Zapoj se

Program

Co požadujeme

Šest návrhů, aby bylo bydlení zase dostupné, které může uskutečnit jakákoli vláda. Všechny už platí v jiných evropských zemích nebo je předpokládá portugalský zákon a u každého uvádíme studie a data, o které se opírá, rizika, kterým je třeba se vyhnout, a nejčastější námitky i s odpověďmi.

01

Zrušení nájemního zákona

Zákon č. 31/2012, přijatý v době záchranného programu trojky, zrušil pětiletou minimální dobu nájmu, zkrátil z pěti let na dva výpovědní lhůtu, kterou musí pronajímatel dodržet, chce-li bez udání důvodu ukončit nájem na dobu neurčitou, a zavedl zrychlené řízení o vystěhování. Sliboval více bytů k pronájmu, ale žádná studie neukazuje, že by je přinesl. Části zákona byly opraveny v letech 2019 a 2023 a vláda nyní navrhuje vrátit čas zpět. Evropa se ubírá opačným směrem: Nizozemsko, Skotsko, Anglie a Irsko zrušily krátkodobé nájmy jako pravidlo nebo výpovědi bez udání důvodu.

Opatření

  • Nájem na dobu neurčitou jako pravidlo, nebo minimální doba pěti let, jako před rokem 2012 a jako ve Španělsku (pět let, sedm, je-li pronajímatelem firma).
  • Pronajímatel může nájem ukončit jen z důvodů stanovených zákonem: potřebuje byt pro sebe nebo své děti, rozsáhlé stavební práce, neplacení nájemného nebo jiné závažné porušení smlouvy. Nikdy kvůli zvýšení nájemného, jak to formuluje německý zákon.
  • Trvalá ochrana pro osoby ve věku 65 let a více nebo se zdravotním postižením, které v témže bytě žijí mnoho let, jak to zákon od roku 2023 činí u nájemních smluv uzavřených před rokem 1990, přičemž sociální náklady nese stát, nikoli pronajímatel.
  • Odmítnout vládní návrh zákona 103/XVII, který ruší strop pro zvyšování nájemného v nových smlouvách, umožňuje vystěhování po dvou měsících dlužného nájemného a ruší strop pro kauce.
Námitky a odpovědi

Bez krátkodobých nájmů přestanou pronajímatelé pronajímat.

Před rokem 2012 trvaly nájmy na dobu určitou nejméně pět let a žádná studie neukazuje, že by zrušení tohoto pravidla přivedlo na nájemní trh více bytů. V Německu, kde pronajímatel potřebuje k ukončení nájmu oprávněný zájem, žije v nájmu 52,8 % obyvatel, nejvyšší podíl v EU. Francie vyžaduje tři roky (šest u firem) a Španělsko pět (sedm u firem) a obě země mají velké nájemní trhy. S menší nabídkou výzkum spojuje strnulé zmrazení nájemného, které nenavrhujeme (viz návrh 6).

To je radikální myšlenka.

Zrušení výpovědí bez udání důvodu v Anglii navrhla v roce 2019 konzervativní vláda Theresy May, která je označila za „jednu z největších příčin“ bezdomovectví rodin; zákon platí od 1. května 2026. V Nizozemsku bylo zrušení nájmů na dobu určitou jako pravidla schváleno v roce 2023 s podporou vlády Marka Rutteho. V Irsku mohou od března 2026 pronajímatelé se čtyřmi a více byty ukončit nájem už jen z některého z důvodů, které stanoví zákon.

A co nájemníci, kteří neplatí?

I nadále je lze vystěhovat: neplacení nájemného je důvodem k ukončení nájmu ve všech modelech, které uvádíme. Portugalský zákon od roku 2023 stanoví, že stát v případech, které vymezuje, platí pronajímateli nájemné splatné během řízení o vystěhování pro dluh na nájemném. Navrhujeme tuto záruku posílit, aby jistotu nájemníků neplatili pronajímatelé.

Co ukazují výzkumy a data
  • Zákon č. 31/2012 (shrnutí změn): zrušil pětiletou minimální dobu nájmu na dobu určitou, zkrátil z pěti let na dva výpovědní lhůtu, s níž může pronajímatel bez udání důvodu ukončit nájem na dobu neurčitou, a zavedl zvláštní řízení o vystěhování. Jeho deklarovaným cílem v memorandu s trojkou bylo zvýšit nabídku bytů k pronájmu.
  • Zákon č. 13/2019: obnovil určitou stabilitu, s nájmy nejméně na jeden rok, prodlužováním o tři roky a pětiletou výpovědní lhůtou pro ukončení nájmu na dobu neurčitou bez udání důvodu. Zákon č. 56/2023: nájemní smlouvy uzavřené před rokem 1990 už nepřecházejí do nového režimu a stát v případech, které vymezuje, platí pronajímateli nájemné splatné během řízení o vystěhování.
  • DECO PROteste (2026): návrh zákona 103/XVII ruší 2% strop u nových smluv, umožňuje vystěhování po dvou měsících dlužného nájemného (dnes po třech) a ruší strop pro kauce. V prvním čtení byl schválen 30. září 2026 a projednává se ve výboru.
  • Zvláštní zpravodajka OSN pro právo na přiměřené bydlení (2017), po návštěvě Portugalska: liberalizace nájemního trhu usnadnila vystěhování nebo přestěhování nájemníků.
  • Eurostat (2025): v nájmu žije 52,8 % obyvatel Německa, nejvyšší podíl v EU. Německý občanský zákoník, §573: pronajímatel může nájem ukončit jen při oprávněném zájmu a nikdy kvůli zvýšení nájemného.
  • Nizozemsko: od 1. července 2024 je nájem na dobu neurčitou opět pravidlem, na základě poslaneckého návrhu zákona schváleného v roce 2023. Skotsko: od prosince 2017 jsou nájmy na dobu neurčitou a pronajímatel může nájem ukončit jen z jednoho z 18 důvodů stanovených zákonem.
  • Anglie: Renters’ Rights Act 2025 zrušil 1. května 2026 výpovědi bez udání důvodu, opatření, které oznámila vláda Theresy May v roce 2019. Irsko: od 1. března 2026 běží nové nájmy v šestiletých cyklech a pronajímatelé se čtyřmi a více byty je nemohou ukončit bez udání důvodu.
  • Španělsko, zákon o městských nájmech, článek 9: minimální doba pěti let, sedm, je-li pronajímatelem firma. Francie, zákon z roku 1989, článek 10: tři roky, šest, je-li pronajímatelem firma.
  • Vásquez-Vera a kol. (2017), Social Science & Medicine: v přehledu 47 studií je hrozba vystěhování spojena s horším duševním i tělesným zdravím. Simsek a kol. (2021), Health & Place: metaanalýza 64 studií nachází negativní souvislost mezi stěhováním v dětství a zdravím, tím silnější, čím více stěhování.

02

Konec demolic a vystěhování bez náhradního bydlení

V červenci 2025 zbourala obec Loures 55 provizorních obydlí v Bairro do Talude Militar, aniž by lidem, kteří tam žili, zajistila náhradní bydlení. Rodiny spaly ve stanech a v kostele, soud demolice pozastavil a státní zastupitelství zahájilo vyšetřování. Na konci roku 2024 bylo v kontinentálním Portugalsku 14 476 lidí bez domova, o 10 % více než o rok dříve. Nežádáme legalizaci nelegálních staveb ani zastavení vystěhování: žádáme, aby kvůli nim nikdo neskončil na ulici. Seixal ukázal, že to jde, když před demolicí Bairro da Jamaica přestěhoval tamní rodiny do nového bydlení.

Opatření

  • Žádné demolice obývaných domů bez vhodného řešení bydlení pro každou rodinu, dohodnutého před demolicí.
  • Rozšířit na všechna vystěhování, veřejná i soukromá, pravidlo, které rámcový zákon o bydlení už uplatňuje na vystěhování státem a obcemi: žádný zranitelný člověk nezůstane bez střechy nad hlavou. Náklady nese stát, nikoli pronajímatel, který dostane chybějící nájemné, jako ve Francii.
  • Zimní příměří, jako ve Francii, kde se od 1. listopadu do 31. března nevystěhovávají obývané byty, pokud jejich obyvatelé nedostanou náhradní bydlení.
  • Aktuální soupis domácností v bytové nouzi, včetně lidí, kteří přišli po starých soupisech, jak doporučil veřejný ochránce práv v roce 2016, s lhůtami a rozpočtem na jejich přestěhování do nového bydlení.
Námitky a odpovědi

To chrání nelegální stavby a squatting.

Ne. Zákon i nadále umožňuje vystěhovat každého, kdo byt obývá nelegálně, a nelegální stavby lze zbourat. Žádáme to, co už říkají rámcový zákon o bydlení, Výbor OSN pro hospodářská, sociální a kulturní práva a Evropský soud pro lidská práva: vystěhování nesmí lidi připravit o střechu nad hlavou a musí být přiměřené. V Bairro da Jamaica zajistil Seixal nové bydlení pro všech 241 rodin a domy bořil postupně, jak se vyprazdňovaly. Obojí je možné.

Kdo to zaplatí? A není nespravedlivé předbíhat lidi, kteří na byt čekají?

Domácnosti v bytové nouzi už mají ze zákona nárok na podporu (nařízení s mocí zákona č. 89/2021) a v programu 1.º Direito jsou peníze z plánu obnovy EU a ze státního rozpočtu. Nechat lidi na ulici také něco stojí: výzkum ukazuje po vystěhování více návštěv nemocnic, větší využívání azylových zařízení a nižší výdělky. Nikdo nepředbíhá: přidělování nového bydlení se řídí kritérii potřebnosti, která zákon už stanoví, a soupis, který navrhujeme, zahrnuje i ty, kdo už čekají.

Soukromí pronajímatelé by neměli suplovat sociální stát.

Souhlasíme. Proto náklady na náhradní řešení nese stát: pokud se vystěhování odloží kvůli chybějící alternativě, stát zaplatí pronajímateli chybějící nájemné. Francie to dělá už sto let a její zákoník o exekučním řízení stanoví, že odmítnutí státu provést vystěhování zakládá pronajímateli nárok na náhradu.

Co ukazují výzkumy a data

03

Brzda pro nákupy bytů investičními fondy

Když fond koupí obývanou budovu, nepřibude žádný byt: změní se majitel a často i nájemné. V Irsku centrální banka zjistila, že institucionální investoři, kteří koupili už pronajímané byty, zvýšili nájemné o 4,1 procentního bodu více než ostatní pronajímatelé. V Portugalsku se příjmy z nájmu a kapitálové zisky realitních fondů nezahrnují do jejich zdanitelného zisku a nařízení s mocí zákona z května 2026 poskytlo nová daňová zvýhodnění kupcům budov určených k pronájmu, včetně existujících budov. Nizozemsko, Dánsko a Irsko už tento druh nákupů omezily, každé po svém.

Opatření

  • V oblastech s vysokým tlakem na bydlení lze existující byty pod určitou hodnotou na omezenou dobu kupovat jen k vlastnímu bydlení, jako v Nizozemsku od roku 2022, s výjimkou pro pronájem za dostupné nájemné. Nová výstavba a rekonstrukce prázdných budov jsou vyňaty.
  • Kdo koupí obývanou budovu, nesmí po dobu pěti let od koupě využívat stavební práce ke zvyšování nájemného, jako v Dánsku od roku 2020.
  • Ukončit vynětí nájemného a kapitálových zisků z bytů ze zdanitelného zisku fondů a kótovaných realitních společností (SIGI) a vyjmout nákup obývaných budov z nových daňových zvýhodnění z roku 2026.
  • Využívat předkupní právo, které rámcový zákon o bydlení a nařízení s mocí zákona č. 89/2021 už dávají obcím a státu při prodeji bytů v oblastech s vysokým tlakem na bydlení, zejména celých budov, a zveřejňovat, jak často se uplatňuje. A vyšší daň z hromadných nákupů, jako v Irsku.
Námitky a odpovědi

Fondy přinášejí investice a stavějí byty.

Proto návrh nechává stranou novou výstavbu, výstavbu k pronájmu i rekonstrukci prázdných budov: omezuje nákup bytů, které už existují, při kterém se mění vlastník, ale žádný byt nepřibude. Výzkum ukazuje oběma směry. V USA (Coven, 2024), když velcí investoři kupovali domy k pronájmu, nájemné kleslo, ale ceny vzrostly a méně rodin vlastnilo své bydlení. V Irsku, kde kupovali byty, které už byly pronajaté, rostlo nájemné více než u ostatních pronajímatelů. Proto pravidlo vyjímá pronájem za dostupné nájemné a jde ruku v ruce s větším množstvím veřejného bydlení (viz návrh 4).

Fondy tvoří jen malou část trhu.

V roce 2025 koupily domácnosti 87,5 % bytů prodaných v Portugalsku; firmy, fondy a další subjekty koupily zbytek, zhruba 21 000. Účinek se však soustřeďuje tam, kde kupují celé budovy: v Irsku drželi institucionální investoři asi 4 % zkoumaných bytů, a přesto se to v nájemném projevilo. V Nizozemsku pravidlo, které navrhujeme, snížilo nákupy investorů v Rotterdamu o 73 % a jejich místo zaujali kupci prvního bydlení.

To je v rozporu s vlastnickým právem a pravidly EU.

Soudní dvůr EU v roce 2013 uznal (věc Libert), že potřeby v oblasti bydlení mohou odůvodnit omezení volného pohybu kapitálu, pokud jsou pravidla přiměřená a nediskriminační. Nizozemské pravidlo platí pro všechny kupce stejně, dánské platí od roku 2020 a předkupní právo obcí v portugalském právu už existuje.

Co ukazují výzkumy a data
  • Centrální banka Irska, McCarthy (2024): po koupi už pronajímaných bytů zvýšili institucionální investoři nájemné o 4,1 procentního bodu více než ostatní pronajímatelé se srovnatelnými byty, asi o 78 € měsíčně. Autor poznamenává, že příčinou může být tržní síla nebo lepší služby.
  • Raymond a kol. (2016), Federal Reserve Bank of Atlanta: velcí korporátní pronajímatelé podávali návrhy na vystěhování s o 8 % vyšší pravděpodobností než malí pronajímatelé, po zohlednění ostatních rozdílů.
  • Gurun a kol. (2023), Review of Financial Studies: když se velcí pronajímatelé sloučí, nájemné roste ve čtvrtích, kde oba vlastnili byty, ale kriminalita klesá. Coven (2024), pracovní studie: v USA nákupy velkých investorů zvýšily nabídku nájemního bydlení a snížily nájemné. Uvádíme obě strany.
  • Univerzita Erasmus v Rotterdamu (2025): nizozemské pravidlo snížilo nákupy investorů v dotčených oblastech o 73 %, bez poklesu cen; autoři varují, že může zhoršit přístup nájemníků s nižšími příjmy, a proto ho kombinujeme s více veřejným bydlením. Amsterdam (2022): podíl bytů koupených pronajímateli klesl z 18 % na 6 %.
  • Dánsko, zákon č. 818 z roku 2020: po změně vlastníka může nájemné kvůli modernizačním pracím vzrůst až po pěti letech.
  • Irsko: kdo během 12 měsíců koupí 10 nebo více domů, platí od října 2024 kolkovné ve výši 15 % (v letech 2021 až 2024 10 %).
  • Zákon o daňových výhodách, článek 22: příjmy z nájmu a kapitálové zisky realitních fondů se nezahrnují do jejich zdanitelného zisku; fondy platí kolkovné 0,0125 % čtvrtletně ze své hodnoty. Nařízení s mocí zákona č. 97/2026: osvobození od daně z převodu nemovitostí a kolkovného při koupi budov k pronájmu, včetně existujících, a nárok na náhradu, pokud se změní pravidla pro nájemné.
  • INE, podle Lusa (2026): v roce 2025 se prodalo 169 812 bytů, z toho 87,5 % koupily domácnosti.
  • Nařízení s mocí zákona č. 89/2021: obce, autonomní regiony a stát mají předkupní právo při prodeji bytů v oblastech s vysokým tlakem na bydlení. Soudní dvůr EU, Libert (2013): potřeby v oblasti bydlení mohou odůvodnit omezení, jsou-li přiměřená a nediskriminační.

04

Více veřejného bydlení

Sociální bydlení tvoří v Portugalsku méně než 2 % bytů, oproti průměru OECD 7 % a více než 20 % v Rakousku, Dánsku a Nizozemsku. Při tak malém podílu jsou lidé s nízkými příjmy zcela závislí na trhu a v Portu se na veřejný byt čeká déle než tři roky. V roce 2025 vydávalo 27,2 % lidí platících tržní nájemné na bydlení více než 40 % příjmu; mezi těmi, kdo platili snížené nájemné, jen 2,8 %. Plán obnovy EU dal impuls, ale končí, a OECD říká, že investice bude třeba dále zvyšovat.

Opatření

  • Dlouhodobý veřejný program výstavby a rekonstrukce bytů se zaručeným víceletým financováním po skončení plánu obnovy EU, s využitím úvěru Evropské investiční banky a nových pravidel EU, která od prosince 2025 umožňují podporovat dostupné bydlení bez předchozího oznámení Komisi.
  • Čtvrti se smíšenými příjmy, otevřené i střední třídě, jako ve Vídni, místo velkých sídlišť jen pro lidi s nejnižšími příjmy.
  • Nájemné, které pokrývá náklady, nikoli zisk, a národní fond napájený nájemným z bytů se splacenými úvěry, který financuje nové byty, jako dánský Landsbyggefonden od roku 1967.
  • Bytová družstva na veřejných pozemcích, které se pronajímají, nikoli prodávají, a veřejný, ověřitelný seznam předaných bytů s daty.
Námitky a odpovědi

Veřejné bydlení vytváří ghetta.

Záleží na modelu. Velká sídliště jen pro chudé, jako některá v USA, měla špatné výsledky a jedna studie ukazuje, že děti, které se z nich odstěhovaly, měly později vyšší zaměstnanost a vyšší výdělky. Proto navrhujeme vídeňský model: v roce 2026 má nárok jednotlivec s čistým příjmem do 61 280 € ročně, což příjmy promíchává. Žije tam zhruba 824 000 lidí v obecních nebo neziskových bytech.

Je to drahé a stát stavět neumí.

Veřejný byt nejsou vyhozené peníze: je to majetek, který zůstává, a nájemné splácí část investice. V Dánsku nájemné z už splacených bytů financuje nové. Vláda oznámila 31 700 bytů dokončených z plánu obnovy EU; protože neexistuje nezávislý přehled o tom, kolik jich už bylo předáno rodinám, žádáme veřejný seznam. A evropské financování existuje: Evropská investiční banka schválila 1,34 mld. € na zhruba 12 000 bytů s dostupným nájemným v Portugalsku.

Veřejné bydlení vytlačuje soukromou výstavbu.

Americká studie (Eriksen a Rosenthal, 2010) tento účinek nachází u bytů postavených soukromými developery s daňovými úlevami, s velkou mírou nejistoty. Portugalsko má však opačný problém: ročně je potřeba zhruba 45 000 bytů a za poslední desetiletí se jich stavělo asi 15 000 ročně. Ve Vídni rostlo soukromé nájemné pomaleji ve čtvrtích s větším podílem neziskového bydlení.

Co ukazují výzkumy a data
  • Databáze dostupného bydlení OECD: sociální bydlení tvoří v průměru 7 % bytů v zemích OECD a více než 20 % v Rakousku, Dánsku a Nizozemsku; v Portugalsku méně než 2 %.
  • OECD (2026): Portugalsko má „jeden z nejmenších fondů sociálního bydlení v OECD“; v Portu čekací lhůty přesahují tři roky; investice rostou, ale „bude zapotřebí další rozšíření“.
  • Eurostat (2025): 27,2 % lidí, kteří v Portugalsku platí tržní nájemné, vydává na bydlení více než 40 % příjmu (v EU 18,6 %); mezi těmi, kdo platí snížené nájemné, 2,8 %.
  • Město Vídeň: v obecních bytech žije 430 101 lidí a v neziskových 394 409; příjmový limit pro rok 2026 činí 61 280 € čistého ročně pro jednotlivce. Banabak (2022): ve čtvrtích s větším podílem neziskového bydlení roste soukromé nájemné pomaleji.
  • Město Curych (2024): neziskový byt se dvěma ložnicemi stojí v průměru 1 022 franků měsíčně, oproti 1 875 na trhu.
  • Housing 2030 (EHK OSN, UN-Habitat a Housing Europe): v Dánsku, jakmile je úvěr na sídliště splacen, nájemníci dál platí stejné nájemné a přebytek jde do národního fondu, který financuje nové byty a rekonstrukce.
  • Fenelon a kol. (2017), American Journal of Public Health: bydlení ve veřejném bytě je spojeno s lepším zdravím a nižší psychickou zátěží ve srovnání s lidmi, kteří na něj stále čekají.
  • Diamond a McQuade (2019), Journal of Political Economy: v amerických čtvrtích s nízkými příjmy zvýšilo nové dostupné bydlení hodnotu okolních nemovitostí o 6,5 % a snížilo kriminalitu. Chyn (2018), American Economic Review: děti, které se v Chicagu odstěhovaly z veřejného bydlení s vysokou koncentrací chudoby, měly později vyšší zaměstnanost a vyšší výdělky, a proto navrhujeme smíšené čtvrti.
  • Eriksen a Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: v USA dostupné bydlení postavené s daňovými úlevami z velké části vytlačilo soukromou výstavbu. Uvádíme to, protože je to hlavní námitka.
  • Vláda, podle Sábado (2026): 31 700 veřejných bytů dokončených z plánu obnovy EU, podle vlády. Evropská investiční banka (2025): 1,34 mld. € na zhruba 12 000 bytů s dostupným nájemným. Evropská komise (2025): Evropský plán dostupného bydlení.
  • AICCOPN (2024): ročně je potřeba zhruba 45 000 bytů; za poslední desetiletí se jich stavělo asi 15 000 ročně.

05

Veřejná iniciativa k opětovnému využití prázdných budov k bydlení

Sčítání lidu v roce 2021 napočítalo 723 215 prázdných bytů, 12,1 % z celku. Více než polovina, zhruba 375 000, nebyla na prodej ani k pronájmu, z toho téměř 90 000 v metropolitní oblasti Lisabonu. Mnohé se nacházejí ve vnitrozemí nebo jsou v rozpadu, ale i malá část těch ve městech by něco změnila. A prázdné byty má i sám stát: v roce 2022 bylo identifikováno 717 neužívaných veřejných nemovitostí vhodných k bydlení a stát některé z nich stále prodává.

Opatření

  • Veřejný roční soupis prázdných budov ve vlastnictví státu a obcí, jak už stanovilo nařízení s mocí zákona z roku 2020, a konec prodeje těch, které jsou vhodné k bydlení: stanou se veřejným nebo družstevním bydlením.
  • Pomoc s rekonstrukcí pro vlastníky, kteří prázdné byty pronajmou za dostupné nájemné, jako irský grant, a týmy, které vlastníkům pomáhají, jako ve Skotsku.
  • Pronájem bytů státem a obcemi za účelem podnájmu, ale s platbou jen za obsazené byty.
  • V oblastech pod tlakem skutečně uplatňovat zvýšenou daň z nemovitostí u neužívaných budov, které finanční správa identifikuje podle spotřeby vody a elektřiny. U budov, které jsou mnoho let prázdné a zchátralé, nařízené stavební práce a nucený pronájem, které režim městské obnovy už stanoví, vždy s předchozím upozorněním a náhradou.
Námitky a odpovědi

Většina prázdných bytů je ve vnitrozemí nebo v rozpadu.

Je pravda, že ve vnitrozemí je prázdných bytů více (17,4 % v Alto Alentejo a Médio Tejo) a že mnohé potřebují opravy. Proto se návrh zaměřuje na oblasti s vysokým tlakem na bydlení a začíná u veřejných budov a bytů, které potřebují jen málo oprav. Přesto jen v metropolitní oblasti Lisabonu bylo mimo trh téměř 90 000 prázdných bytů. A rekonstrukce produkuje méně uhlíkových emisí než demolice a nová výstavba.

Nutit vlastníky k pronájmu je útok na soukromé vlastnictví.

Návrh začíná dobrovolnými dohodami a pomocí s rekonstrukcí. Donucovací nástroje jsou vyhrazeny pro budovy mnoho let prázdné a zchátralé, s předchozím upozorněním a náhradou, a v portugalském právu existují od roku 2009 v režimu městské obnovy. Ústava chrání vlastnictví, ale také právo na bydlení (článek 65). V Dánsku musí být v dotčených obcích byt prázdný déle než šest týdnů nahlášen obci, která může určit nájemníka.

To už se zkoušelo a nefungovalo to.

Portugalské dobrovolné programy měly malý ohlas: Porto com Sentido získal za pět let 229 bytů a program Arrendar para Subarrendar platil nájemné za byty, které zůstaly téměř všechny prázdné. Poučili jsme se z toho: platit jen za obsazené byty, přidat peníze na rekonstrukci a dát vlastníkům skutečné záruky. Kde se to tak udělalo, fungovalo to: v Irsku grant na rekonstrukci vrátil do užívání 3066 bytů v roce 2025 a ve Skotsku pracovníci pro prázdné byty pomohli vrátit do užívání 2066 za jeden rok. Ve Francii daň z prázdných bytů snížila jejich počet o 13 %.

Co ukazují výzkumy a data
  • INE a LNEC, podle Lusa (2024): 723 215 prázdných bytů při sčítání v roce 2021, 12,1 % z celku; nejvyšší podíl je v Alto Alentejo a Médio Tejo (17,4 %). Observador, s údaji INE: 375 118 prázdných z jiných důvodů než prodej nebo pronájem, z toho 89 728 v metropolitní oblasti Lisabonu.
  • ECO (2022): vládní usnesení identifikovalo 717 nevyužívaných nebo neobsazených státních nemovitostí vhodných k bydlení. Observador (2026): stát stále prodává nemovitosti vhodné k bydlení.
  • Lusa (2024): pro daň z nemovitostí za rok 2023 nahlásilo neužívané budovy jen 64 obcí, celkem 12 776. Nařízení s mocí zákona č. 159/2006: nemovitost je neužívaná, pokud je rok neobsazená, což se pozná například podle chybějící spotřeby vody a elektřiny.
  • Právní režim městské obnovy (nařízení s mocí zákona č. 307/2009): už stanoví nařízené stavební práce (článek 55), nucený pronájem (článek 59) a nucený prodej (článek 62). Vláda v roce 2024 zrušila nucený pronájem neužívaných bytů zavedený v roce 2023.
  • DN (2025): v programu Arrendar para Subarrendar si stát pronajal 290 bytů a jen 62 bylo obsazeno, přičemž v roce 2024 zaplatil na nájemném 2,8 mil. €. DN (2024): Porto com Sentido získal za pět let 229 bytů.
  • Vláda Irska (2026): grant na rekonstrukci neužívaných nemovitostí vrátil v roce 2025 do užívání 3066 bytů. Scottish Empty Homes Partnership (2025): v letech 2024–25 bylo do užívání vráceno 2066 prázdných bytů, což je rekord.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: francouzská daň z prázdných bytů snížila jejich počet o 13 % a většina z nich se stala trvalým bydlištěm.
  • Dánsko, zákon o bydlení z roku 2022, §5: v dotčených obcích musí být byt prázdný déle než šest týdnů nahlášen a obec může určit nájemníka.
  • Huuhka a kol. (2023), Buildings & Cities: ve třech zkoumaných případech vyprodukovalo zachování a rekonstrukce budov méně uhlíkových emisí než demolice a nová výstavba.

06

Stropy nájemného, které jsou skutečně dostupné

Od 1. září 2026 se „dostupné“ nájemné osvobozené od daní odvozuje od 80 % mediánového nájemného v obci, bez jakékoli vazby na příjem lidí, kteří tam budou bydlet. V Lisabonu činí strop pro byt se dvěma ložnicemi 1309 € měsíčně, více než celá minimální mzda (920 €). Strop, který je jen slevou z tržní ceny, roste s trhem. V roce 2025 vydávalo 27,2 % lidí platících v Portugalsku tržní nájemné na bydlení více než 40 % příjmu, oproti 18,6 % v EU.

Opatření

  • V programech s veřejnými penězi nebo daňovými zvýhodněními nájemné vázané na příjem: nejvýše 30 % příjmu domácnosti, v mezích, které portugalský zákon už používal v Programu dostupného nájmu (míra zatížení mezi 15 % a 35 %), a stropy pro jednotlivé oblasti, které zohledňují i místní mzdy.
  • Referenční nájemné pro každou oblast, vypočtené z veřejných dat vědeckými metodami, jako německý Mietspiegel, a roční zvyšování nájemného ve stávajících smlouvách vázané na inflaci, jak to Portugalsko už dělá.
  • V oblastech pod největším tlakem počáteční nájemné v nových smlouvách nejvýše o 10 % nad referenčním nájemným, jako v Německu, s výjimkou nových a kompletně zrekonstruovaných bytů. Do té doby zachovat stávající strop pro zvyšování nájemného v nových smlouvách u bytů, které už byly pronajímány.
  • Daňová zvýhodnění jen pro pronajímatele, kteří tyto stropy dodržují, a kontrola s využitím údajů o nájemních smlouvách, které se už hlásí finanční správě.
Námitky a odpovědi

Regulace nájmů snižuje nabídku bytů k pronájmu.

Strnulé zmrazení nabídku snížit může: v San Francisku stáhli dotčení pronajímatelé z nájemního trhu 15 % svých bytů a v Irsku a Katalánsku jsou po zavedení stropů známky menší výstavby nebo menšího počtu inzerátů. Proto je model, který navrhujeme, jiný: nájemné nezmrazuje, váže ho na referenční hodnotu, která sleduje trh a inflaci, a vyjímá nové byty, jak to Německo dělá od roku 2015. Publikovaná studie o katalánském stropu z roku 2020 zjistila o 4 až 6 % nižší nájemné bez poklesu nabídky. A je spojen s více veřejným bydlením (viz návrh 4) a s návratem prázdných bytů do užívání (viz návrh 5), aby nabídka rostla.

Lepší je dát rodinám příspěvek na nájemné.

Bez regulace velká část takové pomoci skončí v nájemném: ve Francii šlo 78 centů z každého dalšího eura příspěvku na bydlení do nájemného; ve Spojeném království, když byl příspěvek na bydlení snížen, neslo 60 % až dvě třetiny snížení pronajímatelé. Pomoc je potřeba, ale funguje nejlépe spolu se stropy nájemného.

Strop na 30 % příjmu je libovolný.

Je to konvence, používaná v USA od roku 1981, a proto navrhujeme stropy vycházející ze skutečných příjmů v každé oblasti. Portugalsku ale není cizí: podporované nájemné (renda apoiada) nesmí přesáhnout 23 % příjmu a dřívější Program dostupného nájmu vyžadoval míru zatížení mezi 15 % a 35 %. Nedává smysl nazývat dostupným nájemné, které je vyšší než minimální mzda.

Co ukazují výzkumy a data
  • Nařízení s mocí zákona č. 97/2026: od 1. září 2026 vychází maximální nájemné v novém režimu dostupného nájmu z 80 % mediánového nájemného v obci, bez příjmové podmínky a s osvobozením pronajímatele od daně z příjmu. Vyhláška č. 454/2026/1: v Lisabonu činí strop 1006 € za byt s jednou ložnicí a 1309 € za byt se dvěma ložnicemi; v Portu 866 € a 1118 €.
  • Nařízení s mocí zákona č. 139/2025: minimální mzda v roce 2026 činí 920 € hrubého měsíčně. INE, podle Lusa (2026): ve druhém čtvrtletí 2026 činil medián nájemného v nových smlouvách 17,79 €/m² v Lisabonu a 10,17 €/m² v celostátním průměru.
  • Eurostat (2025): 27,2 % nájemníků platících tržní nájem v Portugalsku dává na bydlení víc než 40 % příjmu; v EU 18,6 %.
  • Nařízení s mocí zákona č. 68/2019: dřívější Program dostupného nájmu vyžadoval míru zatížení mezi 15 % a 35 %. Zákon č. 32/2016: u podporovaného nájemného nesmí nájemné přesáhnout 23 % příjmu.
  • Německý občanský zákoník, §556d a §556f: v oblastech pod největším tlakem smí počáteční nájemné být nejvýše o 10 % nad referenčním nájemným, a to do konce roku 2029; byty poprvé pronajaté po říjnu 2014 jsou vyňaty. Breidenbach a kol. (2022), Regional Science and Urban Economics: pravidlo přibrzdilo nájemné až o 5 %, ale účinek zhruba po roce vyprchal, a proto ho kombinujeme s referenčním nájemným a kontrolou.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza a Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: katalánský zákon z roku 2020 snížil nájemné o 4 až 6 %, bez poklesu nabídky. Monràs a García-Montalvo (2023) v pracovní studii zjišťují odchod bytů z horního segmentu trhu. Fedea (2026) v popisné studii: po zavedení stropů v roce 2024 klesl v Barceloně počet inzerátů na pronájem o 22 %.
  • Diamond, McQuade a Qian (2019), American Economic Review: v San Francisku strnulá regulace nájemného bez výjimky pro nové byty ochránila stávající nájemníky, ale dotčení pronajímatelé snížili nabídku nájemního bydlení o 15 %. ESRI (2025): v Irsku zóny s regulovaným růstem nájemného zpomalily zvyšování nájmů, ale časově se shodovaly s poklesem nové nabídky.
  • Nizozemská vláda (2024): rozšíření bodového systému na nájmy ve středním segmentu trhu mělo snížit nájemné u více než 300 000 bytů, v průměru o 190 € měsíčně. NOS (2026): v roce 2025 prodali investoři více než 65 000 pronajímaných bytů; oficiální hodnocení se očekává v roce 2027.
  • Fack (2006), Labour Economics: ve Francii každé euro navíc v příspěvku na bydlení zvýšilo nájem placený novými příjemci o 78 centů. Gibbons a Manning (2006), Journal of Public Economics: ve Spojeném království dopadlo 60 % až dvě třetiny snížení příspěvku na bydlení na pronajímatele.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: přehled téměř veškerého výzkumu zjišťuje, že regulace nájemného zpomaluje růst nájmů v bytech, na které se vztahuje, ale má vedlejší účinky, a proto ji navrhujeme s výjimkou pro nové byty a s větší veřejnou nabídkou.

Bydlení je právo.
Prosaďme, aby platilo.

Přidej se k lidem, kteří se už organizují v domech, čtvrtích a na pracovištích po celé zemi.

Zapoj se
Napiš nám