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Le programme

Nos revendications

Six propositions pour que le logement redevienne abordable, que n’importe quel gouvernement peut mettre en œuvre. Toutes sont déjà appliquées dans d’autres pays européens ou prévues par la loi portugaise, et pour chacune nous indiquons les études et les données qui la fondent, les risques à éviter et les objections les plus courantes, avec nos réponses.

01

Abrogation de la loi sur les baux

La loi n° 31/2012, adoptée à l’époque de la troïka, a supprimé la durée minimale de cinq ans des baux, réduit de cinq à deux ans le préavis permettant au bailleur de mettre fin, sans motif, à un bail à durée indéterminée, et créé une procédure d’expulsion accélérée. Elle promettait davantage de logements à louer, mais aucune étude ne montre qu’elle en ait apporté. Une partie de la loi a été corrigée en 2019 et en 2023, et le gouvernement propose maintenant de revenir en arrière. L’Europe va dans le sens contraire : les Pays-Bas, l’Écosse, l’Angleterre et l’Irlande ont mis fin aux baux courts comme règle ou à la résiliation sans motif.

Mesures

  • Des baux à durée indéterminée comme règle, ou d’une durée minimale de cinq ans, comme avant 2012 et comme en Espagne (cinq ans, sept si le bailleur est une entreprise).
  • Le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour les motifs prévus par la loi : avoir besoin du logement pour lui-même ou pour ses enfants, des travaux lourds, des loyers impayés ou un autre manquement grave. Jamais pour augmenter le loyer, comme le dit la loi allemande.
  • Une protection permanente pour les personnes de 65 ans ou plus ou en situation de handicap qui vivent depuis de nombreuses années dans le même logement, comme la loi le fait déjà depuis 2023 pour les baux antérieurs à 1990, le coût social étant à la charge de l’État et non du bailleur.
  • Rejeter le projet de loi 103/XVII, qui supprime le plafonnement des hausses dans les nouveaux baux, permet l’expulsion après deux mois de loyers impayés et supprime le plafond des dépôts de garantie.
Objections et réponses

Sans baux courts, les bailleurs cesseront de louer.

Avant 2012, les baux à durée déterminée duraient au moins cinq ans, et aucune étude ne montre que la suppression de cette règle ait apporté davantage de logements à louer. En Allemagne, où le bailleur a besoin d’un intérêt légitime pour mettre fin au bail, 52,8 % de la population vit en location, la proportion la plus élevée de l’UE. La France exige trois ans (six pour les entreprises) et l’Espagne cinq (sept pour les entreprises), et toutes deux ont de grands marchés locatifs. Ce que les études associent à une offre réduite, ce sont les gels rigides des loyers, que nous ne proposons pas (voir la proposition 6).

C’est une idée radicale.

C’est le gouvernement conservateur de Theresa May qui, en 2019, a proposé de mettre fin à la résiliation sans motif en Angleterre, la qualifiant de « l’une des principales causes » de familles sans logement ; la loi est en vigueur depuis le 1er mai 2026. Aux Pays-Bas, la fin des baux temporaires comme règle a été adoptée en 2023 avec le soutien du gouvernement de Mark Rutte. En Irlande, depuis mars 2026, les bailleurs possédant quatre logements ou plus ne peuvent plus mettre fin à un bail sans l’un des motifs prévus par la loi.

Et ceux qui ne paient pas ?

Ils peuvent toujours être expulsés : les loyers impayés sont un motif de résiliation dans tous les modèles que nous citons. Depuis 2023, la loi portugaise prévoit déjà que l’État verse au bailleur, dans les cas prévus, les loyers échus pendant la procédure d’expulsion pour défaut de paiement. Nous proposons de renforcer cette garantie, pour que la stabilité des locataires ne soit pas payée par le bailleur.

Ce que montrent les études et les données
  • Loi n° 31/2012 (résumé des modifications) : a supprimé la durée minimale de cinq ans des baux à durée déterminée, réduit de cinq à deux ans le préavis permettant au bailleur de mettre fin sans motif à un bail à durée indéterminée et créé la procédure spéciale d’expulsion. L’objectif affiché, dans le mémorandum de la troïka, était d’augmenter l’offre de logements à louer.
  • Loi n° 13/2019 : a rétabli une partie de la stabilité, avec des baux d’au moins un an, des renouvellements de trois ans et un préavis de cinq ans pour mettre fin, sans motif, à un bail à durée indéterminée. Loi n° 56/2023 : les baux antérieurs à 1990 ne basculent plus dans le nouveau régime, et l’État verse désormais au bailleur, dans les cas prévus, les loyers échus pendant la procédure d’expulsion.
  • DECO PROteste (2026) : le projet de loi 103/XVII supprime le plafond de 2 % dans les nouveaux baux, permet l’expulsion après deux mois de loyers impayés (trois aujourd’hui) et supprime le plafond des dépôts de garantie. Il a été adopté en première lecture le 30 septembre 2026 et est en cours d’examen en commission.
  • Rapporteuse spéciale de l’ONU sur le logement (2017), après sa visite au Portugal : la libéralisation du marché locatif a rendu plus facile l’expulsion ou le déplacement des locataires.
  • Eurostat (2025) : 52,8 % de la population allemande vit en location, la proportion la plus élevée de l’UE. Code civil allemand, §573 : le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’en justifiant d’un intérêt légitime, et jamais pour augmenter le loyer.
  • Pays-Bas : depuis le 1er juillet 2024, les baux à durée indéterminée sont redevenus la règle, en vertu d’une loi d’initiative parlementaire adoptée en 2023. Écosse : depuis décembre 2017, les baux sont à durée indéterminée et le bailleur ne peut y mettre fin que pour l’un des 18 motifs prévus par la loi.
  • Angleterre : le Renters’ Rights Act 2025 a mis fin, le 1er mai 2026, à la résiliation sans motif, une mesure annoncée par le gouvernement de Theresa May en 2019. Irlande : depuis le 1er mars 2026, les nouveaux baux suivent des cycles de six ans, et les bailleurs possédant quatre logements ou plus ne peuvent y mettre fin sans motif.
  • Espagne, loi sur les baux urbains, article 9 : durée minimale de cinq ans, sept si le bailleur est une entreprise. France, loi de 1989, article 10 : trois ans, six si le bailleur est une entreprise.
  • Vásquez-Vera et al. (2017), Social Science & Medicine : dans une revue de 47 études, la menace d’expulsion est associée à une moins bonne santé mentale et physique. Simsek et al. (2021), Health & Place : une méta-analyse de 64 études trouve une association négative entre les déménagements pendant l’enfance et la santé, d’autant plus forte que les déménagements sont nombreux.

02

La fin des démolitions et des expulsions sans solution de relogement

En juillet 2025, la municipalité de Loures a démoli 55 habitations précaires dans le Bairro do Talude Militar sans solution de relogement pour ceux qui y vivaient. Des familles ont dormi sous des tentes et dans une église, le tribunal a suspendu les démolitions et le ministère public a ouvert une enquête. Fin 2024, 14 476 personnes étaient sans abri au Portugal continental, 10 % de plus qu’un an plus tôt. Nous ne demandons pas de légaliser ce qui est illégal ni qu’il n’y ait plus d’expulsions : nous demandons que personne ne se retrouve à la rue à cause d’elles. Seixal a montré que c’est possible, en relogeant les familles du Bairro da Jamaica avant de le démolir.

Mesures

  • Aucune démolition de logements habités sans une solution de logement adéquate pour chaque famille, convenue avant la démolition.
  • Étendre à toutes les expulsions, publiques et privées, la règle que la loi-cadre applique déjà aux expulsions menées par l’État et les municipalités : aucune personne vulnérable ne reste sans solution. Le coût revient à l’État et non au bailleur, qui perçoit les loyers dus, comme en France.
  • Une trêve hivernale, comme en France, où il n’y a pas d’expulsions de logements habités entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement.
  • Un recensement actualisé des familles en situation de besoin de logement, y compris celles arrivées après les anciens recensements, comme l’a recommandé le Médiateur (Provedor de Justiça) en 2016, avec des délais et un budget pour les reloger.
Objections et réponses

Cela protège la construction illégale et les occupations.

Non. La loi continue de permettre l’expulsion de ceux qui occupent illégalement un logement, et les constructions illégales peuvent être démolies. Ce que nous demandons, c’est ce que disent déjà la loi-cadre, le Comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU et la Cour européenne des droits de l’homme : une expulsion ne peut pas laisser des personnes sans logement et doit être proportionnée. Au Bairro da Jamaica, Seixal a relogé les 241 familles et a démoli les immeubles au fur et à mesure qu’ils se vidaient. Il est possible de faire les deux.

Qui paie ? Et n’est-il pas injuste de passer devant ceux qui attendent un logement ?

Les familles en situation de besoin de logement ont déjà droit à un soutien en vertu de la loi (décret-loi n° 89/2021), et il existe un financement dans le programme 1.º Direito, avec des fonds du plan de relance européen et du budget de l’État. Laisser des personnes à la rue a aussi un coût : les études montrent davantage de passages à l’hôpital, un recours accru aux hébergements d’urgence et des revenus plus faibles après une expulsion. Personne ne passe devant : le relogement suit les critères de besoin que la loi définit déjà, et le recensement que nous proposons inclut ceux qui attendent.

Le bailleur privé n’a pas à jouer le rôle de l’État social.

Nous sommes d’accord. C’est pourquoi le coût des solutions de relogement revient à l’État : si une expulsion est reportée faute de solution, l’État verse au bailleur les loyers dus. En France, il en est ainsi depuis un siècle, et le Code des procédures civiles d’exécution dispose que le refus de l’État d’exécuter une expulsion ouvre droit à indemnisation.

Ce que montrent les études et les données

03

Un frein à l’achat de logements par les fonds immobiliers

Lorsqu’un fonds achète un immeuble déjà habité, il n’ajoute aucun logement : c’est le propriétaire qui change, et souvent le loyer. En Irlande, la banque centrale a conclu que les investisseurs institutionnels ayant acheté des logements déjà loués ont augmenté les loyers de 4,1 points de pourcentage de plus que les autres bailleurs. Au Portugal, les loyers et les plus-values des fonds immobiliers sont exclus du bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés (IRC), et un décret-loi de mai 2026 a accordé de nouveaux avantages fiscaux à ceux qui achètent des immeubles pour les louer, y compris des immeubles existants. Les Pays-Bas, le Danemark et l’Irlande ont déjà freiné ce type d’achats, chacun à sa manière.

Mesures

  • Dans les zones de forte pression urbaine, les logements existants en dessous d’une certaine valeur ne peuvent être achetés que pour y habiter soi-même pendant une période limitée, comme aux Pays-Bas depuis 2022, sauf pour la location à loyer abordable. La construction neuve et la réhabilitation d’immeubles vacants sont exclues.
  • Celui qui achète un immeuble déjà habité ne peut pas se servir de travaux pour augmenter les loyers pendant les cinq ans qui suivent l’achat, comme au Danemark depuis 2020.
  • Mettre fin à l’exclusion des loyers et des plus-values du logement du bénéfice imposable des fonds et des SIGI (sociétés foncières cotées), et retirer des nouveaux avantages fiscaux de 2026 l’achat d’immeubles déjà habités.
  • Utiliser le droit de préemption que la loi-cadre et le décret-loi n° 89/2021 accordent déjà aux municipalités et à l’État lors des ventes de logements dans les zones de forte pression urbaine, surtout d’immeubles entiers, et publier le nombre de fois où il est exercé. Et un impôt majoré sur les achats en bloc, comme en Irlande.
Objections et réponses

Les fonds apportent de l’investissement et construisent des logements.

C’est pourquoi la proposition ne touche ni à la construction neuve, ni à la construction destinée à la location, ni à la rénovation d’immeubles vacants : elle freine l’achat de logements qui existent déjà, qui change le propriétaire mais n’ajoute aucun logement. Les études vont dans les deux sens. Aux États-Unis (Coven, 2024), quand de grands investisseurs ont acheté des maisons pour les louer, les loyers ont baissé, mais les prix ont augmenté et moins de familles étaient propriétaires de leur logement. En Irlande, où ils ont acheté des logements déjà loués, les loyers ont augmenté davantage que chez les autres bailleurs. C’est pourquoi la règle exclut la location à loyer abordable et va de pair avec davantage de logements publics (voir la proposition 4).

Les fonds ne représentent qu’une petite partie du marché.

En 2025, les ménages ont acheté 87,5 % des logements vendus au Portugal ; entreprises, fonds et autres entités ont acheté le reste, environ 21 000. Mais l’effet se concentre là où ils achètent des immeubles entiers : en Irlande, les investisseurs institutionnels détenaient environ 4 % des logements étudiés et l’effet s’est pourtant fait sentir sur les loyers. Aux Pays-Bas, la règle que nous proposons a réduit de 73 % les achats par des investisseurs à Rotterdam, et ce sont les primo-accédants qui ont pris leur place.

Cela va à l’encontre du droit de propriété et des règles européennes.

La Cour de justice de l’UE a admis, en 2013 (affaire Libert), que les besoins de logement peuvent justifier des limites à la libre circulation des capitaux, à condition que les règles ne soient pas discriminatoires et soient proportionnées. La règle néerlandaise s’applique à tous les acheteurs de la même façon, la règle danoise est en vigueur depuis 2020 et le droit de préemption des municipalités existe déjà dans la loi portugaise.

Ce que montrent les études et les données
  • Banque centrale d’Irlande, McCarthy (2024) : après avoir acheté des logements déjà loués, les investisseurs institutionnels ont augmenté les loyers de 4,1 points de pourcentage de plus que les autres bailleurs de logements comparables, soit environ 78 euros par mois. L’auteur note que la cause peut être un pouvoir de marché ou un meilleur service.
  • Raymond et al. (2016), Réserve fédérale d’Atlanta : les grands bailleurs constitués en sociétés avaient une probabilité supérieure de 8 % de demander des expulsions par rapport aux petits bailleurs, une fois les autres différences contrôlées.
  • Gurun et al. (2023), Review of Financial Studies : lorsque de grands bailleurs fusionnent, les loyers augmentent dans les quartiers où les deux avaient des logements, mais la criminalité baisse. Coven (2024), document de travail : aux États-Unis, les achats par de grands investisseurs ont augmenté l’offre locative et fait baisser les loyers. Nous citons les deux points de vue.
  • Université Erasmus de Rotterdam (2025) : la règle néerlandaise a réduit de 73 % les achats par des investisseurs dans les zones concernées, sans baisse des prix ; les auteurs avertissent qu’elle peut compliquer l’accès des locataires aux revenus plus modestes, raison pour laquelle nous l’associons à davantage de logement public. Amsterdam (2022) : la part des logements achetés par des bailleurs est passée de 18 % à 6 %.
  • Danemark, loi n° 818 de 2020 : après un changement de propriétaire, les loyers ne peuvent augmenter en raison de travaux de modernisation qu’au bout de cinq ans.
  • Irlande : quiconque achète 10 maisons ou plus en 12 mois paie 15 % de droit de timbre, depuis octobre 2024 (10 % entre 2021 et 2024).
  • Statut des avantages fiscaux, article 22 : les loyers et les plus-values des fonds immobiliers sont exclus du bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés ; les fonds paient un droit de timbre de 0,0125 % par trimestre sur leur valeur. Décret-loi n° 97/2026 : exonération des droits de mutation (IMT) et du droit de timbre lors de l’achat d’immeubles destinés à la location, y compris d’immeubles existants, et droit à indemnisation si les règles sur les loyers changent.
  • INE, via Lusa (2026) : en 2025, 169 812 logements ont été vendus, dont 87,5 % achetés par des ménages.
  • Décret-loi n° 89/2021 : les municipalités, les régions autonomes et l’État disposent d’un droit de préemption lors des ventes de logements dans les zones de forte pression urbaine. Cour de justice de l’UE, Libert (2013) : les besoins de logement peuvent justifier des restrictions, si elles sont proportionnées et non discriminatoires.

04

Davantage de logement public

Le logement social représente moins de 2 % des logements au Portugal, contre 7 % en moyenne dans l’OCDE et plus de 20 % en Autriche, au Danemark et aux Pays-Bas. Avec si peu de logements sociaux, les personnes à faibles revenus dépendent uniquement du marché, et à Porto l’attente d’un logement public dépasse trois ans. En 2025, 27,2 % des personnes louant au prix du marché consacraient plus de 40 % de leurs revenus au logement ; parmi celles qui payaient un loyer réduit, seulement 2,8 %. Le plan de relance européen a donné un élan, mais il prend fin, et l’OCDE affirme qu’il faudra continuer à augmenter l’investissement.

Mesures

  • Un programme public de construction et de réhabilitation à long terme, avec un financement pluriannuel garanti après le plan de relance européen, s’appuyant sur le prêt de la Banque européenne d’investissement et sur les nouvelles règles européennes qui, depuis décembre 2025, permettent de soutenir le logement abordable sans notification préalable à la Commission.
  • Des quartiers à revenus mixtes, ouverts aussi à la classe moyenne, comme à Vienne, plutôt que de grands quartiers réservés aux personnes aux plus faibles revenus.
  • Des loyers qui couvrent les coûts et non le profit, et un fonds national alimenté par les loyers des logements déjà remboursés, qui finance des logements neufs, comme le Landsbyggefonden danois depuis 1967.
  • Des coopératives d’habitation sur des terrains publics cédés en droit de superficie, sans être vendus, et une liste publique et vérifiable des logements livrés, avec les dates.
Objections et réponses

Le logement public crée des ghettos.

Cela dépend du modèle. Les grands quartiers réservés aux pauvres, comme certains aux États-Unis, ont donné de mauvais résultats, et une étude montre que les enfants qui en sont partis ont ensuite eu davantage d’emploi et de revenus. C’est pourquoi nous proposons le modèle de Vienne : en 2026, une personne seule disposant de jusqu’à 61 280 euros nets par an y a accès, ce qui mélange les revenus. Là-bas, environ 824 000 personnes vivent dans des logements municipaux ou d’associations sans but lucratif.

C’est cher, et l’État n’arrive pas à construire.

Un logement public n’est pas une dépense perdue : c’est un patrimoine qui reste, et les loyers en remboursent une partie. Au Danemark, les loyers des logements déjà remboursés financent les nouveaux. Le gouvernement a annoncé 31 700 logements achevés grâce au plan de relance européen ; comme il n’existe pas de décompte indépendant de ceux déjà remis aux familles, nous demandons une liste publique. Et l’investissement européen existe : la Banque européenne d’investissement a approuvé 1340 millions d’euros pour environ 12 000 logements à loyer abordable au Portugal.

Le logement public prend la place de la construction privée.

Une étude américaine (Eriksen et Rosenthal, 2010) trouve cet effet pour des logements construits par des acteurs privés avec des avantages fiscaux, avec une large marge d’incertitude. Mais au Portugal, le problème est inverse : il faut environ 45 000 logements par an et, au cours de la dernière décennie, on en a construit environ 15 000. À Vienne, dans les quartiers comptant davantage de logements sans but lucratif, les loyers privés ont augmenté plus lentement.

Ce que montrent les études et les données
  • OCDE, Affordable Housing Database : le logement social représente en moyenne 7 % des logements dans l’OCDE et plus de 20 % en Autriche, au Danemark et aux Pays-Bas ; au Portugal, moins de 2 %.
  • OCDE (2026) : le Portugal a « l’un des plus petits parcs de logements sociaux de l’OCDE » ; à Porto, l’attente dépasse trois ans ; l’investissement augmente, mais « il faudra continuer à l’accroître ».
  • Eurostat (2025) : 27,2 % des locataires au prix du marché au Portugal consacrent plus de 40 % de leurs revenus au logement (18,6 % dans l’UE) ; parmi ceux qui paient un loyer réduit, 2,8 %.
  • Ville de Vienne : 430 101 personnes vivent dans des logements municipaux et 394 409 dans des logements d’associations sans but lucratif ; le plafond de revenus en 2026 est de 61 280 euros nets par an pour une personne. Banabak (2022) : dans les quartiers comptant davantage de logements sans but lucratif, les loyers privés augmentent plus lentement.
  • Ville de Zurich (2024) : un T3 à but non lucratif coûte en moyenne 1 022 francs par mois, contre 1 875 sur le marché.
  • Housing 2030 (CEE-ONU, ONU-Habitat et Housing Europe) : au Danemark, lorsque le prêt d’un ensemble est remboursé, les loyers continuent d’être perçus et l’excédent va au fonds national, qui finance de nouveaux logements et des travaux.
  • Fenelon et al. (2017), American Journal of Public Health : vivre dans un logement public est associé à une meilleure santé et à moins de détresse psychologique, par rapport aux personnes qui l’attendent encore.
  • Diamond et McQuade (2019), Journal of Political Economy : dans les quartiers à faibles revenus des États-Unis, les nouveaux logements abordables ont fait augmenter de 6,5 % la valeur des logements alentour et baisser la criminalité. Chyn (2018), American Economic Review : les enfants qui ont quitté des ensembles de logements publics à forte pauvreté à Chicago ont ensuite eu davantage d’emploi et de revenus, raison pour laquelle nous proposons des quartiers mixtes.
  • Eriksen et Rosenthal (2010), Journal of Public Economics : aux États-Unis, le logement abordable construit avec des avantages fiscaux s’est substitué, en grande partie, à la construction privée. Nous le citons parce que c’est la principale objection.
  • Gouvernement, via Sábado (2026) : 31 700 logements publics achevés grâce au plan de relance européen, selon le gouvernement. Banque européenne d’investissement (2025) : 1340 millions d’euros pour environ 12 000 logements à loyer abordable. Commission européenne (2025) : plan européen pour le logement abordable.
  • AICCOPN (2024) : il faut environ 45 000 logements par an ; au cours de la dernière décennie, on en a construit environ 15 000 par an.

05

Initiative publique de remise en état des immeubles vacants à des fins de logement

Le recensement de 2021 a dénombré 723 215 logements vides, 12,1 % du total. Plus de la moitié, environ 375 000, n’étaient ni à vendre ni à louer, dont près de 90 000 dans l’aire métropolitaine de Lisbonne. Beaucoup se trouvent dans l’intérieur du pays ou sont en ruine, mais même une petite partie de ceux situés dans les villes ferait une différence. Et l’État lui-même possède des logements vides : en 2022, 717 biens publics vacants pouvant servir au logement ont été recensés, et l’État continue d’en vendre certains.

Mesures

  • Un inventaire public et annuel des bâtiments vides de l’État et des municipalités, comme le prévoyait déjà un décret-loi de 2020, et la fin de la vente de ceux qui peuvent servir au logement : ils deviennent du logement public ou coopératif.
  • Une aide aux travaux pour les propriétaires qui mettent en location des logements vides à loyer abordable, comme la subvention irlandaise, et des équipes qui accompagnent les propriétaires, comme en Écosse.
  • Location par l’État et les municipalités en vue de la sous-location, mais en ne payant que pour les logements occupés.
  • Dans les zones de forte pression, appliquer réellement la taxe foncière (IMI) majorée sur les biens vacants, l’administration fiscale les identifiant à partir des consommations d’eau et d’électricité. Pour les immeubles vides et dégradés depuis de nombreuses années, les travaux d’office et la location forcée que le régime de la réhabilitation urbaine prévoit déjà, toujours avec préavis et indemnisation.
Objections et réponses

La plupart des logements vides se trouvent dans l’intérieur du pays ou sont en ruine.

Il est vrai qu’il y a davantage de logements vides dans l’intérieur du pays (17,4 % dans l’Alto Alentejo et le Médio Tejo) et que beaucoup ont besoin de travaux. C’est pourquoi la proposition se concentre sur les zones de forte pression urbaine et commence par les bâtiments publics et les logements qui nécessitent peu de travaux. Malgré tout, rien que dans l’aire métropolitaine de Lisbonne, près de 90 000 logements vides étaient hors marché. Et réhabiliter émet moins de carbone que démolir et reconstruire.

Obliger à louer est une atteinte à la propriété privée.

La proposition commence par des accords volontaires et une aide aux travaux. Les instruments coercitifs sont réservés aux immeubles vides et dégradés depuis de nombreuses années, avec préavis et indemnisation, et ils existent dans la loi portugaise depuis 2009, dans le régime de la réhabilitation urbaine. La Constitution protège la propriété, mais aussi le droit au logement (article 65). Au Danemark, dans les communes concernées, un logement vide depuis plus de six semaines doit être signalé à la commune, qui peut désigner un locataire.

On a déjà essayé, et cela n’a pas marché.

Les programmes volontaires portugais ont eu peu de succès : Porto com Sentido a atteint 229 logements en cinq ans, et Arrendar para Subarrendar a payé des loyers pour des logements restés presque tous vides. Nous en avons tiré les leçons : ne payer que pour les logements occupés, y ajouter de l’argent pour les travaux et donner de vraies garanties aux propriétaires. Là où l’on a procédé ainsi, cela a fonctionné : en Irlande, la subvention aux travaux a remis en usage 3066 logements en 2025, et en Écosse les équipes dédiées aux logements vides ont aidé à en remettre en usage 2066 en un an. En France, la taxe sur les logements vacants les a réduits de 13 %.

Ce que montrent les études et les données
  • INE et LNEC, via Lusa (2024) : 723 215 logements vides au recensement de 2021, 12,1 % du total ; la proportion est plus élevée dans l’Alto Alentejo et le Médio Tejo (17,4 %). Observador, avec des données de l’INE : 375 118 logements vides pour d’autres raisons que la vente ou la location, dont 89 728 dans l’aire métropolitaine de Lisbonne.
  • ECO (2022) : un arrêté du gouvernement a recensé 717 biens de l’État inutilisés ou vacants pouvant servir au logement. Observador (2026) : l’État continue de vendre des biens pouvant servir au logement.
  • Lusa (2024) : pour la taxe foncière (IMI) de 2023, seules 64 municipalités ont signalé des biens vacants, 12 776 au total. Décret-loi n° 159/2006 : un bien est vacant s’il est inoccupé depuis un an, ce qui se vérifie, par exemple, par l’absence de consommation d’eau et d’électricité.
  • Régime juridique de la réhabilitation urbaine (décret-loi n° 307/2009) : prévoit déjà les travaux d’office (article 55), la location forcée (article 59) et la vente forcée (article 62). Le gouvernement a abrogé en 2024 la location forcée des logements vacants créée en 2023.
  • DN (2025) : dans le programme Arrendar para Subarrendar, l’État a loué 290 logements et seuls 62 étaient occupés, après avoir payé 2,8 millions d’euros de loyers en 2024. DN (2024) : Porto com Sentido a obtenu 229 logements en cinq ans.
  • Gouvernement irlandais (2026) : la subvention à la réhabilitation des logements vides a remis en usage 3066 logements en 2025. Scottish Empty Homes Partnership (2025) : 2066 logements vides remis en usage en 2024–25, un record.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics : la taxe française sur les logements vacants les a réduits de 13 %, et la plupart sont devenus des résidences principales.
  • Danemark, loi sur le logement de 2022, §5 : dans les communes concernées, un logement vide depuis plus de six semaines doit être signalé, et la commune peut désigner un locataire.
  • Huuhka et al. (2023), Buildings & Cities : dans les trois cas étudiés, conserver et réhabiliter les bâtiments a émis moins de carbone que démolir et reconstruire.

06

L’application de plafonds de loyer réellement abordables

Depuis le 1er septembre 2026, le loyer « abordable » exonéré d’impôts est calculé à partir de 80 % du loyer médian de la commune, sans aucun lien avec les revenus de ceux qui y vivront. À Lisbonne, le plafond pour un logement de deux chambres est de 1309 euros par mois, plus qu’un salaire minimum entier (920 euros). Un plafond qui se contente d’une décote sur le marché monte avec le marché. En 2025, 27,2 % des personnes louant au prix du marché au Portugal ont consacré plus de 40 % de leurs revenus au logement, contre 18,6 % dans l’UE.

Mesures

  • Dans les programmes bénéficiant d’argent ou d’avantages fiscaux publics, des loyers liés aux revenus : au maximum 30 % des revenus du ménage, dans les limites que la loi portugaise a déjà utilisées dans le Programme de location abordable (taux d’effort entre 15 % et 35 %), et des plafonds par zone calculés aussi à partir des salaires locaux.
  • Des loyers de référence par zone, établis avec des données publiques et des méthodes scientifiques, comme le Mietspiegel allemand, et des hausses annuelles dans les baux en cours liées à l’inflation, comme le Portugal le fait déjà.
  • Dans les zones les plus tendues, un loyer initial des nouveaux baux au maximum 10 % au-dessus du loyer de référence, comme en Allemagne, les logements neufs et ceux profondément réhabilités étant exclus. D’ici là, maintenir le plafonnement actuel des hausses dans les nouveaux baux de logements déjà loués.
  • Des avantages fiscaux réservés aux bailleurs qui respectent ces plafonds, et des contrôles à partir des données des baux déjà déclarés à l’administration fiscale.
Objections et réponses

Le contrôle des loyers réduit l’offre de logements à louer.

Un gel rigide peut réduire l’offre : à San Francisco, les bailleurs concernés ont retiré 15 % des logements du marché locatif, et en Irlande et en Catalogne on observe des signes de moindre construction ou de moins d’annonces après les plafonnements. C’est pourquoi le modèle que nous proposons est différent : il ne gèle pas les loyers, il les lie à une référence qui suit le marché et l’inflation, et il exclut les logements neufs, comme le fait l’Allemagne depuis 2015. L’étude publiée sur le plafonnement catalan de 2020 a constaté des loyers inférieurs de 4 % à 6 % sans réduction de l’offre. Et il s’accompagne de davantage de logement public (voir la proposition 4) et de logements vides remis en usage (voir la proposition 5), pour que l’offre augmente.

Mieux vaut verser des aides au loyer aux familles.

Sans régulation, les aides finissent en grande partie dans le loyer : en France, sur chaque euro d’aide supplémentaire, 78 centimes sont allés au loyer ; au Royaume-Uni, lorsque l’aide a été réduite, entre 60 % et deux tiers de la baisse ont été supportés par les bailleurs. Les aides sont nécessaires, mais elles fonctionnent mieux avec des plafonds de loyer.

Un plafond de 30 % des revenus est arbitraire.

C’est une convention, utilisée aux États-Unis depuis 1981, et c’est pourquoi nous proposons que les plafonds partent des revenus réels de chaque zone. Mais elle n’est pas étrangère au Portugal : le loyer aidé ne peut pas dépasser 23 % des revenus, et l’ancien Programme de location abordable exigeait un taux d’effort compris entre 15 % et 35 %. Ce qui n’a pas de sens, c’est d’appeler abordable un loyer supérieur à un salaire minimum.

Ce que montrent les études et les données
  • Décret-loi n° 97/2026 : depuis le 1er septembre 2026, le loyer maximal du nouveau régime de location abordable part de 80 % du loyer médian de la commune, sans condition de revenus, avec exonération d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les sociétés pour le bailleur. Arrêté n° 454/2026/1 : à Lisbonne, le plafond est de 1006 euros pour un logement d’une chambre et de 1309 euros pour un logement de deux chambres ; à Porto, 866 et 1118 euros.
  • Décret-loi n° 139/2025 : le salaire minimum est de 920 euros bruts par mois en 2026. INE, via Lusa (2026) : au deuxième trimestre 2026, le loyer médian des nouveaux baux était de 17,79 €/m² à Lisbonne et de 10,17 €/m² dans l’ensemble du pays.
  • Eurostat (2025) : 27,2 % des locataires au prix du marché au Portugal consacrent plus de 40 % de leurs revenus au logement ; dans l’UE, 18,6 %.
  • Décret-loi n° 68/2019 : l’ancien Programme de location abordable exigeait un taux d’effort compris entre 15 % et 35 %. Loi n° 32/2016 : dans le régime du loyer aidé, le loyer ne peut pas dépasser 23 % des revenus.
  • Code civil allemand, §556d et §556f : dans les zones les plus tendues, le loyer initial ne peut dépasser de plus de 10 % le loyer de référence, jusqu’à fin 2029 ; les logements loués pour la première fois après octobre 2014 sont exclus. Breidenbach et al. (2022), Regional Science and Urban Economics : la règle a freiné les loyers jusqu’à 5 %, mais l’effet a disparu au bout d’environ un an, raison pour laquelle nous l’associons à des loyers de référence et à des contrôles.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza et Segú (2023), Regional Science and Urban Economics : la loi catalane de 2020 a fait baisser les loyers de 4 % à 6 %, sans réduction de l’offre. Monràs et García-Montalvo (2023), dans un document de travail, constatent des sorties de logements dans le segment le plus cher. Fedea (2026), dans une étude descriptive : après les plafonnements de 2024, les annonces de location ont chuté de 22 % à Barcelone.
  • Diamond, McQuade et Qian (2019), American Economic Review : à San Francisco, un contrôle rigide, sans exceptions pour les logements neufs, a protégé ceux qui y habitaient, mais les bailleurs concernés ont réduit de 15 % l’offre locative. ESRI (2025) : en Irlande, les zones de pression locative ont freiné les hausses de loyers, mais ont coïncidé avec un recul de l’offre nouvelle.
  • Gouvernement néerlandais (2024) : l’extension du système de points aux loyers intermédiaires devait faire baisser le loyer de plus de 300 000 logements, de 190 euros par mois en moyenne. NOS (2026) : en 2025, les investisseurs ont vendu plus de 65 000 logements loués ; l’évaluation officielle est prévue pour 2027.
  • Fack (2006), Labour Economics : en France, chaque euro supplémentaire d’aide au logement a fait monter de 78 centimes le loyer payé par les nouveaux bénéficiaires. Gibbons et Manning (2006), Journal of Public Economics : au Royaume-Uni, entre 60 % et deux tiers d’une baisse de l’aide au logement sont retombés sur les propriétaires.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics : une revue de presque toute la recherche conclut que le contrôle des loyers freine les hausses dans les logements concernés, mais a des effets secondaires, raison pour laquelle nous le proposons en excluant les logements neufs et avec davantage d’offre publique.

Le logement est un droit.
Faisons-le respecter.

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