosił 31 700 mieszkań ukończonych w ramach unijnego planu odbudowy; ponieważ nie ma niezależnego zestawienia, ile z nich przekazano już rodzinom, domagamy się publicznego wykazu. A europejskie finansowanie istnieje: Europejski Bank Inwestycyjny zatwierdził 1,34 mld € na około 12 000 mieszkań na wynajem po przystępnych czynszach w Portugalii.

Mieszkania publiczne wypierają budownictwo prywatne.

Amerykańskie badanie (Eriksen i Rosenthal, 2010) stwierdza taki efekt w przypadku mieszkań budowanych przez prywatnych deweloperów z ulgami podatkowymi, przy dużym marginesie niepewności. Portugalia ma jednak odwrotny problem: potrzeba około 45 000 mieszkań rocznie, a w ostatniej dekadzie budowano około 15 000 rocznie. W Wiedniu w dzielnicach z większym udziałem mieszkań non-profit czynsze prywatne rosły wolniej.

Co pokazują badania i dane
  • Baza danych OECD o przystępnym mieszkalnictwie: mieszkania socjalne stanowią średnio 7% zasobu w krajach OECD i ponad 20% w Austrii, Danii i Holandii; w Portugalii mniej niż 2%.
  • OECD (2026): Portugalia ma „jeden z najmniejszych zasobów mieszkań socjalnych w OECD”; w Porto listy oczekujących przekraczają trzy lata; inwestycje rosną, ale „konieczna będzie dalsza rozbudowa”.
  • Eurostat (2025): 27,2% osób wynajmujących po cenach rynkowych w Portugalii wydaje na mieszkanie ponad 40% dochodu (18,6% w UE); wśród płacących czynsz obniżony 2,8%.
  • Miasto Wiedeń: w mieszkaniach komunalnych mieszka 430 101 osób, a w mieszkaniach non-profit 394 409; próg dochodowy na 2026 rok wynosi 61 280 € netto rocznie dla osoby samotnej. Banabak (2022): w dzielnicach z większym udziałem mieszkań non-profit czynsze prywatne rosną wolniej.
  • Miasto Zurych (2024): mieszkanie non-profit z dwiema sypialniami kosztuje średnio 1022 franki miesięcznie, wobec 1875 na rynku.
  • Housing 2030 (EKG ONZ, UN-Habitat i Housing Europe): w Danii po spłacie kredytu za osiedle najemcy nadal płacą ten sam czynsz, a nadwyżka trafia do krajowego funduszu, który finansuje nowe mieszkania i remonty.
  • Fenelon i in. (2017), American Journal of Public Health: mieszkanie w lokalu publicznym wiąże się z lepszym zdrowiem i mniejszym stresem psychicznym w porównaniu z osobami, które wciąż na nie czekają.
  • Diamond i McQuade (2019), Journal of Political Economy: w amerykańskich dzielnicach o niskich dochodach nowe mieszkania przystępne cenowo podniosły wartość okolicznych nieruchomości o 6,5% i zmniejszyły przestępczość. Chyn (2018), American Economic Review: dzieci, które w Chicago wyprowadziły się z osiedli publicznych o wysokim poziomie ubóstwa, miały później wyższe zatrudnienie i wyższe zarobki, dlatego proponujemy dzielnice mieszane.
  • Eriksen i Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: w USA mieszkania przystępne cenowo budowane z ulgami podatkowymi w dużej mierze wyparły budownictwo prywatne. Przytaczamy to badanie, bo jest to główne zastrzeżenie.
  • Rząd, za Sábado (2026): 31 700 mieszkań publicznych ukończonych w ramach unijnego planu odbudowy, według rządu. Europejski Bank Inwestycyjny (2025): 1,34 mld € na około 12 000 mieszkań na wynajem po przystępnych czynszach. Komisja Europejska (2025): Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.
  • AICCOPN (2024): potrzeba około 45 000 mieszkań rocznie; w ostatniej dekadzie budowano około 15 000 rocznie.

05

Publiczna inicjatywa przywracania pustych budynków do funkcji mieszkaniowej

Spis powszechny z 2021 roku wykazał 723 215 pustych mieszkań, 12,1% ogółu. Ponad połowa, około 375 000, nie była ani na sprzedaż, ani na wynajem, w tym prawie 90 000 w obszarze metropolitalnym Lizbony. Wiele z nich znajduje się w głębi kraju lub jest w ruinie, ale nawet niewielka część tych położonych w miastach miałaby znaczenie. Także samo państwo ma puste mieszkania: w 2022 roku zidentyfikowano 717 niewykorzystywanych nieruchomości publicznych nadających się na mieszkania, a państwo wciąż niektóre z nich sprzedaje.

Działania

  • Publiczny coroczny wykaz pustych budynków należących do państwa i gmin, jak przewidywał już dekret z mocą ustawy z 2020 roku, oraz koniec sprzedaży tych, które nadają się na mieszkania: mają się stać mieszkaniami publicznymi lub spółdzielczymi.
  • Pomoc w remoncie dla właścicieli, którzy wynajmą puste mieszkania po przystępnych czynszach, jak irlandzka dotacja, oraz zespoły wspierające właścicieli, jak w Szkocji.
  • Najem mieszkań przez państwo i gminy w celu podnajmu, ale z płatnością wyłącznie za mieszkania zajęte.
  • W strefach presji faktycznie stosować podwyższony podatek od nieruchomości wobec pustostanów, identyfikowanych przez administrację skarbową na podstawie zużycia wody i energii elektrycznej. W przypadku budynków od wielu lat pustych i zniszczonych przymusowe prace i przymusowy wynajem, które reżim rewitalizacji miejskiej już przewiduje, zawsze z uprzednim zawiadomieniem i odszkodowaniem.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

Większość pustych mieszkań znajduje się w głębi kraju lub jest w ruinie.

To prawda, że w głębi kraju pustych mieszkań jest więcej (17,4% w Alto Alentejo i Médio Tejo) i że wiele z nich wymaga remontu. Dlatego propozycja koncentruje się na strefach presji mieszkaniowej i zaczyna od budynków publicznych oraz mieszkań wymagających niewielkich prac. Mimo to w samym obszarze metropolitalnym Lizbony poza rynkiem było prawie 90 000 pustych mieszkań. A remont oznacza mniejszą emisję dwutlenku węgla niż wyburzenie i nowa budowa.

Zmuszanie właścicieli do wynajmu to zamach na własność prywatną.

Propozycja zaczyna się od dobrowolnych porozumień i pomocy w remoncie. Narzędzia przymusowe są zarezerwowane dla budynków od wielu lat pustych i zniszczonych, z uprzednim zawiadomieniem i odszkodowaniem, i istnieją w prawie portugalskim od 2009 roku, w reżimie rewitalizacji miejskiej. Konstytucja chroni własność, ale także prawo do mieszkania (art. 65). W Danii w objętych przepisami gminach mieszkanie puste dłużej niż sześć tygodni musi zostać zgłoszone gminie, która może wskazać najemcę.

To już próbowano i nie zadziałało.

Portugalskie programy dobrowolne cieszyły się małym zainteresowaniem: Porto com Sentido objął w ciągu pięciu lat 229 mieszkań, a program Arrendar para Subarrendar płacił czynsz za mieszkania, które niemal wszystkie pozostały puste. Wyciągnęliśmy z tego wnioski: płacić tylko za zajęte mieszkania, dołożyć pieniądze na remont i dać właścicielom realne gwarancje. Tam, gdzie tak zrobiono, zadziałało: w Irlandii dotacja na remont przywróciła do użytku 3066 mieszkań w 2025 roku, a w Szkocji pracownicy ds. pustych mieszkań pomogli przywrócić do użytku 2066 w ciągu roku. We Francji podatek od pustych mieszkań zmniejszył ich liczbę o 13%.

Co pokazują badania i dane
  • INE i LNEC, za Lusa (2024): 723 215 pustych mieszkań w spisie z 2021 roku, 12,1% ogółu; odsetek jest najwyższy w Alto Alentejo i Médio Tejo (17,4%). Observador, na podstawie danych INE: 375 118 pustych z przyczyn innych niż sprzedaż lub wynajem, w tym 89 728 w obszarze metropolitalnym Lizbony.
  • ECO (2022): rozporządzenie rządowe zidentyfikowało 717 nieużywanych lub pustych nieruchomości państwowych nadających się na mieszkania. Observador (2026): państwo wciąż sprzedaje nieruchomości nadające się na mieszkania.
  • Lusa (2024): na potrzeby podatku od nieruchomości za 2023 rok tylko 64 gminy zgłosiły pustostany, łącznie 12 776. Dekret z mocą ustawy nr 159/2006: nieruchomość jest pustostanem, jeśli od roku nikt jej nie zajmuje, co widać na przykład po braku zużycia wody i energii elektrycznej.
  • Reżim prawny rewitalizacji miejskiej (dekret z mocą ustawy nr 307/2009): już przewiduje przymusowe prace (art. 55), przymusowy wynajem (art. 59) i przymusową sprzedaż (art. 62). Rząd uchylił w 2024 roku przymusowy wynajem pustych mieszkań wprowadzony w 2023 roku.
  • DN (2025): w programie Arrendar para Subarrendar państwo wynajęło 290 mieszkań, z których tylko 62 były zajęte, po wypłaceniu w 2024 roku 2,8 mln € czynszu. DN (2024): Porto com Sentido pozyskał w ciągu pięciu lat 229 mieszkań.
  • Rząd Irlandii (2026): dotacja na remont pustych nieruchomości przywróciła do użytku 3066 mieszkań w 2025 roku. Scottish Empty Homes Partnership (2025): w latach 2024–25 przywrócono do użytku 2066 pustych mieszkań, co jest rekordem.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: francuski podatek od pustych mieszkań zmniejszył ich liczbę o 13%, a większość z nich stała się mieszkaniami stale zamieszkanymi.
  • Dania, ustawa o mieszkalnictwie z 2022 roku, §5: w objętych przepisami gminach mieszkanie puste dłużej niż sześć tygodni musi zostać zgłoszone, a gmina może wskazać najemcę.
  • Huuhka i in. (2023), Buildings & Cities: w trzech badanych przypadkach zachowanie i remont budynków wiązały się z mniejszą emisją dwutlenku węgla niż wyburzenie i nowa budowa.

06

Limity czynszów, które są naprawdę przystępne

Od 1 września 2026 roku zwolniony z podatku „przystępny” czynsz wyznacza się na poziomie 80% mediany czynszów w gminie, bez żadnego związku z dochodem osób, które będą tam mieszkać. W Lizbonie limit dla mieszkania z dwiema sypialniami wynosi 1309 € miesięcznie, więcej niż cała płaca minimalna (920 €). Limit, który jest tylko rabatem od ceny rynkowej, rośnie razem z rynkiem. W 2025 roku 27,2% osób wynajmujących po cenach rynkowych w Portugalii wydawało na mieszkanie ponad 40% dochodu, wobec 18,6% w UE.

Działania

  • W programach korzystających z publicznych pieniędzy lub ulg podatkowych czynsze powiązane z dochodem: najwyżej 30% dochodu gospodarstwa domowego, w granicach, które prawo portugalskie już stosowało w Programie Przystępnego Najmu (obciążenie dochodu między 15% a 35%), oraz limity dla poszczególnych obszarów uwzględniające także lokalne płace.
  • Czynsze referencyjne dla każdego obszaru, wyliczane z danych publicznych metodami naukowymi, jak niemiecki Mietspiegel, oraz coroczne podwyżki w istniejących umowach powiązane z inflacją, jak Portugalia już to robi.
  • Na obszarach pod największą presją czynsz początkowy w nowych umowach najwyżej o 10% powyżej czynszu referencyjnego, jak w Niemczech, z wyłączeniem mieszkań nowych i gruntownie wyremontowanych. Do tego czasu utrzymanie obecnego limitu podwyżek w nowych umowach dla mieszkań, które były już wynajmowane.
  • Ulgi podatkowe tylko dla właścicieli przestrzegających tych limitów oraz kontrola z wykorzystaniem danych o umowach najmu, które już są zgłaszane administracji skarbowej.
Zastrzeżenia i odpowiedzi

Kontrola czynszów zmniejsza podaż mieszkań na wynajem.

Sztywne zamrożenie może zmniejszyć podaż: w San Francisco objęci nim właściciele wycofali z rynku najmu 15% swoich mieszkań, a w Irlandii i Katalonii są oznaki mniejszej liczby budów lub ogłoszeń po wprowadzeniu limitów. Dlatego model, który proponujemy, jest inny: nie zamraża czynszów, lecz wiąże je z wartością referencyjną, która podąża za rynkiem i inflacją, i wyłącza nowe mieszkania, jak Niemcy robią od 2015 roku. Opublikowane badanie katalońskiego limitu z 2020 roku wykazało czynsze niższe o 4–6% bez spadku podaży. Do tego towarzyszy mu więcej mieszkań publicznych (zob. propozycję 4) i puste mieszkania przywrócone do użytku (zob. propozycję 5), aby podaż rosła.

Lepiej dać rodzinom dopłaty do czynszu.

Bez regulacji duża część takiej pomocy trafia do czynszu: we Francji 78 centów z każdego dodatkowego euro dodatku mieszkaniowego przełożyło się na czynsz; w Wielkiej Brytanii, gdy obcięto dodatek mieszkaniowy, od 60% do dwóch trzecich cięcia ponieśli właściciele. Pomoc jest potrzebna, ale działa najlepiej w połączeniu z limitami czynszów.

Limit na poziomie 30% dochodu jest arbitralny.

To konwencja, stosowana w USA od 1981 roku, i dlatego proponujemy limity oparte na rzeczywistych dochodach w każdym obszarze. Nie jest ona jednak obca Portugalii: czynsz wspierany (renda apoiada) nie może przekroczyć 23% dochodu, a dawny Program Przystępnego Najmu wymagał obciążenia dochodu między 15% a 35%. Nie ma sensu nazywać przystępnym czynszu wyższego niż płaca minimalna.

Co pokazują badania i dane
  • Dekret z mocą ustawy nr 97/2026: od 1 września 2026 roku maksymalny czynsz w nowym reżimie przystępnego najmu wyznacza się od 80% mediany czynszów w gminie, bez kryterium dochodowego i ze zwolnieniem właściciela z podatku dochodowego. Rozporządzenie nr 454/2026/1: w Lizbonie limit wynosi 1006 € dla mieszkania z jedną sypialnią i 1309 € dla mieszkania z dwiema sypialniami; w Porto 866 € i 1118 €.
  • Dekret z mocą ustawy nr 139/2025: płaca minimalna w 2026 roku wynosi 920 € brutto miesięcznie. INE, za Lusa (2026): w drugim kwartale 2026 roku mediana czynszu w nowych umowach wyniosła 17,79 €/m² w Lizbonie i 10,17 €/m² w skali kraju.
  • Eurostat (2025): 27,2% najemców płacących czynsz rynkowy w Portugalii wydaje na mieszkanie ponad 40% dochodu; w UE 18,6%.
  • Dekret z mocą ustawy nr 68/2019: dawny Program Przystępnego Najmu wymagał obciążenia dochodu między 15% a 35%. Ustawa nr 32/2016: w przypadku czynszu wspieranego czynsz nie może przekroczyć 23% dochodu.
  • Niemiecki kodeks cywilny, §556d i §556f: na obszarach pod największą presją czynsz początkowy może być najwyżej o 10% wyższy od czynszu referencyjnego, do końca 2029 roku; wyłączone są mieszkania wynajęte po raz pierwszy po październiku 2014 roku. Breidenbach i in. (2022), Regional Science and Urban Economics: przepis wyhamował czynsze o maksymalnie 5%, ale efekt wygasł po mniej więcej roku, dlatego łączymy go z czynszami referencyjnymi i kontrolą.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza i Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: katalońska ustawa z 2020 roku obniżyła czynsze o 4–6%, bez spadku podaży. Monràs i García-Montalvo (2023) w working paper stwierdzają odpływ mieszkań z górnego segmentu rynku. Fedea (2026) w badaniu opisowym: po wprowadzeniu limitów w 2024 roku liczba ogłoszeń najmu w Barcelonie spadła o 22%.
  • Diamond, McQuade i Qian (2019), American Economic Review: w San Francisco sztywna kontrola czynszów bez wyłączenia nowych mieszkań chroniła obecnych najemców, ale objęci nią właściciele zmniejszyli podaż mieszkań na wynajem o 15%. ESRI (2025): w Irlandii strefy presji czynszowej spowolniły wzrost czynszów, ale zbiegły się ze spadkiem nowej podaży.
  • Rząd Holandii (2024): rozszerzenie systemu punktowego na czynsze ze średniego segmentu rynku miało obniżyć czynsze w ponad 300 000 mieszkań, średnio o 190 € miesięcznie. NOS (2026): w 2025 roku inwestorzy sprzedali ponad 65 000 wynajmowanych mieszkań; oficjalna ewaluacja ma się ukazać w 2027 roku.
  • Fack (2006), Labour Economics: we Francji każde dodatkowe euro dodatku mieszkaniowego podniosło czynsz płacony przez nowych beneficjentów o 78 centów. Gibbons i Manning (2006), Journal of Public Economics: w Wielkiej Brytanii od 60% do dwóch trzecich cięcia dodatku mieszkaniowego obciążyło właścicieli.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: przegląd niemal wszystkich badań wskazuje, że kontrola czynszów spowalnia podwyżki w objętych nią mieszkaniach, ale ma skutki uboczne, dlatego proponujemy ją z wyłączeniem nowych mieszkań i z większą podażą publiczną.

Mieszkanie to prawo.
Dopilnujmy, by było przestrzegane.

Dołącz do tych, którzy już organizują się w blokach, dzielnicach i zakładach pracy w całym kraju.

Działaj
Napisz do nas