# Czego żądamy: sześć propozycji mieszkaniowych, z badaniami i danymi

> Uchylenie ustawy o najmie z 2012 roku, żadnej eksmisji bez lokalu zastępczego, hamulec dla wykupu mieszkań przez fundusze, więcej mieszkań publicznych, puste mieszkania z powrotem w użyciu i naprawdę przystępne limity czynszów, wraz z badaniami, które za tym stoją.

URL: https://habitacao-alt.bytetoit.com/pl/postulaty/  
Language: pl-PL  
Last updated: 2026-10-29  
Other languages: pt: https://habitacao-alt.bytetoit.com/o-que-exigimos.md, en: https://habitacao-alt.bytetoit.com/en/our-demands.md, es: https://habitacao-alt.bytetoit.com/es/lo-que-exigimos.md, eu: https://habitacao-alt.bytetoit.com/eu/zer-eskatzen-dugu.md, fr: https://habitacao-alt.bytetoit.com/fr/nos-revendications.md, it: https://habitacao-alt.bytetoit.com/it/cosa-chiediamo.md, el: https://habitacao-alt.bytetoit.com/el/ti-diekdikoume.md, de: https://habitacao-alt.bytetoit.com/de/unsere-forderungen.md, cs: https://habitacao-alt.bytetoit.com/cs/co-pozadujeme.md, ca: https://habitacao-alt.bytetoit.com/ca/que-exigim.md, gl: https://habitacao-alt.bytetoit.com/gl/o-que-esiximos.md

---

Program

# Czego żądamy

Sześć propozycji, żeby mieszkania znów były dostępne cenowo, które może wprowadzić każdy rząd. Wszystkie działają już w innych krajach europejskich albo są przewidziane w portugalskim prawie, a przy każdej podajemy badania i dane, które ją uzasadniają, ryzyka, których trzeba unikać, i najczęstsze zastrzeżenia wraz z odpowiedziami.

01

## Uchylenie ustawy o najmie

Ustawa nr 31/2012, uchwalona w czasie programu pomocowego trojki, zniosła pięcioletni minimalny okres najmu, skróciła z pięciu do dwóch lat okres wypowiedzenia, którego musi dochować właściciel, aby bez podania przyczyny rozwiązać umowę na czas nieokreślony, i wprowadziła przyspieszoną procedurę eksmisyjną. Obiecywała więcej mieszkań na wynajem, ale żadne badanie nie pokazuje, że je przyniosła. Część jej przepisów skorygowano w 2019 i 2023 roku, a rząd proponuje teraz cofnąć zegar. Europa zmierza w przeciwnym kierunku: Holandia, Szkocja, Anglia i Irlandia odeszły od krótkiego najmu jako zasady lub od wypowiedzeń bez podania przyczyny.

Działania

- Najem na czas nieokreślony jako zasada albo minimalny okres pięciu lat, jak przed 2012 rokiem i jak w Hiszpanii (pięć lat, siedem, jeśli wynajmującym jest firma).
- Właściciel może rozwiązać umowę tylko z przyczyn określonych w ustawie: potrzeba mieszkania dla siebie lub dzieci, poważne prace budowlane, niepłacenie czynszu lub inne poważne naruszenie umowy. Nigdy w celu podniesienia czynszu, jak ujmuje to prawo niemieckie.
- Stała ochrona dla osób w wieku 65 lat i więcej lub z niepełnosprawnością, które od wielu lat mieszkają w tym samym mieszkaniu, tak jak prawo od 2023 roku chroni umowy zawarte przed 1990 rokiem, przy czym koszt społeczny ponosi państwo, a nie właściciel.
- Odrzucić rządowy projekt ustawy nr 103/XVII, który znosi limit podwyżek w nowych umowach, pozwala na eksmisję po dwóch miesiącach zaległości w czynszu i znosi limit kaucji.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### Bez krótkich umów właściciele przestaną wynajmować.

Przed 2012 rokiem umowy na czas określony trwały co najmniej pięć lat i żadne badanie nie pokazuje, że zniesienie tej zasady przyniosło na rynek najmu więcej mieszkań. W Niemczech, gdzie właściciel potrzebuje uzasadnionego interesu, aby rozwiązać umowę, 52,8% ludności wynajmuje mieszkania, najwięcej w UE. Francja wymaga trzech lat (sześciu w przypadku firm), a Hiszpania pięciu (siedmiu w przypadku firm), i oba kraje mają duże rynki najmu. Z mniejszą podażą badania wiążą sztywne zamrożenie czynszów, którego nie proponujemy ([zob. propozycję 6](#exigencia-6)).

### To radykalny pomysł.

Zniesienie wypowiedzeń bez podania przyczyny w Anglii zaproponował w 2019 roku konserwatywny rząd Theresy May, który nazwał je „jedną z największych przyczyn” bezdomności rodzin; ustawa obowiązuje od 1 maja 2026 roku. W Holandii odejście od umów na czas określony jako zasady uchwalono w 2023 roku przy poparciu rządu Marka Ruttego. W Irlandii od marca 2026 roku właściciele co najmniej czterech mieszkań mogą rozwiązać umowę już tylko z jednej z przyczyn przewidzianych w ustawie.

### A co z najemcami, którzy nie płacą?

Nadal można ich eksmitować: niepłacenie czynszu jest podstawą rozwiązania umowy we wszystkich modelach, o których mówimy. Od 2023 roku prawo portugalskie przewiduje, że państwo, w określonych w nim przypadkach, płaci właścicielowi czynsz należny w czasie postępowania eksmisyjnego z powodu zaległości. Proponujemy wzmocnić tę gwarancję, aby za bezpieczeństwo najemców nie płacili właściciele.

Co pokazują badania i dane

- [Ustawa nr 31/2012](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2012-34582275) ([podsumowanie zmian](https://www.cca.law/xms/files/INSIGHTS_AND_MEDIA/informative_notes/a2ccaapresentacaoarrendamentolei31-2012gacmap.pdf)): zniosła pięcioletni minimalny okres najmu na czas określony, skróciła z pięciu do dwóch lat okres wypowiedzenia, z jakim właściciel może bez podania przyczyny rozwiązać umowę na czas nieokreślony, i wprowadziła szczególną procedurę eksmisyjną. Jej deklarowanym celem, zapisanym w memorandum z trojką, było zwiększenie podaży mieszkań na wynajem.
- [Ustawa nr 13/2019](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2019-119397731): przywróciła pewną stabilność, z umowami na co najmniej rok, przedłużeniami o trzy lata i pięcioletnim okresem wypowiedzenia przy rozwiązaniu umowy na czas nieokreślony bez podania przyczyny. [Ustawa nr 56/2023](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692): umowy zawarte przed 1990 rokiem nie przechodzą już do nowego reżimu, a państwo, w określonych w niej przypadkach, płaci właścicielowi czynsz należny w czasie postępowania eksmisyjnego.
- [DECO PROteste (2026)](https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/arrendamento/noticias/arrendamento-revisao-lei-preve-fim-limite-rendas-agiliza-despejos): projekt ustawy nr 103/XVII znosi 2-procentowy limit w nowych umowach, pozwala na eksmisję po dwóch miesiącach zaległości (dziś po trzech) i znosi limit kaucji. [Został przyjęty w pierwszym czytaniu](https://www.dnoticias.pt/2026/9/30/507386-proposta-do-governo-para-rever-regime-do-arrendamento-aprovada-na-generalidade/) 30 września 2026 roku i jest rozpatrywany w komisji.
- [Specjalna sprawozdawczyni ONZ ds. prawa do odpowiednich warunków mieszkaniowych (2017)](https://undocs.org/A/HRC/34/51/Add.2), po wizycie w Portugalii: liberalizacja rynku najmu ułatwiła eksmitowanie lub przesiedlanie najemców.
- [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table): 52,8% ludności Niemiec wynajmuje mieszkania, najwięcej w UE. [Niemiecki kodeks cywilny, §573](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html): właściciel może rozwiązać umowę tylko przy uzasadnionym interesie i nigdy w celu podniesienia czynszu.
- [Holandia](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/06/07/wet-vaste-huurcontracten-vanaf-1-juli-2024-van-kracht): od 1 lipca 2024 roku najem na czas nieokreślony znów jest zasadą, na mocy [poselskiego projektu ustawy](https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36195_initiatiefvoorstel_nijboer?df2=han) uchwalonego w 2023 roku. [Szkocja](https://www.gov.scot/publications/private-residential-tenancies-tenants-guide/pages/overview/): od grudnia 2017 roku umowy są zawierane na czas nieokreślony, a właściciel może rozwiązać umowę tylko z jednej z 18 przyczyn określonych w ustawie.
- [Anglia](https://www.gov.uk/government/news/when-will-the-renters-right-act-come-into-force): Renters’ Rights Act 2025 zniósł 1 maja 2026 roku wypowiedzenia bez podania przyczyny, środek [zapowiedziany przez rząd Theresy May w 2019 roku](https://www.gov.uk/government/news/government-announces-end-to-unfair-evictions). [Irlandia](https://rtb.ie/wp-content/uploads/2026/02/New-Rental-Rules-Tenant-Overview.pdf): od 1 marca 2026 roku nowe umowy biegną w sześcioletnich cyklach, a właściciele co najmniej czterech mieszkań nie mogą ich rozwiązać bez podania przyczyny.
- [Hiszpania, ustawa o najmie lokali miejskich, art. 9](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003): minimalny okres pięciu lat, siedem, jeśli wynajmującym jest firma. [Francja, ustawa z 1989 roku, art. 10](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310): trzy lata, sześć, jeśli wynajmującym jest firma.
- [Vásquez-Vera i in. (2017)](https://doi.org/10.1016/j.socscimed.2017.01.010), *Social Science & Medicine*: w przeglądzie 47 badań groźba eksmisji wiąże się z gorszym zdrowiem psychicznym i fizycznym. [Simsek i in. (2021)](https://doi.org/10.1016/j.healthplace.2021.102650), *Health & Place*: metaanaliza 64 badań wykazuje negatywny związek między przeprowadzkami w dzieciństwie a zdrowiem, tym silniejszy, im więcej przeprowadzek.

02

## Koniec wyburzeń i eksmisji bez lokalu zastępczego

W lipcu 2025 roku gmina Loures wyburzyła 55 prowizorycznych domów w Bairro do Talude Militar, nie zapewniając mieszkającym tam ludziom lokali zastępczych. Rodziny spały w namiotach i w kościele, sąd wstrzymał wyburzenia, a prokuratura wszczęła postępowanie. Pod koniec 2024 roku w kontynentalnej Portugalii było 14 476 osób w kryzysie bezdomności, o 10% więcej niż rok wcześniej. Nie domagamy się legalizacji nielegalnej zabudowy ani wstrzymania eksmisji: domagamy się, by nikt z ich powodu nie trafiał na ulicę. Seixal pokazał, że to możliwe, przesiedlając rodziny z Bairro da Jamaica przed wyburzeniem osiedla.

Działania

- Żadnych wyburzeń zamieszkanych domów bez odpowiedniego rozwiązania mieszkaniowego dla każdej rodziny, uzgodnionego przed wyburzeniem.
- Rozszerzyć na wszystkie eksmisje, publiczne i prywatne, zasadę, którą ustawa ramowa o mieszkalnictwie już stosuje do eksmisji przeprowadzanych przez państwo i gminy: żadna osoba w trudnej sytuacji nie zostaje bez dachu nad głową. Koszt ponosi państwo, a nie właściciel, który otrzymuje brakujący czynsz, jak we Francji.
- Zimowy rozejm, jak we Francji, gdzie od 1 listopada do 31 marca nie eksmituje się z zamieszkanych lokali, chyba że ich mieszkańcy otrzymają inne mieszkanie.
- Aktualny spis gospodarstw domowych w potrzebie mieszkaniowej, obejmujący osoby, które przybyły po dawnych spisach, jak zalecił Rzecznik Praw Obywatelskich w 2016 roku, z terminami i budżetem na ich przesiedlenie.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### To chroni samowolę budowlaną i dzikie zajmowanie lokali.

Nie. Prawo nadal pozwala eksmitować każdego, kto nielegalnie zajmuje mieszkanie, a nielegalne budynki mogą zostać rozebrane. Domagamy się tego, co już mówią ustawa ramowa o mieszkalnictwie, Komitet ONZ ds. Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych oraz Europejski Trybunał Praw Człowieka: eksmisja nie może pozostawiać ludzi bez dachu nad głową i musi być proporcjonalna. W Bairro da Jamaica Seixal przesiedlił wszystkie 241 rodzin i wyburzał budynki stopniowo, w miarę jak pustoszały. Jedno i drugie jest możliwe.

### Kto za to zapłaci? I czy nie jest niesprawiedliwe przeskakiwanie tych, którzy czekają na mieszkanie?

Gospodarstwa domowe w potrzebie mieszkaniowej już mają ustawowe prawo do wsparcia (dekret z mocą ustawy nr 89/2021), a w programie 1.º Direito są środki z unijnego planu odbudowy i z budżetu państwa. Zostawianie ludzi na ulicy też kosztuje: badania pokazują po eksmisji więcej wizyt w szpitalach, częstsze korzystanie ze schronisk i niższe zarobki. Nikt nie przeskakuje kolejki: przesiedlenia odbywają się według kryteriów potrzeby, które prawo już określa, a proponowany przez nas spis obejmuje również tych, którzy już czekają.

### Prywatni właściciele nie powinni zastępować państwa opiekuńczego.

Zgadzamy się. Dlatego koszt rozwiązań zastępczych ponosi państwo: jeśli eksmisja zostanie odroczona z braku alternatywy, państwo płaci właścicielowi brakujący czynsz. Francja robi tak od stu lat, a jej kodeks postępowania egzekucyjnego stanowi, że odmowa przeprowadzenia eksmisji przez państwo daje właścicielowi prawo do odszkodowania.

Co pokazują badania i dane

- [Ustawa ramowa o mieszkalnictwie (ustawa nr 83/2019), art. 13 ust. 4](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/83-2019-124392055): „Państwo, regiony autonomiczne i jednostki samorządu terytorialnego nie mogą przeprowadzać administracyjnej eksmisji osób lub rodzin w trudnej sytuacji bez uprzedniego zapewnienia rozwiązań w zakresie przesiedlenia”. W przypadku eksmisji prywatnych ustawa gwarantuje jedynie informację, pomoc prawną i obsługę w pierwszej kolejności (ust. 6 i 7).
- [Dekret z mocą ustawy nr 89/2021](https://www.aiccopn.pt/wp-content/uploads/2021/11/0001500022.pdf): organy publiczne muszą wspierać gospodarstwa domowe w potrzebie mieszkaniowej i kierować je do mieszkań publicznych lub do lokalnej strategii mieszkaniowej.
- [Komitet ONZ ds. Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych, komentarz ogólny nr 7 (1997), §16](https://emergency.unhcr.org/sites/default/files/2023-12/General%20Comment%20No.%207%20-%20The%20right%20to%20adequate%20housing%20%28Art.11.1%29%20-%20forced%20evictions.pdf): eksmisje nie powinny prowadzić do tego, że ludzie zostają bez dachu nad głową. Portugalia ratyfikowała Pakt w 1978 roku, a [jego Protokół fakultatywny](https://treaties.un.org/Pages/ViewDetails.aspx?src=TREATY&mtdsg_no=IV-3-a&chapter=4&clang=_en), który umożliwia skargi indywidualne, w 2013 roku.
- [Europejski Komitet Praw Społecznych (2011), ERRC przeciwko Portugalii](https://www.escr-net.org/wp-content/uploads/2013/09/ERRC-v.-Portugal-decision.pdf): jednogłośnie stwierdził naruszenie przez Portugalię zobowiązań w zakresie warunków mieszkaniowych społeczności romskich, na podstawie art. 31 Zrewidowanej Europejskiej Karty Społecznej, który Portugalia przyjęła w 2002 roku.
- [Europejski Trybunał Praw Człowieka, Yordanova przeciwko Bułgarii (2012)](https://strasbourgobservers.com/2012/05/08/roma-evictions-stopped-in-strasbourg-yordanova-e-a-v-bulgaria/) oraz Winterstein przeciwko Francji (2013): eksmisja osiedla bez oceny proporcjonalności i sytuacji rodzin narusza prawo do poszanowania mieszkania.
- [RTP (2025)](https://www.rtp.pt/noticias/pais/providencia-cautelar-trava-demolicoes-no-bairro-do-talude-militar_n1669214): sąd wstrzymał wyburzenia w Bairro do Talude Militar w Loures, gdzie rozebrano 55 domów [bez lokali zastępczych](https://observador.pt/2025/07/16/ex-secretario-de-estado-do-ps-das-autarquias-locais-condena-desumanidade-em-loures/). [Prokuratura Generalna wszczęła postępowanie](https://eco.sapo.pt/2025/07/16/pgr-confirma-abertura-de-inquerito-sobre-demolicoes-no-bairro-do-talude-militar/).
- [ENIPSSA, za Lusa (2025)](https://www.dnoticias.pt/2025/12/18/474382-numero-de-sem-abrigo-voltou-a-aumentar-no-ano-passado-e-chegou-a-14476/): pod koniec 2024 roku w kontynentalnej Portugalii było 14 476 osób w kryzysie bezdomności, wobec 13 128 rok wcześniej.
- [Rzecznik Praw Obywatelskich, zalecenie 3/B/2016](https://www.provedor-jus.pt/documentos/Rec_3B2016.pdf): wezwał do zmiany ustawy o Specjalnym Programie Przesiedleń, ponieważ spis z 1993 roku pomijał osoby, które przybyły później. [Lusa (2023)](https://www.cmjornal.pt/sociedade/detalhe/lisboa-acabou-com-mar-de-favelas-e-construiu-36-bairros-no-ambito-do-per): w ramach programu Lizbona przesiedliła 8595 rodzin do 36 osiedli zbudowanych w tym celu.
- [Collinson i in. (2024)](https://doi.org/10.1093/qje/qjad042), *Quarterly Journal of Economics*: w Nowym Jorku i w rejonie Chicago eksmisja zwiększyła korzystanie ze schronisk interwencyjnych, liczbę wizyt w szpitalach (o 29% w pierwszym roku) i zadłużenie, a w drugim roku obniżyła zarobki o 14%.
- [At Home/Chez Soi (Kanada)](https://mentalhealthcommission.ca/wp-content/uploads/2021/09/At2520Home2520Final2520Report2520-2520Main2520Messages2520-2520ENG_0.pdf), eksperyment z udziałem ponad 2000 osób: przy podejściu „Najpierw mieszkanie” 62% miało mieszkanie przez cały okres ostatnich sześciu miesięcy, wobec 31%. W grupie o największych potrzebach każde wydane 10 dolarów pozwoliło zaoszczędzić 9,60 na innych usługach.
- [Francuska Rada Stanu (2022)](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2022-11-29/443396): odmowa przeprowadzenia eksmisji przez państwo daje właścicielowi prawo do odszkodowania (art. L153-1 kodeksu postępowania egzekucyjnego). [Od 1 listopada do 31 marca](https://www.anil.org/aj-expulsion-modalites-reparation-refus-concours-force-publique/) eksmisji się nie przeprowadza.

03

## Hamulec dla wykupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne

Gdy fundusz kupuje zamieszkany budynek, nie przybywa żadne mieszkanie: zmienia się właściciel, a często także czynsz. W Irlandii bank centralny ustalił, że inwestorzy instytucjonalni, którzy kupili już wynajmowane mieszkania, podnieśli czynsze o 4,1 punktu procentowego bardziej niż inni właściciele. W Portugalii dochody z najmu i zyski kapitałowe funduszy nieruchomości są wyłączone z ich dochodu do opodatkowania, a dekret z mocą ustawy z maja 2026 roku przyznał nowe ulgi podatkowe nabywcom budynków przeznaczonych na wynajem, także budynków już istniejących. Holandia, Dania i Irlandia już ograniczyły tego rodzaju zakupy, każda na swój sposób.

Działania

- W strefach presji mieszkaniowej istniejące mieszkania poniżej określonej wartości można przez ograniczony czas kupować wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe, jak w Holandii od 2022 roku, z wyjątkiem wynajmu po przystępnych czynszach. Nowe budownictwo i remonty pustych budynków są wyłączone.
- Kto kupuje zamieszkany budynek, nie może przez pięć lat od zakupu wykorzystywać prac remontowych do podnoszenia czynszów, jak w Danii od 2020 roku.
- Zlikwidować wyłączenie czynszów i zysków kapitałowych z mieszkań z dochodu do opodatkowania funduszy i notowanych spółek nieruchomościowych (SIGI) oraz wyłączyć zakup zamieszkanych budynków z nowych ulg podatkowych z 2026 roku.
- Korzystać z prawa pierwokupu, które ustawa ramowa o mieszkalnictwie i dekret z mocą ustawy nr 89/2021 już przyznają gminom i państwu przy sprzedaży mieszkań w strefach presji mieszkaniowej, zwłaszcza całych budynków, i publikować, jak często jest ono wykonywane. Do tego wyższy podatek od zakupów hurtowych, jak w Irlandii.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### Fundusze przynoszą inwestycje i budują mieszkania.

Dlatego propozycja nie dotyczy nowego budownictwa, budowy na wynajem ani remontu pustych budynków: ogranicza zakup mieszkań, które już istnieją, co zmienia właściciela, ale nie dodaje żadnego mieszkania. Badania wskazują w obu kierunkach. W USA (Coven, 2024), gdy duzi inwestorzy kupowali domy na wynajem, czynsze spadły, ale ceny wzrosły i mniej rodzin było właścicielami swojego mieszkania. W Irlandii, gdzie kupowali mieszkania już wynajmowane, czynsze wzrosły bardziej niż u innych właścicieli. Dlatego reguła wyłącza wynajem po przystępnych czynszach i idzie w parze z większą liczbą mieszkań publicznych ([zob. propozycję 4](#exigencia-4)).

### Fundusze to niewielka część rynku.

W 2025 roku gospodarstwa domowe kupiły 87,5% mieszkań sprzedanych w Portugalii; firmy, fundusze i inne podmioty kupiły resztę, około 21 000. Efekt koncentruje się jednak tam, gdzie kupują całe budynki: w Irlandii inwestorzy instytucjonalni posiadali około 4% badanych mieszkań, a mimo to było to widać w czynszach. W Holandii proponowana przez nas zasada zmniejszyła zakupy inwestorów w Rotterdamie o 73%, a ich miejsce zajęli kupujący pierwsze mieszkanie.

### To narusza prawo własności i przepisy UE.

Trybunał Sprawiedliwości UE uznał w 2013 roku (sprawa Libert), że potrzeby mieszkaniowe mogą uzasadniać ograniczenia swobodnego przepływu kapitału, o ile przepisy są proporcjonalne i niedyskryminujące. Zasada holenderska dotyczy w równym stopniu wszystkich kupujących, duńska obowiązuje od 2020 roku, a prawo pierwokupu gmin już istnieje w prawie portugalskim.

Co pokazują badania i dane

- [Bank Centralny Irlandii, McCarthy (2024)](https://www.suerf.org/publications/suerf-policy-notes-and-briefs/institutional-investment-and-residential-rental-market-dynamics/): po zakupie mieszkań już wynajmowanych inwestorzy instytucjonalni podnieśli czynsze o 4,1 punktu procentowego bardziej niż inni właściciele porównywalnych mieszkań, o około 78 € miesięcznie. Autor zauważa, że przyczyną może być siła rynkowa lub lepsza obsługa.
- [Raymond i in. (2016)](https://fedinprint.org/item/fedacd/36235), Federal Reserve Bank of Atlanta: duzi właściciele korporacyjni składali wnioski o eksmisję z prawdopodobieństwem o 8% wyższym niż mali właściciele, po uwzględnieniu innych różnic.
- [Gurun i in. (2023)](https://doi.org/10.1093/rfs/hhac017), *Review of Financial Studies*: gdy łączą się duzi właściciele, czynsze rosną w dzielnicach, w których obaj mieli mieszkania, ale spada przestępczość. [Coven (2024)](https://www.philadelphiafed.org/-/media/frbp/assets/events/2024/housing-demand-workshop/7c_InstitutionInvestors_Coven), working paper: w USA zakupy dużych inwestorów zwiększyły podaż mieszkań na wynajem i obniżyły czynsze. Przytaczamy obie strony.
- [Uniwersytet Erazma w Rotterdamie (2025)](https://www.eur.nl/nieuws/opkoopbescherming-stimuleert-woningbezit-huizenprijzen-blijven-stabiel): holenderska zasada zmniejszyła zakupy inwestorów na objętych nią obszarach o 73%, bez spadku cen; autorzy ostrzegają, że może utrudnić dostęp najemcom o niższych dochodach, dlatego łączymy ją z większą liczbą mieszkań publicznych. [Amsterdam (2022)](https://openresearch.amsterdam/image/2024/1/4/monitor_opkoopbescherming_2022.pdf): udział mieszkań kupowanych przez właścicieli na wynajem spadł z 18% do 6%.
- [Dania, ustawa nr 818 z 2020 roku](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/818): po zmianie właściciela czynsze mogą wzrosnąć z tytułu prac modernizacyjnych dopiero po pięciu latach.
- [Irlandia](https://www.legal500.com/intelligence/ireland/real-estate-and-construction/increase-in-stamp-duty-rates-on-certain-property-transactions): kto w ciągu 12 miesięcy kupuje 10 lub więcej domów, płaci od października 2024 roku opłatę skarbową w wysokości 15% (10% w latach 2021–2024).
- [Statut ulg podatkowych, art. 22](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/bf_rep/Pages/ebf-artigo-22-ordm.aspx): dochody z najmu i zyski kapitałowe funduszy nieruchomości są wyłączone z ich dochodu do opodatkowania; fundusze płacą opłatę skarbową w wysokości 0,0125% kwartalnie od swojej wartości. [Dekret z mocą ustawy nr 97/2026](https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/pt-pt/services/tax/documents/ey-tax-alert-construir-portugal-dl-final.pdf): zwolnienie z podatku od przeniesienia własności nieruchomości i z opłaty skarbowej przy zakupie budynków na wynajem, także istniejących, oraz prawo do odszkodowania w razie zmiany zasad dotyczących czynszów.
- [INE, za Lusa (2026)](https://www.noticiasaominuto.com/economia/2960456/precos-da-habitacao-com-aumento-recorde-de-17-6-em-2025): w 2025 roku sprzedano 169 812 mieszkań, z czego 87,5% kupiły gospodarstwa domowe.
- [Dekret z mocą ustawy nr 89/2021](https://www.plmj.com/xms/files/03_Novidades_legislativas/2021/11_novembro/NI_Regulamentacao_da_Lei_de_Bases_da_Habitacao.pdf): gminy, regiony autonomiczne i państwo mają prawo pierwokupu przy sprzedaży mieszkań w strefach presji mieszkaniowej. [Trybunał Sprawiedliwości UE, Libert (2013)](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PT/TXT/?uri=CELEX:62011CJ0197): potrzeby mieszkaniowe mogą uzasadniać ograniczenia, jeśli są one proporcjonalne i niedyskryminujące.

04

## Więcej mieszkań publicznych

Mieszkania socjalne stanowią w Portugalii mniej niż 2% zasobu, wobec średniej OECD wynoszącej 7% i ponad 20% w Austrii, Danii i Holandii. Przy tak małym zasobie osoby o niskich dochodach są całkowicie zdane na rynek, a w Porto na mieszkanie publiczne czeka się ponad trzy lata. W 2025 roku 27,2% osób płacących czynsz rynkowy wydawało na mieszkanie ponad 40% dochodu; wśród płacących czynsz obniżony zaledwie 2,8%. Unijny plan odbudowy dał impuls, ale dobiega końca, a OECD podkreśla, że inwestycje będą musiały nadal rosnąć.

Działania

- Długofalowy publiczny program budowy i remontów mieszkań, z gwarantowanym wieloletnim finansowaniem po zakończeniu unijnego planu odbudowy, z wykorzystaniem pożyczki Europejskiego Banku Inwestycyjnego i nowych przepisów UE, które od grudnia 2025 roku pozwalają wspierać mieszkalnictwo przystępne cenowo bez uprzedniego zgłoszenia Komisji.
- Dzielnice o zróżnicowanych dochodach, otwarte także dla klasy średniej, jak w Wiedniu, zamiast dużych osiedli przeznaczonych wyłącznie dla osób o najniższych dochodach.
- Czynsze pokrywające koszty, a nie przynoszące zysk, oraz krajowy fundusz zasilany czynszami z mieszkań, których kredyty zostały spłacone, finansujący nowe mieszkania, jak duński Landsbyggefonden od 1967 roku.
- Spółdzielnie mieszkaniowe na gruntach publicznych oddawanych w dzierżawę, a nie sprzedawanych, oraz publiczny, weryfikowalny wykaz oddanych mieszkań, z datami.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### Mieszkania publiczne tworzą getta.

To zależy od modelu. Duże osiedla wyłącznie dla ubogich, jak niektóre w USA, przyniosły złe wyniki, a badania pokazują, że dzieci, które się z nich wyprowadziły, miały później wyższe zatrudnienie i wyższe zarobki. Dlatego proponujemy model wiedeński: w 2026 roku prawo do mieszkania ma osoba samotna zarabiająca do 61 280 € netto rocznie, co pozwala mieszać grupy dochodowe. Mieszka tam około 824 000 osób w mieszkaniach komunalnych lub non-profit.

### To drogie, a państwo nie umie budować.

Mieszkanie publiczne to nie wyrzucone pieniądze: to majątek, który zostaje, a czynsze spłacają część inwestycji. W Danii czynsze z mieszkań już spłaconych finansują nowe. Rząd ogłosił 31 700 mieszkań ukończonych w ramach unijnego planu odbudowy; ponieważ nie ma niezależnego zestawienia, ile z nich przekazano już rodzinom, domagamy się publicznego wykazu. A europejskie finansowanie istnieje: Europejski Bank Inwestycyjny zatwierdził 1,34 mld € na około 12 000 mieszkań na wynajem po przystępnych czynszach w Portugalii.

### Mieszkania publiczne wypierają budownictwo prywatne.

Amerykańskie badanie (Eriksen i Rosenthal, 2010) stwierdza taki efekt w przypadku mieszkań budowanych przez prywatnych deweloperów z ulgami podatkowymi, przy dużym marginesie niepewności. Portugalia ma jednak odwrotny problem: potrzeba około 45 000 mieszkań rocznie, a w ostatniej dekadzie budowano około 15 000 rocznie. W Wiedniu w dzielnicach z większym udziałem mieszkań non-profit czynsze prywatne rosły wolniej.

Co pokazują badania i dane

- [Baza danych OECD o przystępnym mieszkalnictwie](https://webfs.oecd.org/Els-com/Affordable_Housing_Database/PH4-2-Social-rental-housing-stock.pdf): mieszkania socjalne stanowią średnio 7% zasobu w krajach OECD i ponad 20% w Austrii, Danii i Holandii; w Portugalii mniej niż 2%.
- [OECD (2026)](https://oecdecoscope.blog/2026/01/06/making-housing-more-affordable-in-portugal/): Portugalia ma „jeden z najmniejszych zasobów mieszkań socjalnych w OECD”; w Porto listy oczekujących przekraczają trzy lata; inwestycje rosną, ale „konieczna będzie dalsza rozbudowa”.
- [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho07c/default/table): 27,2% osób wynajmujących po cenach rynkowych w Portugalii wydaje na mieszkanie ponad 40% dochodu (18,6% w UE); wśród płacących czynsz obniżony 2,8%.
- [Miasto Wiedeń](https://www.wien.gv.at/spezial/integrationsmonitor/wohnen/verteilung-der-bevolkerung-in-den-segmenten-des-wohnungsmarktes/): w mieszkaniach komunalnych mieszka 430 101 osób, a w mieszkaniach non-profit 394 409; [próg dochodowy na 2026 rok](https://wohnberatung-wien.at/fileadmin/wohnberatung/downloads/formulare/Aufnahmeblatt_2026.pdf) wynosi 61 280 € netto rocznie dla osoby samotnej. [Banabak (2022)](https://doi.org/10.1080/12265934.2022.2110144): w dzielnicach z większym udziałem mieszkań non-profit czynsze prywatne rosną wolniej.
- [Miasto Zurych (2024)](https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2024/11/anstieg-der-mietpreise-seit-2022.html): mieszkanie non-profit z dwiema sypialniami kosztuje średnio 1022 franki miesięcznie, wobec 1875 na rynku.
- [Housing 2030 (EKG ONZ, UN-Habitat i Housing Europe)](https://www.housing2030.org/?p=2161): w Danii po spłacie kredytu za osiedle najemcy nadal płacą ten sam czynsz, a nadwyżka trafia do krajowego funduszu, który finansuje nowe mieszkania i remonty.
- [Fenelon i in. (2017)](https://ideas.repec.org/a/aph/ajpbhl/10.2105-ajph.2016.303649_5.html), *American Journal of Public Health*: mieszkanie w lokalu publicznym wiąże się z lepszym zdrowiem i mniejszym stresem psychicznym w porównaniu z osobami, które wciąż na nie czekają.
- [Diamond i McQuade (2019)](https://ideas.repec.org/a/ucp/jpolec/doi10.1086-701354.html), *Journal of Political Economy*: w amerykańskich dzielnicach o niskich dochodach nowe mieszkania przystępne cenowo podniosły wartość okolicznych nieruchomości o 6,5% i zmniejszyły przestępczość. [Chyn (2018)](https://ideas.repec.org/a/aea/aecrev/v108y2018i10p3028-56.html), *American Economic Review*: dzieci, które w Chicago wyprowadziły się z osiedli publicznych o wysokim poziomie ubóstwa, miały później wyższe zatrudnienie i wyższe zarobki, dlatego proponujemy dzielnice mieszane.
- [Eriksen i Rosenthal (2010)](https://ideas.repec.org/a/eee/pubeco/v94y2010i11-12p953-966.html), *Journal of Public Economics*: w USA mieszkania przystępne cenowo budowane z ulgami podatkowymi w dużej mierze wyparły budownictwo prywatne. Przytaczamy to badanie, bo jest to główne zastrzeżenie.
- [Rząd, za Sábado (2026)](https://www.sabado.pt/dinheiro/amp/concluidas-31-700-casas-publicas-ao-abrigo-do-prr): 31 700 mieszkań publicznych ukończonych w ramach unijnego planu odbudowy, według rządu. [Europejski Bank Inwestycyjny (2025)](https://www.eib.org/de/press/all/2025-338-portugal-and-the-eib-approve-eur1-34-billion-framework-loan-for-affordable-housing): 1,34 mld € na około 12 000 mieszkań na wynajem po przystępnych czynszach. [Komisja Europejska (2025)](https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en): Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.
- [AICCOPN (2024)](https://www.aiccopn.pt/wp-content/uploads/2024/04/PI_17abril2024.pdf): potrzeba około 45 000 mieszkań rocznie; w ostatniej dekadzie budowano około 15 000 rocznie.

05

## Publiczna inicjatywa przywracania pustych budynków do funkcji mieszkaniowej

Spis powszechny z 2021 roku wykazał 723 215 pustych mieszkań, 12,1% ogółu. Ponad połowa, około 375 000, nie była ani na sprzedaż, ani na wynajem, w tym prawie 90 000 w obszarze metropolitalnym Lizbony. Wiele z nich znajduje się w głębi kraju lub jest w ruinie, ale nawet niewielka część tych położonych w miastach miałaby znaczenie. Także samo państwo ma puste mieszkania: w 2022 roku zidentyfikowano 717 niewykorzystywanych nieruchomości publicznych nadających się na mieszkania, a państwo wciąż niektóre z nich sprzedaje.

Działania

- Publiczny coroczny wykaz pustych budynków należących do państwa i gmin, jak przewidywał już dekret z mocą ustawy z 2020 roku, oraz koniec sprzedaży tych, które nadają się na mieszkania: mają się stać mieszkaniami publicznymi lub spółdzielczymi.
- Pomoc w remoncie dla właścicieli, którzy wynajmą puste mieszkania po przystępnych czynszach, jak irlandzka dotacja, oraz zespoły wspierające właścicieli, jak w Szkocji.
- Najem mieszkań przez państwo i gminy w celu podnajmu, ale z płatnością wyłącznie za mieszkania zajęte.
- W strefach presji faktycznie stosować podwyższony podatek od nieruchomości wobec pustostanów, identyfikowanych przez administrację skarbową na podstawie zużycia wody i energii elektrycznej. W przypadku budynków od wielu lat pustych i zniszczonych przymusowe prace i przymusowy wynajem, które reżim rewitalizacji miejskiej już przewiduje, zawsze z uprzednim zawiadomieniem i odszkodowaniem.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### Większość pustych mieszkań znajduje się w głębi kraju lub jest w ruinie.

To prawda, że w głębi kraju pustych mieszkań jest więcej (17,4% w Alto Alentejo i Médio Tejo) i że wiele z nich wymaga remontu. Dlatego propozycja koncentruje się na strefach presji mieszkaniowej i zaczyna od budynków publicznych oraz mieszkań wymagających niewielkich prac. Mimo to w samym obszarze metropolitalnym Lizbony poza rynkiem było prawie 90 000 pustych mieszkań. A remont oznacza mniejszą emisję dwutlenku węgla niż wyburzenie i nowa budowa.

### Zmuszanie właścicieli do wynajmu to zamach na własność prywatną.

Propozycja zaczyna się od dobrowolnych porozumień i pomocy w remoncie. Narzędzia przymusowe są zarezerwowane dla budynków od wielu lat pustych i zniszczonych, z uprzednim zawiadomieniem i odszkodowaniem, i istnieją w prawie portugalskim od 2009 roku, w reżimie rewitalizacji miejskiej. Konstytucja chroni własność, ale także prawo do mieszkania (art. 65). W Danii w objętych przepisami gminach mieszkanie puste dłużej niż sześć tygodni musi zostać zgłoszone gminie, która może wskazać najemcę.

### To już próbowano i nie zadziałało.

Portugalskie programy dobrowolne cieszyły się małym zainteresowaniem: Porto com Sentido objął w ciągu pięciu lat 229 mieszkań, a program Arrendar para Subarrendar płacił czynsz za mieszkania, które niemal wszystkie pozostały puste. Wyciągnęliśmy z tego wnioski: płacić tylko za zajęte mieszkania, dołożyć pieniądze na remont i dać właścicielom realne gwarancje. Tam, gdzie tak zrobiono, zadziałało: w Irlandii dotacja na remont przywróciła do użytku 3066 mieszkań w 2025 roku, a w Szkocji pracownicy ds. pustych mieszkań pomogli przywrócić do użytku 2066 w ciągu roku. We Francji podatek od pustych mieszkań zmniejszył ich liczbę o 13%.

Co pokazują badania i dane

- [INE i LNEC, za Lusa (2024)](https://www.barlavento.pt/?p=347089): 723 215 pustych mieszkań w spisie z 2021 roku, 12,1% ogółu; odsetek jest najwyższy w Alto Alentejo i Médio Tejo (17,4%). [Observador, na podstawie danych INE](https://observador.pt/especiais/falta-de-oferta-de-habitacao-portugal-tem-723-mil-casas-vazias-mais-de-150-mil-so-na-zona-de-lisboa/): 375 118 pustych z przyczyn innych niż sprzedaż lub wynajem, w tym 89 728 w obszarze metropolitalnym Lizbony.
- [ECO (2022)](https://eco.sapo.pt/2022/03/17/estado-tem-717-imoveis-inativos-ou-devolutos/): rozporządzenie rządowe zidentyfikowało 717 nieużywanych lub pustych nieruchomości państwowych nadających się na mieszkania. [Observador (2026)](https://observador.pt/2026/04/13/ps-quer-travar-venda-de-imoveis-do-estado-com-aptidao-habitacional/): państwo wciąż sprzedaje nieruchomości nadające się na mieszkania.
- [Lusa (2024)](https://www.barlavento.pt/?p=346516): na potrzeby podatku od nieruchomości za 2023 rok tylko 64 gminy zgłosiły pustostany, łącznie 12 776. [Dekret z mocą ustawy nr 159/2006](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/Decreto-Lei_159-2006.pdf): nieruchomość jest pustostanem, jeśli od roku nikt jej nie zajmuje, co widać na przykład po braku zużycia wody i energii elektrycznej.
- [Reżim prawny rewitalizacji miejskiej (dekret z mocą ustawy nr 307/2009)](https://vlex.pt/vid/decreto-lei-n-307-1034386248): już przewiduje przymusowe prace (art. 55), przymusowy wynajem (art. 59) i przymusową sprzedaż (art. 62). [Rząd uchylił w 2024 roku](https://portugal.gov.pt/pt/gc24/comunicacao/noticias/governo-revoga-o-arrendamento-forcado) przymusowy wynajem pustych mieszkań wprowadzony w 2023 roku.
- [DN (2025)](https://www.dn.pt/sociedade/programa-arrendar-para-subarrendar-estado-paga-milhões-e-80-das-casas-estão-vazias): w programie Arrendar para Subarrendar państwo wynajęło 290 mieszkań, z których tylko 62 były zajęte, po wypłaceniu w 2024 roku 2,8 mln € czynszu. [DN (2024)](https://www.dn.pt/sociedade/senhorios-so-arrendaram-229-casas-a-camara-do-porto-em-cinco-anos): Porto com Sentido pozyskał w ciągu pięciu lat 229 mieszkań.
- [Rząd Irlandii (2026)](https://www.gov.ie/en/department-of-housing-local-government-and-heritage/press-releases/over-3000-vacant-or-derelict-homes-brought-back-into-use-in-2025-through-vacant-property-refurbishment-grant): dotacja na remont pustych nieruchomości przywróciła do użytku 3066 mieszkań w 2025 roku. [Scottish Empty Homes Partnership (2025)](https://www.scottishhousingnews.com/articles/record-breaking-number-of-empty-homes-brought-back-into-use): w latach 2024–25 przywrócono do użytku 2066 pustych mieszkań, co jest rekordem.
- [Segú (2020)](https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2019.104079), *Journal of Public Economics*: francuski podatek od pustych mieszkań zmniejszył ich liczbę o 13%, a większość z nich stała się mieszkaniami stale zamieszkanymi.
- [Dania, ustawa o mieszkalnictwie z 2022 roku, §5](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342/pdf): w objętych przepisami gminach mieszkanie puste dłużej niż sześć tygodni musi zostać zgłoszone, a gmina może wskazać najemcę.
- [Huuhka i in. (2023)](https://doi.org/10.5334/bc.309), *Buildings & Cities*: w trzech badanych przypadkach zachowanie i remont budynków wiązały się z mniejszą emisją dwutlenku węgla niż wyburzenie i nowa budowa.

06

## Limity czynszów, które są naprawdę przystępne

Od 1 września 2026 roku zwolniony z podatku „przystępny” czynsz wyznacza się na poziomie 80% mediany czynszów w gminie, bez żadnego związku z dochodem osób, które będą tam mieszkać. W Lizbonie limit dla mieszkania z dwiema sypialniami wynosi 1309 € miesięcznie, więcej niż cała płaca minimalna (920 €). Limit, który jest tylko rabatem od ceny rynkowej, rośnie razem z rynkiem. W 2025 roku 27,2% osób wynajmujących po cenach rynkowych w Portugalii wydawało na mieszkanie ponad 40% dochodu, wobec 18,6% w UE.

Działania

- W programach korzystających z publicznych pieniędzy lub ulg podatkowych czynsze powiązane z dochodem: najwyżej 30% dochodu gospodarstwa domowego, w granicach, które prawo portugalskie już stosowało w Programie Przystępnego Najmu (obciążenie dochodu między 15% a 35%), oraz limity dla poszczególnych obszarów uwzględniające także lokalne płace.
- Czynsze referencyjne dla każdego obszaru, wyliczane z danych publicznych metodami naukowymi, jak niemiecki Mietspiegel, oraz coroczne podwyżki w istniejących umowach powiązane z inflacją, jak Portugalia już to robi.
- Na obszarach pod największą presją czynsz początkowy w nowych umowach najwyżej o 10% powyżej czynszu referencyjnego, jak w Niemczech, z wyłączeniem mieszkań nowych i gruntownie wyremontowanych. Do tego czasu utrzymanie obecnego limitu podwyżek w nowych umowach dla mieszkań, które były już wynajmowane.
- Ulgi podatkowe tylko dla właścicieli przestrzegających tych limitów oraz kontrola z wykorzystaniem danych o umowach najmu, które już są zgłaszane administracji skarbowej.

Zastrzeżenia i odpowiedzi

### Kontrola czynszów zmniejsza podaż mieszkań na wynajem.

Sztywne zamrożenie może zmniejszyć podaż: w San Francisco objęci nim właściciele wycofali z rynku najmu 15% swoich mieszkań, a w Irlandii i Katalonii są oznaki mniejszej liczby budów lub ogłoszeń po wprowadzeniu limitów. Dlatego model, który proponujemy, jest inny: nie zamraża czynszów, lecz wiąże je z wartością referencyjną, która podąża za rynkiem i inflacją, i wyłącza nowe mieszkania, jak Niemcy robią od 2015 roku. Opublikowane badanie katalońskiego limitu z 2020 roku wykazało czynsze niższe o 4–6% bez spadku podaży. Do tego towarzyszy mu więcej mieszkań publicznych ([zob. propozycję 4](#exigencia-4)) i puste mieszkania przywrócone do użytku ([zob. propozycję 5](#exigencia-5)), aby podaż rosła.

### Lepiej dać rodzinom dopłaty do czynszu.

Bez regulacji duża część takiej pomocy trafia do czynszu: we Francji 78 centów z każdego dodatkowego euro dodatku mieszkaniowego przełożyło się na czynsz; w Wielkiej Brytanii, gdy obcięto dodatek mieszkaniowy, od 60% do dwóch trzecich cięcia ponieśli właściciele. Pomoc jest potrzebna, ale działa najlepiej w połączeniu z limitami czynszów.

### Limit na poziomie 30% dochodu jest arbitralny.

To konwencja, stosowana w USA od 1981 roku, i dlatego proponujemy limity oparte na rzeczywistych dochodach w każdym obszarze. Nie jest ona jednak obca Portugalii: czynsz wspierany (renda apoiada) nie może przekroczyć 23% dochodu, a dawny Program Przystępnego Najmu wymagał obciążenia dochodu między 15% a 35%. Nie ma sensu nazywać przystępnym czynszu wyższego niż płaca minimalna.

Co pokazują badania i dane

- [Dekret z mocą ustawy nr 97/2026](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/decreto-lei-97-2026.pdf): od 1 września 2026 roku maksymalny czynsz w nowym reżimie przystępnego najmu wyznacza się od 80% mediany czynszów w gminie, bez kryterium dochodowego i ze zwolnieniem właściciela z podatku dochodowego. [Rozporządzenie nr 454/2026/1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/portaria-454-2026-1.pdf): w Lizbonie limit wynosi 1006 € dla mieszkania z jedną sypialnią i 1309 € dla mieszkania z dwiema sypialniami; w Porto 866 € i 1118 €.
- [Dekret z mocą ustawy nr 139/2025](https://www.garrigues.com/pt/pt-PT/news/aumento-da-remuneracao-minima-mensal-garantida-2026): płaca minimalna w 2026 roku wynosi 920 € brutto miesięcznie. [INE, za Lusa (2026)](https://www.dnoticias.pt/2026/9/29/507178-rendas-sobem-68-na-madeira-apesar-da-quebra-de-novos-contratos/): w drugim kwartale 2026 roku mediana czynszu w nowych umowach wyniosła 17,79 €/m² w Lizbonie i 10,17 €/m² w skali kraju.
- [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho07c/default/table): 27,2% najemców płacących czynsz rynkowy w Portugalii wydaje na mieszkanie ponad 40% dochodu; w UE 18,6%.
- [Dekret z mocą ustawy nr 68/2019](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/Decreto_Lei_68_2019.pdf): dawny Program Przystępnego Najmu wymagał obciążenia dochodu między 15% a 35%. [Ustawa nr 32/2016](https://www.cm-castelobranco.pt/media/2086/lei-nº-322016.pdf): w przypadku czynszu wspieranego czynsz nie może przekroczyć 23% dochodu.
- [Niemiecki kodeks cywilny, §556d](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html) i [§556f](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html): na obszarach pod największą presją czynsz początkowy może być najwyżej o 10% wyższy od czynszu referencyjnego, do końca 2029 roku; wyłączone są mieszkania wynajęte po raz pierwszy po październiku 2014 roku. [Breidenbach i in. (2022)](https://www.rwi-essen.de/en/rwi/team/person/publications/detail/temporal-dynamics-of-rent-regulations-the-case-4664), *Regional Science and Urban Economics*: przepis wyhamował czynsze o maksymalnie 5%, ale efekt wygasł po mniej więcej roku, dlatego łączymy go z czynszami referencyjnymi i kontrolą.
- [Jofre-Monseny, Martínez-Mazza i Segú (2023)](https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2023.103916), *Regional Science and Urban Economics*: katalońska ustawa z 2020 roku obniżyła czynsze o 4–6%, bez spadku podaży. [Monràs i García-Montalvo (2023)](https://doi.org/10.24148/wp2023-28) w working paper stwierdzają odpływ mieszkań z górnego segmentu rynku. [Fedea (2026)](https://documentos.fedea.net/pubs/ap/2026/ap2026-15.pdf) w badaniu opisowym: po wprowadzeniu limitów w 2024 roku liczba ogłoszeń najmu w Barcelonie spadła o 22%.
- [Diamond, McQuade i Qian (2019)](https://doi.org/10.1257/aer.20181289), *American Economic Review*: w San Francisco sztywna kontrola czynszów bez wyłączenia nowych mieszkań chroniła obecnych najemców, ale objęci nią właściciele zmniejszyli podaż mieszkań na wynajem o 15%. [ESRI (2025)](https://esri.ie/publications/exploring-rent-pressure-zones-irelands-recent-rent-control-regime): w Irlandii strefy presji czynszowej spowolniły wzrost czynszów, ale zbiegły się ze spadkiem nowej podaży.
- [Rząd Holandii (2024)](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/02/06/wetsvoorstel-betaalbare-huur-naar-tweede-kamer): rozszerzenie systemu punktowego na czynsze ze średniego segmentu rynku miało obniżyć czynsze w ponad 300 000 mieszkań, średnio o 190 € miesięcznie. [NOS (2026)](https://nos.nl/l/2604048): w 2025 roku inwestorzy sprzedali ponad 65 000 wynajmowanych mieszkań; oficjalna ewaluacja ma się ukazać w 2027 roku.
- [Fack (2006)](https://doi.org/10.1016/j.labeco.2006.01.001), *Labour Economics*: we Francji każde dodatkowe euro dodatku mieszkaniowego podniosło czynsz płacony przez nowych beneficjentów o 78 centów. [Gibbons i Manning (2006)](https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2005.01.002), *Journal of Public Economics*: w Wielkiej Brytanii od 60% do dwóch trzecich cięcia dodatku mieszkaniowego obciążyło właścicieli.
- [Kholodilin (2024)](https://doi.org/10.1016/j.jhe.2024.101983), *Journal of Housing Economics*: przegląd niemal wszystkich badań wskazuje, że kontrola czynszów spowalnia podwyżki w objętych nią mieszkaniach, ale ma skutki uboczne, dlatego proponujemy ją z wyłączeniem nowych mieszkań i z większą podażą publiczną.

## Mieszkanie to prawo. 
Dopilnujmy, by było przestrzegane.

Dołącz do tych, którzy już organizują się w blokach, dzielnicach i zakładach pracy w całym kraju.

[Działaj](https://habitacao-alt.bytetoit.com/pl/dzialaj/) · [Napisz do nas](mailto:direito.habitacao@proton.me)