Participa

O programa

O que esiximos

Seis propostas para que a vivenda volva ser accesible, que calquera goberno pode pór en práctica. Todas se aplican xa noutros países europeos ou están previstas na lei portuguesa, e en cada unha indicamos os estudos e os datos que a sustentan, os riscos que hai que evitar e as obxeccións máis habituais, con resposta.

01

Reverter a lei de arrendamentos

A Lei 31/2012, aprobada no tempo da troika, acabou coa duración mínima de cinco anos dos contratos, reduciu de cinco a dous anos o preaviso para que o arrendador lle poña fin, sen motivo, a un contrato indefinido e creou un procedemento rápido de desafiuzamento. Prometía máis vivendas para alugar, pero ningún estudo demostra que as trouxese. Parte da lei corrixiuse en 2019 e en 2023, e o Goberno propón agora volver atrás. Europa vai no sentido contrario: os Países Baixos, Escocia, Inglaterra e Irlanda acabaron cos contratos curtos como norma ou coa rescisión dos contratos sen motivo.

Medidas

  • Contratos indefinidos como norma, ou cunha duración mínima de cinco anos, como antes de 2012 e como en España (cinco anos, sete se o arrendador é unha empresa).
  • O arrendador só lle pode poñer fin ao contrato polos motivos que a lei prevé: necesitar a vivenda para si ou para os fillos, obras profundas, alugueres impagados ou outro incumprimento grave. Nunca para subir o aluguer, como di a lei alemá.
  • Protección permanente para quen ten 65 ou máis anos ou unha discapacidade e vive desde hai moitos anos na mesma vivenda, como a lei xa fai desde 2023 para os contratos anteriores a 1990, co custo social a cargo do Estado e non do arrendador.
  • Rexeitar o proxecto de lei 103/XVII, que acaba co límite ás subidas nos novos contratos, permite desafiuzar con dous meses de aluguer impagados e acaba co límite ás fianzas.
Obxeccións e respostas

Sen contratos curtos, os propietarios deixan de alugar.

Antes de 2012, os contratos de duración determinada eran como mínimo de cinco anos, e ningún estudo demostra que acabar con esa norma trouxese máis vivendas para alugar. En Alemaña, onde o arrendador precisa dun interese lexítimo para lle poñer fin ao contrato, o 52,8% da poboación vive nunha vivenda alugada, a porcentaxe máis alta da UE. Francia esixe tres anos (seis ás empresas) e España cinco (sete ás empresas), e ambas teñen grandes mercados de aluguer. O que os estudos asocian a menos oferta son as conxelacións ríxidas dos alugueres, que non propoñemos (ver proposta 6).

É unha idea radical.

Quen propuxo acabar coa rescisión dos contratos sen motivo en Inglaterra foi o goberno conservador de Theresa May, en 2019, que a cualificou de «unha das maiores causas» de que haxa familias sen fogar; a lei está en vigor desde o 1 de maio de 2026. Nos Países Baixos, o fin dos contratos temporais como norma aprobouse en 2023 co apoio do goberno de Mark Rutte. En Irlanda, desde marzo de 2026, os arrendadores con catro ou máis vivendas xa non lle poden poñer fin a un contrato sen un dos motivos previstos na lei.

E quen non paga?

Pode seguir sendo desafiuzado: os alugueres impagados son motivo para lle poñer fin ao contrato en todos os modelos que citamos. Desde 2023, a lei portuguesa xa prevé que o Estado lle pague ao arrendador, nos casos previstos, os alugueres que vencen durante o proceso de desafiuzamento por falta de pagamento. Propoñemos reforzar esa garantía, para que a estabilidade de quen aluga non a pague o arrendador.

O que amosan os estudos e os datos
  • Lei 31/2012 (resumo dos cambios): acabou coa duración mínima de cinco anos dos contratos de duración determinada, reduciu de cinco a dous anos o preaviso para que o arrendador lle poña fin sen motivo a un contrato indefinido e creou o procedemento especial de desafiuzamento. O obxectivo declarado, no memorando da troika, era aumentar a oferta de vivendas para alugar.
  • Lei 13/2019: repuxo parte da estabilidade, con contratos de polo menos un ano, renovacións de tres anos e cinco anos de preaviso para lle poñer fin, sen motivo, a un contrato indefinido. Lei 56/2023: os contratos anteriores a 1990 deixan de pasar ao réxime novo, e o Estado pasa a pagarlle ao arrendador, nos casos previstos, os alugueres que vencen durante o proceso de desafiuzamento.
  • DECO PROteste (2026): o proxecto de lei 103/XVII acaba co límite do 2% nos novos contratos, permite o desafiuzamento con dous meses de aluguer impagados (hoxe tres) e acaba co límite ás fianzas. Foi aprobado na votación de totalidade o 30 de setembro de 2026 e debátese agora en comisión.
  • Relatora Especial da ONU sobre a vivenda (2017), despois da visita a Portugal: a liberalización do aluguer fixo máis doado desafiuzar ou desprazar os inquilinos.
  • Eurostat (2025): o 52,8% da poboación alemá vive nunha vivenda alugada, a porcentaxe máis alta da UE. Código Civil alemán, §573: o arrendador só lle pode poñer fin ao contrato cun interese lexítimo, e nunca para subir o aluguer.
  • Países Baixos: desde o 1 de xullo de 2024, os contratos indefinidos volven ser a norma, cunha lei de iniciativa parlamentaria aprobada en 2023. Escocia: desde decembro de 2017, os contratos son indefinidos e o arrendador só lles pode poñer fin por un dos 18 motivos previstos na lei.
  • Inglaterra: a Renters’ Rights Act 2025 acabou, o 1 de maio de 2026, coa rescisión dos contratos sen motivo, unha medida anunciada polo goberno de Theresa May en 2019. Irlanda: desde o 1 de marzo de 2026, os novos contratos teñen ciclos de seis anos, e os arrendadores con catro ou máis vivendas non lles poden poñer fin sen motivo.
  • España, Lei de arrendamentos urbanos, artigo 9: duración mínima de cinco anos, sete se o arrendador é unha empresa. Francia, lei de 1989, artigo 10: tres anos, seis se o arrendador é unha empresa.
  • Vásquez-Vera e outros (2017), Social Science & Medicine: nunha revisión de 47 estudos, a ameaza de desafiuzamento está asociada a unha peor saúde mental e física. Simsek e outros (2021), Health & Place: unha metanálise de 64 estudos atopa unha asociación negativa entre as mudanzas de casa na infancia e a saúde, máis forte canto máis mudanzas.

02

O fin das demolicións e dos desafiuzamentos sen alternativa habitacional

En xullo de 2025, o Concello de Loures derrubou 55 vivendas precarias no Bairro do Talude Militar sen alternativa de vivenda para quen vivía alí. Houbo familias que durmiron en tendas de campaña e nunha igrexa, o tribunal suspendeu as demolicións e a Fiscalía abriu unha investigación. Ao final de 2024 había 14 476 persoas sen fogar no Portugal continental, un 10% máis ca un ano antes. Non pedimos que se legalice o que é ilegal nin que deixe de haber desafiuzamentos: pedimos que ninguén quede na rúa por causa deles. Seixal demostrou que é posible, ao realoxar as familias do Bairro da Jamaica antes de derrubalo.

Medidas

  • Ningunha demolición de vivendas habitadas sen unha solución de vivenda axeitada para cada familia, acordada antes da demolición.
  • Estender a todos os desafiuzamentos, públicos e privados, a norma que a Lei de bases xa aplica aos desafiuzamentos feitos polo Estado e polos concellos: ningunha persoa vulnerable queda sen alternativa. O custo é do Estado e non do arrendador, que cobra os alugueres pendentes, como en Francia.
  • Unha tregua invernal, como en Francia, onde non hai desafiuzamentos de vivendas habitadas entre o 1 de novembro e o 31 de marzo, salvo que haxa realoxamento.
  • Un censo actualizado das familias con necesidade de vivenda, que inclúa a quen chegou despois dos censos antigos, como recomendou o Defensor do Pobo en 2016, con prazos e orzamento para realoxalas.
Obxeccións e respostas

Isto protexe a construción ilegal e as ocupacións.

Non. A lei segue permitindo desafiuzar a quen ocupa ilegalmente unha vivenda, e as construcións ilegais poden derrubarse. O que pedimos é o que xa din a Lei de bases, o Comité de Dereitos Económicos, Sociais e Culturais da ONU e o Tribunal Europeo de Dereitos Humanos: un desafiuzamento non pode deixar ninguén sen fogar e ten que ser proporcionado. No Bairro da Jamaica, Seixal realoxou as 241 familias e foi derrubando os edificios a medida que quedaban baleiros. É posible facer as dúas cousas.

Quen paga? E non é inxusto pasar por diante de quen agarda por unha vivenda?

As familias con necesidade de vivenda xa teñen dereito a apoio pola lei (Decreto lei 89/2021), e hai financiamento no programa 1.º Direito, con fondos do PRR e dos Orzamentos do Estado. Deixar persoas na rúa tamén custa: os estudos mostran máis visitas ao hospital, máis uso de albergues e ingresos máis baixos despois dun desafiuzamento. Ninguén pasa por diante: o realoxamento segue os criterios de necesidade que a lei xa define, e o censo que propoñemos inclúe a quen está á espera.

O arrendador privado non ten por que facer de Estado do benestar.

Estamos de acordo. Por iso o custo das alternativas é do Estado: se un desafiuzamento se apraza por falta de alternativa, o Estado págalle ao arrendador os alugueres pendentes. En Francia é así desde hai un século, e o Código de procedementos civís de execución establece que a negativa do Estado a executar un desafiuzamento dá dereito a indemnización.

O que amosan os estudos e os datos

03

Freo á compra de vivenda por parte de fondos inmobiliarios

Cando un fondo compra un edificio xa habitado, non engade ningunha vivenda: cambia o dono, e moitas veces o aluguer. En Irlanda, o banco central concluíu que os investidores institucionais que compraron vivendas xa alugadas subiron os alugueres 4,1 puntos porcentuais máis ca os demais arrendadores. En Portugal, os alugueres e as mais-valías dos fondos inmobiliarios quedan fóra da base impoñible do imposto sobre sociedades (IRC), e un decreto lei de maio de 2026 deu novos beneficios fiscais a quen compre edificios para alugar, incluídos edificios que xa existen. Os Países Baixos, Dinamarca e Irlanda xa frearon este tipo de compras, cada un á súa maneira.

Medidas

  • Nas zonas de presión urbanística, as vivendas existentes por debaixo dun certo valor só se poden comprar como vivenda propia durante un período limitado, como nos Países Baixos desde 2022, agás para alugalas a prezos accesibles. A construción nova e a rehabilitación de edificios baleiros quedan fóra.
  • Quen compra un edificio xa habitado non pode usar obras para subir os alugueres durante cinco anos despois da compra, como en Dinamarca desde 2020.
  • Acabar coa exclusión dos alugueres e as mais-valías de vivenda da base impoñible dos fondos e das SIGI (sociedades cotizadas de investimento inmobiliario), e excluír dos novos beneficios fiscais de 2026 a compra de edificios xa habitados.
  • Usar o dereito de tanteo que a Lei de bases e o Decreto lei 89/2021 xa lles dan aos concellos e ao Estado nas vendas de vivendas en zonas de presión urbanística, sobre todo de edificios enteiros, e publicar cantas veces se usa. E un imposto agravado sobre as compras en bloque, como en Irlanda.
Obxeccións e respostas

Os fondos traen investimento e constrúen vivendas.

Por iso a proposta non toca a construción nova, a construción para alugar nin a rehabilitación de edificios baleiros: frea a compra de vivendas que xa existen, que cambia o dono pero non engade vivendas. Os estudos apuntan nos dous sentidos. Nos EUA (Coven, 2024), cando grandes investidores compraron casas para alugalas, os alugueres baixaron, pero os prezos subiron e houbo menos familias donas da súa vivenda. En Irlanda, onde compraron vivendas que xa estaban alugadas, os alugueres subiron máis que cos demais arrendadores. Por iso a norma deixa fóra o aluguer a prezos accesibles e vai acompañada de máis vivenda pública (ver proposta 4).

Os fondos son unha pequena parte do mercado.

En 2025, as familias compraron o 87,5% das vivendas vendidas en Portugal; empresas, fondos e outras entidades compraron o resto, unhas 21 000. Pero o efecto concéntrase onde compran edificios enteiros: en Irlanda, os investidores institucionais tiñan arredor do 4% das vivendas estudadas e aínda así notouse nos alugueres. Nos Países Baixos, a norma que propoñemos reduciu un 73% as compras de investidores en Rotterdam, e foron os compradores da primeira vivenda os que ocuparon o seu lugar.

Vai contra o dereito de propiedade e as normas europeas.

O Tribunal de Xustiza da UE aceptou en 2013 (asunto Libert) que as necesidades de vivenda poden xustificar límites á libre circulación de capitais, sempre que as normas non discriminen e sexan proporcionadas. A norma neerlandesa aplícase a todos os compradores por igual, a danesa está en vigor desde 2020 e o dereito de tanteo dos concellos xa existe na lei portuguesa.

O que amosan os estudos e os datos
  • Banco Central de Irlanda, McCarthy (2024): despois de compraren vivendas xa alugadas, os investidores institucionais subiron os alugueres 4,1 puntos porcentuais máis ca os demais arrendadores con vivendas comparables, uns 78 euros ao mes. O autor sinala que a causa pode ser o poder de mercado ou un mellor servizo.
  • Raymond e outros (2016), Reserva Federal de Atlanta: os grandes arrendadores empresariais tiñan un 8% máis de probabilidades de solicitar desafiuzamentos ca os pequenos arrendadores, unha vez controladas as outras diferenzas.
  • Gurun e outros (2023), Review of Financial Studies: cando se fusionan grandes arrendadores, os alugueres soben nos barrios onde ambos tiñan vivendas, pero a criminalidade baixa. Coven (2024), documento de traballo: nos EUA, as compras de grandes investidores aumentaron a oferta de aluguer e baixaron os alugueres. Citamos os dous lados.
  • Universidade Erasmus de Rotterdam (2025): a norma neerlandesa reduciu un 73% as compras de investidores nas zonas afectadas, sen baixada dos prezos; os autores advirten de que pode dificultar o acceso dos inquilinos con menos ingresos, razón pola que a combinamos con máis vivenda pública. Ámsterdam (2022): a proporción de vivendas compradas por arrendadores pasou do 18% ao 6%.
  • Dinamarca, Lei 818 de 2020: despois dun cambio de dono, os alugueres só poden subir por obras de modernización ao cabo de cinco anos.
  • Irlanda: quen compra 10 ou máis vivendas en 12 meses paga un 15% de imposto do selo, desde outubro de 2024 (un 10% entre 2021 e 2024).
  • Estatuto dos beneficios fiscais, artigo 22: os alugueres e as mais-valías dos fondos inmobiliarios quedan excluídos da base impoñible do imposto sobre sociedades (IRC); os fondos pagan un imposto do selo do 0,0125% trimestral sobre o seu valor. Decreto lei 97/2026: exención do imposto sobre transmisións (IMT) e do imposto do selo na compra de edificios para alugar, incluídos edificios existentes, e dereito a indemnización se cambian as normas sobre os alugueres.
  • INE, vía Lusa (2026): en 2025 vendéronse 169 812 vivendas, o 87,5% delas compradas por familias.
  • Decreto lei 89/2021: os concellos, as rexións autónomas e o Estado teñen dereito de tanteo nas vendas de vivendas en zonas de presión urbanística. Tribunal de Xustiza da UE, Libert (2013): as necesidades de vivenda poden xustificar restricións, se son proporcionadas e non discriminatorias.

04

Máis vivenda pública

A vivenda social é menos do 2% das vivendas en Portugal, fronte ao 7% de media na OCDE e a máis do 20% en Austria, Dinamarca e os Países Baixos. Con tan pouca, quen ten ingresos baixos depende só do mercado, e no Porto a espera por unha vivenda pública supera os tres anos. En 2025, o 27,2% de quen pagaba aluguer a prezos de mercado destinaba máis do 40% dos ingresos á vivenda; entre quen pagaba un aluguer reducido, só o 2,8%. O PRR deu un impulso, pero remata, e a OCDE di que será preciso seguir aumentando o investimento.

Medidas

  • Un programa público de construción e rehabilitación a longo prazo, con financiamento plurianual garantido despois do PRR, co préstamo do Banco Europeo de Investimentos e as novas normas europeas, que desde decembro de 2025 permiten apoiar a vivenda accesible sen notificación previa á Comisión.
  • Barrios con rendas mixtas, abertos tamén á clase media, como en Viena, no canto de grandes barrios só para quen ten menos ingresos.
  • Alugueres que cobren os custos e non o beneficio, e un fondo nacional alimentado polos alugueres das vivendas xa amortizadas, que financia vivendas novas, como o Landsbyggefonden dinamarqués desde 1967.
  • Cooperativas de vivenda en terreos públicos cedidos en dereito de superficie, sen vendelos, e unha lista pública e verificable das vivendas entregadas, con datas.
Obxeccións e respostas

A vivenda pública crea guetos.

Depende do modelo. Os grandes barrios só para pobres, como algúns dos EUA, tiveron malos resultados, e un estudo mostra que os nenos que saíron deles tiveron despois máis emprego e ingresos. Por iso propoñemos o modelo de Viena: en 2026, unha persoa soa con ata 61 280 euros netos ao ano ten acceso, o que mestura rendas. Alí, unhas 824 000 persoas viven en vivendas municipais ou de asociacións sen ánimo de lucro.

É caro, e o Estado non é quen de construír.

Unha vivenda pública non é un gasto perdido: é patrimonio que queda, e os alugueres devolven parte do investimento. En Dinamarca, os alugueres das vivendas xa amortizadas financian as novas. O Goberno anunciou 31 700 vivendas rematadas co PRR; como non hai unha contaxe independente das que xa se lles entregaron ás familias, pedimos unha lista pública. E o investimento europeo existe: o Banco Europeo de Investimentos aprobou 1340 millóns de euros para unhas 12 000 vivendas de aluguer accesible en Portugal.

A vivenda pública quítalle espazo á construción privada.

Un estudo dos EUA (Eriksen e Rosenthal, 2010) atopa ese efecto para vivendas construídas por privados con beneficios fiscais, cunha marxe de incerteza grande. Pero en Portugal o problema é o contrario: son precisas unhas 45 000 vivendas ao ano e, na última década, construíronse unhas 15 000. En Viena, nos barrios con máis vivenda sen ánimo de lucro os alugueres privados subiron máis amodo.

O que amosan os estudos e os datos
  • OCDE, Affordable Housing Database: a vivenda social é de media o 7% das vivendas na OCDE e máis do 20% en Austria, Dinamarca e os Países Baixos; en Portugal, menos do 2%.
  • OCDE (2026): Portugal ten «un dos parques de vivenda social máis pequenos da OCDE»; no Porto, a espera supera os tres anos; o investimento está a aumentar, pero «será preciso seguir ampliándoo».
  • Eurostat (2025): o 27,2% de quen aluga a prezos de mercado en Portugal destina máis do 40% dos ingresos á vivenda (18,6% na UE); entre quen paga un aluguer reducido, o 2,8%.
  • Cidade de Viena: 430 101 persoas viven en vivendas municipais e 394 409 en vivendas de asociacións sen ánimo de lucro; o límite de ingresos en 2026 é de 61 280 euros netos ao ano para unha persoa. Banabak (2022): nos barrios con máis vivenda sen ánimo de lucro, os alugueres privados soben máis amodo.
  • Cidade de Zúric (2024): un piso de dous cuartos sen ánimo de lucro custa de media 1.022 francos ao mes, fronte a 1.875 no mercado.
  • Housing 2030 (UNECE, ONU-Hábitat e Housing Europe): en Dinamarca, cando o préstamo dun barrio está pagado, os alugueres seguen e o excedente vai para o fondo nacional, que financia novas vivendas e obras.
  • Fenelon e outros (2017), American Journal of Public Health: vivir nunha vivenda pública está asociado a unha mellor saúde e a menos sufrimento psicolóxico, en comparación con quen aínda agarda por ela.
  • Diamond e McQuade (2019), Journal of Political Economy: nos barrios de baixos ingresos dos EUA, a vivenda accesible nova fixo subir un 6,5% o valor das vivendas do arredor e baixar a criminalidade. Chyn (2018), American Economic Review: os nenos que saíron de barrios públicos de alta pobreza en Chicago tiveron despois máis emprego e ingresos, razón pola que propoñemos barrios mixtos.
  • Eriksen e Rosenthal (2010), Journal of Public Economics: nos EUA, a vivenda accesible construída con beneficios fiscais substituíu, en gran parte, a construción privada. Citámolo porque é a principal obxección.
  • Goberno, vía Sábado (2026): 31 700 vivendas públicas rematadas co PRR, segundo o Goberno. Banco Europeo de Investimentos (2025): 1340 millóns de euros para unhas 12 000 vivendas de aluguer accesible. Comisión Europea (2025): plan europeo de vivenda accesible.
  • AICCOPN (2024): son precisas unhas 45 000 vivendas ao ano; na última década construíronse unhas 15 000 ao ano.

05

Iniciativa pública de recuperación de inmobles baleiros para uso residencial

O Censo de 2021 contou 723 215 vivendas baleiras, o 12,1% do total. Máis da metade, unhas 375 000, non estaban á venda nin en aluguer, case 90 000 delas na área metropolitana de Lisboa. Moitas están no interior ou en ruínas, pero mesmo unha pequena parte das que están nas cidades marcaría a diferenza. E o propio Estado ten vivendas baleiras: en 2022 identificáronse 717 inmobles públicos desocupados aptos para vivenda, e o Estado segue vendendo algúns.

Medidas

  • Un inventario público e anual dos edificios baleiros do Estado e dos concellos, como xa prevía un decreto lei de 2020, e o fin da venda dos que serven para vivenda: pasan a ser vivenda pública ou cooperativa.
  • Axudas ás obras para os propietarios que poñan vivendas baleiras en aluguer a prezos accesibles, como a subvención irlandesa, e equipos que acompañen os propietarios, como en Escocia.
  • Aluguer por parte do Estado e dos concellos para subarrendar, pero pagando só polas vivendas ocupadas.
  • Nas zonas de presión, aplicar de verdade o recargo do imposto municipal sobre inmobles (IMI) aos inmobles desocupados, coa identificación feita pola Autoridade Tributaria a partir dos consumos de auga e electricidade. Para edificios baleiros e degradados desde hai moitos anos, as obras forzosas e o aluguer forzoso que o réxime da rehabilitación urbana xa prevé, sempre con aviso previo e compensación.
Obxeccións e respostas

A maior parte das vivendas baleiras está no interior ou en ruínas.

É certo que hai máis vivendas baleiras no interior (17,4% no Alto Alentejo e no Médio Tejo) e que moitas precisan obras. Por iso a proposta céntrase nas zonas de presión urbanística e comeza polos edificios públicos e polas vivendas que precisan poucas obras. Aínda así, só na área metropolitana de Lisboa había case 90 000 vivendas baleiras fóra do mercado. E rehabilitar emite menos carbono ca derrubar e construír de novo.

Obrigar a alugar é un ataque á propiedade privada.

A proposta comeza por acordos voluntarios e axudas ás obras. Os instrumentos coercitivos quedan para edificios baleiros e degradados desde hai moitos anos, con aviso previo e compensación, e existen na lei portuguesa desde 2009, no réxime da rehabilitación urbana. A Constitución protexe a propiedade, pero tamén o dereito á vivenda (artigo 65). En Dinamarca, nos municipios afectados, unha vivenda baleira durante máis de seis semanas ten que comunicárselle ao concello, que pode designar un inquilino.

Xa se intentou e non funcionou.

Os programas voluntarios portugueses tiveron pouca adhesión: Porto com Sentido chegou a 229 vivendas en cinco anos, e Arrendar para Subarrendar pagou alugueres por vivendas que quedaron case todas baleiras. Aprendemos con iso: pagar só polas vivendas ocupadas, engadir diñeiro para obras e darlles garantías reais aos donos. Onde se fixo así, funcionou: en Irlanda, a subvención ás obras recuperou 3066 vivendas en 2025, e en Escocia os equipos de vivendas baleiras axudaron a recuperar 2066 nun ano. En Francia, o imposto sobre vivendas baleiras reduciunas un 13%.

O que amosan os estudos e os datos
  • INE e LNEC, vía Lusa (2024): 723 215 vivendas baleiras no Censo de 2021, o 12,1% do total; a porcentaxe é maior no Alto Alentejo e no Médio Tejo (17,4%). Observador, con datos do INE: 375 118 baleiras por motivos distintos da venda ou do aluguer, 89 728 delas na área metropolitana de Lisboa.
  • ECO (2022): unha resolución do Goberno identificou 717 inmobles do Estado inactivos ou desocupados aptos para vivenda. Observador (2026): o Estado segue vendendo inmobles aptos para vivenda.
  • Lusa (2024): para o IMI de 2023, só 64 concellos comunicaron inmobles desocupados, 12 776 en total. Decreto lei 159/2006: un inmoble está desocupado se leva un ano sen uso, o que se comproba, por exemplo, pola falta de consumos de auga e electricidade.
  • Réxime xurídico da rehabilitación urbana (Decreto lei 307/2009): xa prevé obras forzosas (artigo 55), aluguer forzoso (artigo 59) e venda forzosa (artigo 62). O Goberno revogou en 2024 o aluguer forzoso de vivendas desocupadas creado en 2023.
  • DN (2025): no programa Arrendar para Subarrendar, o Estado alugou 290 vivendas e só 62 estaban ocupadas, despois de pagar 2,8 millóns de euros en alugueres en 2024. DN (2024): Porto com Sentido conseguiu 229 vivendas en cinco anos.
  • Goberno irlandés (2026): a subvención á rehabilitación de vivendas baleiras devolveu ao uso 3066 vivendas en 2025. Scottish Empty Homes Partnership (2025): 2066 vivendas baleiras devoltas ao uso en 2024–25, un récord.
  • Segú (2020), Journal of Public Economics: o imposto francés sobre vivendas baleiras reduciunas un 13%, e a maioría pasou a ser vivenda permanente.
  • Dinamarca, Lei da vivenda de 2022, §5: nos municipios afectados, unha vivenda baleira durante máis de seis semanas ten que comunicarse, e o concello pode designar un inquilino.
  • Huuhka e outros (2023), Buildings & Cities: nos tres casos estudados, manter e rehabilitar os edificios emitiu menos carbono ca derrubar e construír de novo.

06

Teitos de aluguer verdadeiramente accesibles

Desde o 1 de setembro de 2026, o aluguer «accesible» con exención de impostos calcúlase a partir do 80% do aluguer mediano do concello, sen ningunha relación cos ingresos de quen vai vivir alí. En Lisboa, o teito para un piso de dous cuartos é de 1309 euros ao mes, máis ca un salario mínimo enteiro (920 euros). Un teito que só desconta sobre o mercado sobe co mercado. En 2025, o 27,2% de quen alugaba a prezos de mercado en Portugal destinou máis do 40% dos ingresos á vivenda, fronte ao 18,6% na UE.

Medidas

  • Nos programas con diñeiro ou beneficios fiscais públicos, alugueres ligados aos ingresos: como máximo o 30% dos ingresos do fogar, dentro dos límites que a lei portuguesa xa usou no Programa de Aluguer Accesible (taxa de esforzo entre o 15% e o 35%), e teitos por zona calculados tamén a partir dos salarios locais.
  • Alugueres de referencia por zona, con datos públicos e métodos científicos, como o Mietspiegel alemán, e subidas anuais nos contratos en vigor ligadas á inflación, como Portugal xa fai.
  • Nas zonas de maior presión, aluguer inicial dos novos contratos como máximo un 10% por riba do aluguer de referencia, como en Alemaña, coas vivendas novas e as rehabilitadas a fondo excluídas. Ata entón, manter o límite actual ás subidas nos novos contratos de vivendas xa alugadas.
  • Beneficios fiscais só para os arrendadores que cumpran estes teitos, e control cos datos dos contratos que xa se lle comunican a Facenda.
Obxeccións e respostas

O control dos alugueres reduce a oferta de casas para alugar.

Unha conxelación ríxida pode reducila: en San Francisco, os arrendadores afectados retiraron do aluguer o 15% das vivendas, e en Irlanda e en Cataluña hai indicios de menos construción ou menos anuncios despois dos límites. Por iso o modelo que propoñemos é outro: non conxela os alugueres, vincúlaos a unha referencia que segue o mercado e a inflación, e deixa fóra as vivendas novas, como fai Alemaña desde 2015. O estudo publicado sobre o límite catalán de 2020 atopou alugueres entre un 4% e un 6% máis baixos sen redución da oferta. E combínase con máis vivenda pública (ver proposta 4) e con vivendas baleiras devoltas ao uso (ver proposta 5), para que a oferta medre.

Mellor darlles axudas ao aluguer ás familias.

Sen regulación, as axudas acaban en gran parte no aluguer: en Francia, de cada euro adicional de subsidio, 78 céntimos foron parar ao aluguer; no Reino Unido, cando se recortou o subsidio, entre o 60% e dous terzos do recorte recaeron sobre os arrendadores. As axudas son necesarias, pero funcionan mellor xunto con teitos de aluguer.

Un teito do 30% dos ingresos é arbitrario.

É unha convención, usada nos EUA desde 1981, e por iso propoñemos que os teitos partan dos ingresos reais de cada zona. Pero non é allea a Portugal: o aluguer social subvencionado non pode superar o 23% dos ingresos, e o antigo Programa de Aluguer Accesible esixía unha taxa de esforzo de entre o 15% e o 35%. O que non ten sentido é chamarlle accesible a un aluguer maior ca un salario mínimo.

O que amosan os estudos e os datos
  • Decreto lei 97/2026: desde o 1 de setembro de 2026, o aluguer máximo do novo réxime de aluguer accesible parte do 80% do aluguer mediano do concello, sen condición de ingresos, con exención do IRS e do IRC para o arrendador. Orde 454/2026/1: en Lisboa, o teito é de 1006 euros para un piso dun cuarto e de 1309 euros para un de dous; no Porto, 866 e 1118 euros.
  • Decreto lei 139/2025: o salario mínimo é de 920 euros brutos ao mes en 2026. INE, vía Lusa (2026): no segundo trimestre de 2026, o aluguer mediano dos novos contratos foi de 17,79 €/m² en Lisboa e de 10,17 €/m² no conxunto do país.
  • Eurostat (2025): o 27,2 % das persoas que alugan a prezo de mercado en Portugal gastan máis do 40 % dos ingresos na vivenda; na UE, o 18,6 %.
  • Decreto lei 68/2019: o antigo Programa de Aluguer Accesible esixía unha taxa de esforzo de entre o 15% e o 35%. Lei 32/2016: no aluguer social subvencionado, o aluguer non pode superar o 23% dos ingresos.
  • Código Civil alemán, §556d e §556f: nas zonas de maior presión, o aluguer inicial pode estar como máximo un 10% por riba do aluguer de referencia, ata a fin de 2029; as vivendas alugadas por primeira vez despois de outubro de 2014 quedan excluídas. Breidenbach e outros (2022), Regional Science and Urban Economics: a norma freou os alugueres ata un 5%, pero o efecto desapareceu ao cabo dun ano aproximadamente, razón pola que a combinamos con alugueres de referencia e control.
  • Jofre-Monseny, Martínez-Mazza e Segú (2023), Regional Science and Urban Economics: a lei catalá de 2020 baixou os alugueres entre un 4% e un 6%, sen redución da oferta. Monràs e García-Montalvo (2023), nun documento de traballo, atopan saída de vivendas no segmento máis caro. Fedea (2026), nun estudo descritivo: despois dos límites de 2024, os anuncios de aluguer caeron un 22% en Barcelona.
  • Diamond, McQuade e Qian (2019), American Economic Review: en San Francisco, un control ríxido, sen excepcións para as vivendas novas, protexeu a quen vivía alí, pero os arrendadores afectados reduciron un 15% a oferta de aluguer. ESRI (2025): en Irlanda, as zonas de presión frearon as subidas dos alugueres, pero coincidiron cunha caída da oferta nova.
  • Goberno neerlandés (2024): a ampliación do sistema de puntos aos alugueres medios debía baixar o aluguer de máis de 300 000 vivendas, unha media de 190 euros ao mes. NOS (2026): en 2025, os investidores venderon máis de 65 000 vivendas alugadas; a avaliación oficial está prevista para 2027.
  • Fack (2006), Labour Economics: en Francia, cada euro de máis en axuda ao aluguer fixo subir 78 céntimos o aluguer pagado polos novos beneficiarios. Gibbons e Manning (2006), Journal of Public Economics: no Reino Unido, entre o 60 % e dous terzos dun recorte na axuda ao aluguer recaeu sobre os propietarios.
  • Kholodilin (2024), Journal of Housing Economics: unha revisión de case toda a investigación conclúe que o control dos alugueres frea as subidas nas vivendas afectadas, pero ten efectos secundarios, razón pola que o propoñemos coas vivendas novas excluídas e máis oferta pública.

A vivenda é un dereito.
Fagamos que se cumpra.

Únete a quen xa se está a organizar en edificios, barrios e centros de traballo por todo o país.

Participa
Contacta connosco