# O que exigimos: seis propostas para a habitação, com estudos e dados > Reverter a lei das rendas de 2012, nenhum despejo sem alternativa, travar a compra de casas por fundos, mais habitação pública, casas vazias de volta ao uso e tetos de renda acessíveis, com os estudos que os sustentam. URL: https://habitacao-alt.bytetoit.com/o-que-exigimos/ Língua: pt-PT Última atualização: 2026-10-29 Outras línguas: en: https://habitacao-alt.bytetoit.com/en/our-demands.md, es: https://habitacao-alt.bytetoit.com/es/lo-que-exigimos.md, eu: https://habitacao-alt.bytetoit.com/eu/zer-eskatzen-dugu.md, fr: https://habitacao-alt.bytetoit.com/fr/nos-revendications.md, it: https://habitacao-alt.bytetoit.com/it/cosa-chiediamo.md, el: https://habitacao-alt.bytetoit.com/el/ti-diekdikoume.md, de: https://habitacao-alt.bytetoit.com/de/unsere-forderungen.md, cs: https://habitacao-alt.bytetoit.com/cs/co-pozadujeme.md, pl: https://habitacao-alt.bytetoit.com/pl/postulaty.md, ca: https://habitacao-alt.bytetoit.com/ca/que-exigim.md, gl: https://habitacao-alt.bytetoit.com/gl/o-que-esiximos.md --- O programa # O que exigimos Seis propostas para que a habitação volte a ser acessível, que qualquer governo pode pôr em prática. Todas já se aplicam noutros países europeus ou estão previstas na lei portuguesa, e em cada uma indicamos os estudos e os dados que a sustentam, os riscos a evitar e as objeções mais comuns, com resposta. 01 ## Reversão da Lei do Arrendamento A Lei n.º 31/2012, aprovada no tempo da troika, acabou com a duração mínima de cinco anos dos contratos, reduziu de cinco para dois anos o pré-aviso para o senhorio pôr fim, sem motivo, a um contrato sem termo, e criou um procedimento rápido de despejo. Prometia mais casas para arrendar, mas nenhum estudo mostra que as tenha trazido. Parte da lei foi corrigida em 2019 e em 2023, e o Governo propõe agora voltar atrás. A Europa vai no sentido contrário: os Países Baixos, a Escócia, a Inglaterra e a Irlanda acabaram com os contratos curtos como regra ou com o fim dos contratos sem motivo. Medidas - Contratos sem termo como regra, ou com uma duração mínima de cinco anos, como antes de 2012 e como em Espanha (cinco anos, sete se o senhorio for uma empresa). - O senhorio só põe fim ao contrato pelos motivos que a lei prevê: precisar da casa para si ou para os filhos, obras profundas, rendas em atraso ou outro incumprimento grave. Nunca para subir a renda, como diz a lei alemã. - Proteção permanente para quem tem 65 ou mais anos ou deficiência e vive há muitos anos na mesma casa, como a lei já faz desde 2023 para os contratos anteriores a 1990, com o custo social a cargo do Estado e não do senhorio. - Rejeitar a proposta de lei 103/XVII, que acaba com o limite às subidas nos novos contratos, permite despejar com dois meses de rendas em atraso e acaba com o limite às cauções. Objeções e respostas ### Sem contratos curtos, os senhorios deixam de arrendar. Antes de 2012, os contratos com prazo tinham no mínimo cinco anos, e nenhum estudo mostra que acabar com essa regra tenha trazido mais casas para arrendar. Na Alemanha, onde o senhorio precisa de um interesse legítimo para pôr fim ao contrato, 52,8% da população vive em casa arrendada, a maior percentagem da UE. França exige três anos (seis às empresas) e Espanha cinco (sete às empresas), e ambas têm grandes mercados de arrendamento. O que os estudos associam a menos oferta são os congelamentos rígidos das rendas, que não propomos ([ver proposta 6](#exigencia-6)). ### É uma ideia radical. Quem propôs acabar com os despejos sem motivo em Inglaterra foi o governo conservador de Theresa May, em 2019, que lhes chamou «uma das maiores causas» de famílias sem casa; a lei está em vigor desde 1 de maio de 2026. Nos Países Baixos, o fim dos contratos temporários como regra foi aprovado em 2023 com o apoio do governo de Mark Rutte. Na Irlanda, desde março de 2026, os senhorios com quatro ou mais casas já não podem pôr fim a um contrato sem um dos motivos previstos na lei. ### E quem não paga? Continua a poder ser despejado: as rendas em atraso são motivo para pôr fim ao contrato em todos os modelos que referimos. Desde 2023, a lei portuguesa já prevê que o Estado pague ao senhorio, nos casos previstos, as rendas que se vencem durante o processo de despejo por falta de pagamento. Propomos reforçar essa garantia, para que a estabilidade de quem arrenda não seja paga pelo senhorio. O que mostram os estudos e os dados - [Lei n.º 31/2012](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2012-34582275) ([resumo das alterações](https://www.cca.law/xms/files/INSIGHTS_AND_MEDIA/informative_notes/a2ccaapresentacaoarrendamentolei31-2012gacmap.pdf)): acabou com a duração mínima de cinco anos dos contratos com prazo, reduziu de cinco para dois anos o pré-aviso para o senhorio pôr fim a um contrato sem termo sem motivo e criou o procedimento especial de despejo. O objetivo declarado, no memorando da troika, era aumentar a oferta de casas para arrendar. - [Lei n.º 13/2019](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2019-119397731): repôs parte da estabilidade, com contratos de pelo menos um ano, renovações de três anos e cinco anos de pré-aviso para pôr fim, sem motivo, a um contrato sem termo. [Lei n.º 56/2023](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692): os contratos anteriores a 1990 deixam de passar para o regime novo, e o Estado passa a pagar ao senhorio, nos casos previstos, as rendas que se vencem durante o processo de despejo. - [DECO PROteste (2026)](https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/arrendamento/noticias/arrendamento-revisao-lei-preve-fim-limite-rendas-agiliza-despejos): a proposta de lei 103/XVII acaba com o limite de 2% nos novos contratos, permite o despejo com dois meses de rendas em atraso (hoje três) e acaba com o limite às cauções. [Foi aprovada na generalidade](https://www.dnoticias.pt/2026/9/30/507386-proposta-do-governo-para-rever-regime-do-arrendamento-aprovada-na-generalidade/) a 30 de setembro de 2026 e está em discussão na especialidade. - [Relatora Especial da ONU para a habitação (2017)](https://undocs.org/A/HRC/34/51/Add.2), depois da visita a Portugal: a liberalização do arrendamento tornou mais fácil despejar ou deslocar os inquilinos. - [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02/default/table): 52,8% da população alemã vive em casa arrendada, a maior percentagem da UE. [Código Civil alemão, §573](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html): o senhorio só pode pôr fim ao contrato com um interesse legítimo, e nunca para subir a renda. - [Países Baixos](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/06/07/wet-vaste-huurcontracten-vanaf-1-juli-2024-van-kracht): desde 1 de julho de 2024, os contratos sem termo voltaram a ser a regra, com uma [lei de iniciativa parlamentar](https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36195_initiatiefvoorstel_nijboer?df2=han) aprovada em 2023. [Escócia](https://www.gov.scot/publications/private-residential-tenancies-tenants-guide/pages/overview/): desde dezembro de 2017, os contratos são sem termo e o senhorio só lhes pode pôr fim por um dos 18 motivos previstos na lei. - [Inglaterra](https://www.gov.uk/government/news/when-will-the-renters-right-act-come-into-force): o Renters’ Rights Act 2025 acabou, a 1 de maio de 2026, com o fim dos contratos sem motivo, uma medida [anunciada pelo governo de Theresa May em 2019](https://www.gov.uk/government/news/government-announces-end-to-unfair-evictions). [Irlanda](https://rtb.ie/wp-content/uploads/2026/02/New-Rental-Rules-Tenant-Overview.pdf): desde 1 de março de 2026, os novos contratos têm ciclos de seis anos, e os senhorios com quatro ou mais casas não lhes podem pôr fim sem motivo. - [Espanha, Lei dos Arrendamentos Urbanos, artigo 9.º](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003): duração mínima de cinco anos, sete se o senhorio for uma empresa. [França, lei de 1989, artigo 10.º](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310): três anos, seis se o senhorio for uma empresa. - [Vásquez-Vera e outros (2017)](https://doi.org/10.1016/j.socscimed.2017.01.010), *Social Science & Medicine*: numa revisão de 47 estudos, a ameaça de despejo está associada a pior saúde mental e física. [Simsek e outros (2021)](https://doi.org/10.1016/j.healthplace.2021.102650), *Health & Place*: uma meta-análise de 64 estudos encontra uma associação negativa entre as mudanças de casa na infância e a saúde, mais forte quanto mais mudanças. 02 ## O fim das demolições e dos despejos sem alternativa habitacional Em julho de 2025, a Câmara de Loures demoliu 55 casas precárias no Bairro do Talude Militar sem alternativa de habitação para quem lá vivia. Famílias dormiram em tendas e numa igreja, o tribunal suspendeu as demolições e o Ministério Público abriu um inquérito. No fim de 2024 havia 14 476 pessoas em situação de sem-abrigo no continente, mais 10% do que um ano antes. Não pedimos que se legalize o que é ilegal nem que deixe de haver despejos: pedimos que ninguém fique na rua por causa deles. O Seixal mostrou que é possível, ao realojar as famílias do Bairro da Jamaica antes de o demolir. Medidas - Nenhuma demolição de casas habitadas sem uma solução de habitação adequada para cada família, acordada antes da demolição. - Alargar a todos os despejos, públicos e privados, a regra que a Lei de Bases já aplica aos despejos feitos pelo Estado e pelas câmaras: nenhuma pessoa vulnerável fica sem alternativa. O custo é do Estado e não do senhorio, que recebe as rendas em falta, como em França. - Uma trégua de inverno, como em França, onde não há despejos de casas habitadas entre 1 de novembro e 31 de março, salvo se houver realojamento. - Um levantamento atualizado das famílias em carência habitacional, incluindo quem chegou depois dos recenseamentos antigos, como recomendou o Provedor de Justiça em 2016, com prazos e orçamento para as realojar. Objeções e respostas ### Isto protege a construção ilegal e as ocupações. Não. A lei continua a permitir despejar quem ocupa ilegalmente uma casa, e as construções ilegais podem ser demolidas. O que pedimos é o que a Lei de Bases, o Comité da ONU para os Direitos Económicos, Sociais e Culturais e o Tribunal Europeu dos Direitos Humanos já dizem: um despejo não pode deixar pessoas sem casa e tem de ser proporcional. No Bairro da Jamaica, o Seixal realojou as 241 famílias e foi demolindo os prédios à medida que ficavam vazios. É possível fazer as duas coisas. ### Quem paga? E não é injusto passar à frente de quem espera por uma casa? As famílias em carência habitacional já têm direito a apoio pela lei (Decreto-Lei n.º 89/2021), e há financiamento no programa 1.º Direito, com fundos do PRR e do Orçamento do Estado. Deixar pessoas na rua também custa: os estudos mostram mais idas ao hospital, mais recurso a abrigos e rendimentos mais baixos depois de um despejo. Ninguém passa à frente: o realojamento segue os critérios de carência que a lei já define, e o levantamento que propomos inclui quem está à espera. ### O senhorio privado não tem de fazer de Estado social. Concordamos. Por isso o custo das alternativas é do Estado: se um despejo for adiado por falta de alternativa, o Estado paga ao senhorio as rendas em falta. Em França é assim há um século, e o Código dos Procedimentos Civis de Execução diz que a recusa do Estado em executar um despejo dá direito a indemnização. O que mostram os estudos e os dados - [Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019), artigo 13.º, n.º 4](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/83-2019-124392055): «O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais não podem promover o despejo administrativo de indivíduos ou famílias vulneráveis sem garantir previamente soluções de realojamento». Nos despejos privados, a lei só garante informação, apoio jurídico e atendimento prioritário (n.º 6 e 7). - [Decreto-Lei n.º 89/2021](https://www.aiccopn.pt/wp-content/uploads/2021/11/0001500022.pdf): as entidades públicas têm de apoiar as famílias em carência habitacional e encaminhá-las para habitação pública ou para a estratégia local de habitação. - [Comité da ONU para os Direitos Económicos, Sociais e Culturais, Comentário Geral n.º 7 (1997), §16](https://emergency.unhcr.org/sites/default/files/2023-12/General%20Comment%20No.%207%20-%20The%20right%20to%20adequate%20housing%20%28Art.11.1%29%20-%20forced%20evictions.pdf): os despejos não devem deixar as pessoas sem casa. Portugal ratificou o Pacto em 1978 e [o Protocolo Facultativo](https://treaties.un.org/Pages/ViewDetails.aspx?src=TREATY&mtdsg_no=IV-3-a&chapter=4&clang=_en), que permite queixas individuais, em 2013. - [Comité Europeu dos Direitos Sociais (2011), ERRC c. Portugal](https://www.escr-net.org/wp-content/uploads/2013/09/ERRC-v.-Portugal-decision.pdf): condenou Portugal, por unanimidade, pelas condições de habitação das comunidades ciganas, ao abrigo do artigo 31.º da Carta Social Europeia Revista, que Portugal aceitou em 2002. - [Tribunal Europeu dos Direitos Humanos, Yordanova c. Bulgária (2012)](https://strasbourgobservers.com/2012/05/08/roma-evictions-stopped-in-strasbourg-yordanova-e-a-v-bulgaria/) e Winterstein c. França (2013): despejar um bairro sem avaliar a proporcionalidade e a situação das famílias viola o direito ao respeito pelo domicílio. - [RTP (2025)](https://www.rtp.pt/noticias/pais/providencia-cautelar-trava-demolicoes-no-bairro-do-talude-militar_n1669214): o tribunal suspendeu as demolições no Bairro do Talude Militar, em Loures, onde 55 casas foram demolidas [sem alternativa habitacional](https://observador.pt/2025/07/16/ex-secretario-de-estado-do-ps-das-autarquias-locais-condena-desumanidade-em-loures/). [A Procuradoria-Geral da República abriu um inquérito](https://eco.sapo.pt/2025/07/16/pgr-confirma-abertura-de-inquerito-sobre-demolicoes-no-bairro-do-talude-militar/). - [ENIPSSA, via Lusa (2025)](https://www.dnoticias.pt/2025/12/18/474382-numero-de-sem-abrigo-voltou-a-aumentar-no-ano-passado-e-chegou-a-14476/): 14 476 pessoas em situação de sem-abrigo no continente no fim de 2024, contra 13 128 um ano antes. - [Provedor de Justiça, recomendação 3/B/2016](https://www.provedor-jus.pt/documentos/Rec_3B2016.pdf): pediu a revisão da lei do Programa Especial de Realojamento, porque o recenseamento de 1993 deixava de fora quem chegou depois. [Lusa (2023)](https://www.cmjornal.pt/sociedade/detalhe/lisboa-acabou-com-mar-de-favelas-e-construiu-36-bairros-no-ambito-do-per): com o PER, Lisboa realojou 8595 famílias em 36 bairros construídos para o efeito. - [Collinson e outros (2024)](https://doi.org/10.1093/qje/qjad042), *Quarterly Journal of Economics*: em Nova Iorque e na região de Chicago, um despejo aumentou o recurso a abrigos de emergência, as idas ao hospital (mais 29% no primeiro ano) e as dívidas, e baixou os rendimentos 14% no segundo ano. - [At Home/Chez Soi (Canadá)](https://mentalhealthcommission.ca/wp-content/uploads/2021/09/At2520Home2520Final2520Report2520-2520Main2520Messages2520-2520ENG_0.pdf), ensaio com mais de 2000 pessoas: com casa primeiro, 62% estavam sempre alojadas nos últimos seis meses, contra 31%. No grupo com mais necessidades, cada 10 dólares gastos pouparam 9,60 noutros serviços. - [Conselho de Estado francês (2022)](https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2022-11-29/443396): a recusa do Estado em executar um despejo dá ao senhorio direito a indemnização (artigo L153-1 do Código dos Procedimentos Civis de Execução). [Entre 1 de novembro e 31 de março](https://www.anil.org/aj-expulsion-modalites-reparation-refus-concours-force-publique/) não há despejos. 03 ## Travão na aquisição de habitação por parte de fundos imobiliários Quando um fundo compra um prédio já habitado, não acrescenta nenhuma casa: muda o dono, e muitas vezes a renda. Na Irlanda, o banco central concluiu que os investidores institucionais que compraram casas já arrendadas subiram as rendas mais 4,1 pontos percentuais do que os outros senhorios. Em Portugal, as rendas e as mais-valias dos fundos imobiliários ficam fora do lucro tributável em IRC, e um decreto-lei de maio de 2026 deu novos benefícios fiscais a quem compre prédios para arrendar, incluindo prédios que já existem. Os Países Baixos, a Dinamarca e a Irlanda já travaram este tipo de compras, cada um à sua maneira. Medidas - Nas zonas de pressão urbanística, as casas existentes abaixo de um certo valor só podem ser compradas para habitação própria durante um período limitado, como nos Países Baixos desde 2022, com exceção do arrendamento a rendas acessíveis. A construção nova e a reabilitação de prédios devolutos ficam de fora. - Quem compra um prédio já habitado não pode usar obras para subir as rendas durante cinco anos depois da compra, como na Dinamarca desde 2020. - Acabar com a exclusão das rendas e mais-valias de habitação do lucro tributável dos fundos e das SIGI, e tirar dos novos benefícios fiscais de 2026 a compra de prédios já habitados. - Usar o direito de preferência que a Lei de Bases e o Decreto-Lei n.º 89/2021 já dão às câmaras e ao Estado nas vendas de casas em zonas de pressão urbanística, sobretudo de prédios inteiros, e publicar quantas vezes é usado. E um imposto agravado sobre as compras em bloco, como na Irlanda. Objeções e respostas ### Os fundos trazem investimento e constroem casas. Por isso a proposta não toca na construção nova, na construção para arrendar nem na reabilitação de prédios devolutos: trava a compra de casas que já existem, que muda o dono mas não acrescenta casas. Os estudos apontam para os dois lados. Nos EUA (Coven, 2024), quando grandes investidores compraram moradias para pôr a arrendar, as rendas baixaram, mas os preços subiram e houve menos famílias donas da sua casa. Na Irlanda, onde compraram casas que já estavam arrendadas, as rendas subiram mais do que nos outros senhorios. Por isso a regra deixa de fora o arrendamento a rendas acessíveis e vem junto com mais habitação pública ([ver proposta 4](#exigencia-4)). ### Os fundos são uma pequena parte do mercado. Em 2025, as famílias compraram 87,5% das casas vendidas em Portugal; empresas, fundos e outras entidades compraram as restantes, cerca de 21 mil. Mas o efeito concentra-se onde compram prédios inteiros: na Irlanda, os investidores institucionais tinham cerca de 4% das casas estudadas e mesmo assim notou-se nas rendas. Nos Países Baixos, a regra que propomos reduziu 73% as compras por investidores em Roterdão, e foram os compradores da primeira casa que ocuparam o seu lugar. ### Vai contra o direito de propriedade e as regras europeias. O Tribunal de Justiça da UE aceitou, em 2013 (processo Libert), que as necessidades de habitação podem justificar limites à livre circulação de capitais, desde que as regras não discriminem e sejam proporcionais. A regra neerlandesa aplica-se a todos os compradores por igual, a dinamarquesa está em vigor desde 2020 e o direito de preferência das câmaras já existe na lei portuguesa. O que mostram os estudos e os dados - [Banco Central da Irlanda, McCarthy (2024)](https://www.suerf.org/publications/suerf-policy-notes-and-briefs/institutional-investment-and-residential-rental-market-dynamics/): depois de comprarem casas já arrendadas, os investidores institucionais subiram as rendas mais 4,1 pontos percentuais do que os outros senhorios com casas comparáveis, cerca de 78 euros por mês. O autor nota que a causa pode ser poder de mercado ou melhor serviço. - [Raymond e outros (2016)](https://fedinprint.org/item/fedacd/36235), Reserva Federal de Atlanta: os grandes senhorios empresariais tinham 8% mais probabilidade de pedir despejos do que os pequenos senhorios, depois de controladas as outras diferenças. - [Gurun e outros (2023)](https://doi.org/10.1093/rfs/hhac017), *Review of Financial Studies*: quando grandes senhorios se fundem, as rendas sobem nos bairros onde ambos tinham casas, mas a criminalidade desce. [Coven (2024)](https://www.philadelphiafed.org/-/media/frbp/assets/events/2024/housing-demand-workshop/7c_InstitutionInvestors_Coven), documento de trabalho: nos EUA, as compras por grandes investidores aumentaram a oferta de arrendamento e baixaram as rendas. Citamos os dois lados. - [Universidade Erasmus de Roterdão (2025)](https://www.eur.nl/nieuws/opkoopbescherming-stimuleert-woningbezit-huizenprijzen-blijven-stabiel): a regra neerlandesa reduziu 73% as compras por investidores nas zonas abrangidas, sem descida dos preços; os autores avisam que pode dificultar o acesso de quem arrenda com menos rendimentos, razão para a juntarmos a mais habitação pública. [Amesterdão (2022)](https://openresearch.amsterdam/image/2024/1/4/monitor_opkoopbescherming_2022.pdf): a parte das casas compradas por senhorios passou de 18% para 6%. - [Dinamarca, Lei n.º 818 de 2020](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/818): depois de uma mudança de dono, as rendas só podem subir por obras de modernização ao fim de cinco anos. - [Irlanda](https://www.legal500.com/intelligence/ireland/real-estate-and-construction/increase-in-stamp-duty-rates-on-certain-property-transactions): quem compra 10 ou mais moradias em 12 meses paga 15% de imposto de selo, desde outubro de 2024 (10% entre 2021 e 2024). - [Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 22.º](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/bf_rep/Pages/ebf-artigo-22-ordm.aspx): as rendas e as mais-valias dos fundos imobiliários são excluídas do lucro tributável em IRC; os fundos pagam um imposto do selo de 0,0125% por trimestre sobre o seu valor. [Decreto-Lei n.º 97/2026](https://www.ey.com/content/dam/ey-unified-site/ey-com/pt-pt/services/tax/documents/ey-tax-alert-construir-portugal-dl-final.pdf): isenção de IMT e de imposto do selo na compra de prédios para arrendar, incluindo prédios existentes, e direito a indemnização se as regras das rendas mudarem. - [INE, via Lusa (2026)](https://www.noticiasaominuto.com/economia/2960456/precos-da-habitacao-com-aumento-recorde-de-17-6-em-2025): em 2025 venderam-se 169 812 casas, 87,5% delas compradas por famílias. - [Decreto-Lei n.º 89/2021](https://www.plmj.com/xms/files/03_Novidades_legislativas/2021/11_novembro/NI_Regulamentacao_da_Lei_de_Bases_da_Habitacao.pdf): as câmaras, as regiões autónomas e o Estado têm direito de preferência nas vendas de casas em zonas de pressão urbanística. [Tribunal de Justiça da UE, Libert (2013)](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PT/TXT/?uri=CELEX:62011CJ0197): as necessidades de habitação podem justificar restrições, se forem proporcionais e não discriminatórias. 04 ## Aumento de habitação pública A habitação social é menos de 2% das casas em Portugal, contra 7% em média na OCDE e mais de 20% na Áustria, na Dinamarca e nos Países Baixos. Com tão pouca, quem tem rendimentos baixos depende só do mercado, e no Porto a espera por uma casa pública passa dos três anos. Em 2025, 27,2% de quem pagava renda a preços de mercado gastava mais de 40% do rendimento com a casa; entre quem pagava renda reduzida, só 2,8%. O PRR deu um impulso, mas termina, e a OCDE diz que será preciso continuar a aumentar o investimento. Medidas - Um programa público de construção e reabilitação a longo prazo, com financiamento plurianual garantido depois do PRR, com o empréstimo do Banco Europeu de Investimento e as novas regras europeias, que desde dezembro de 2025 permitem apoiar a habitação acessível sem notificação prévia à Comissão. - Bairros com rendimentos mistos, abertos também à classe média, como em Viena, em vez de grandes bairros só para quem tem menos rendimentos. - Rendas que cobrem os custos e não o lucro, e um fundo nacional alimentado pelas rendas das casas já pagas, que financia casas novas, como o Landsbyggefonden dinamarquês desde 1967. - Cooperativas de habitação em terrenos públicos cedidos em direito de superfície, sem os vender, e uma lista pública e verificável das casas entregues, com datas. Objeções e respostas ### A habitação pública cria guetos. Depende do modelo. Os grandes bairros só para pobres, como alguns nos EUA, tiveram maus resultados, e um estudo mostra que as crianças que saíram deles tiveram depois mais emprego e rendimentos. Por isso propomos o modelo de Viena: em 2026, uma pessoa sozinha com até 61 280 euros líquidos por ano tem acesso, o que mistura rendimentos. Lá, cerca de 824 mil pessoas vivem em casas municipais ou de associações sem fins lucrativos. ### É caro, e o Estado não consegue construir. Uma casa pública não é uma despesa perdida: é património que fica, e as rendas pagam parte do investimento. Na Dinamarca, as rendas das casas já pagas financiam as novas. O Governo anunciou 31 700 casas concluídas com o PRR; como não há uma contagem independente das que já foram entregues às famílias, pedimos uma lista pública. E o investimento europeu existe: o Banco Europeu de Investimento aprovou 1340 milhões de euros para cerca de 12 mil casas a rendas acessíveis em Portugal. ### A habitação pública tira lugar à construção privada. Um estudo dos EUA (Eriksen e Rosenthal, 2010) encontra esse efeito para casas construídas por privados com benefícios fiscais, com uma margem de incerteza grande. Mas em Portugal o problema é o contrário: são precisas cerca de 45 mil casas por ano e, na última década, construíram-se cerca de 15 mil. Em Viena, os bairros com mais habitação sem fins lucrativos tiveram rendas privadas a subir mais devagar. O que mostram os estudos e os dados - [OCDE, Affordable Housing Database](https://webfs.oecd.org/Els-com/Affordable_Housing_Database/PH4-2-Social-rental-housing-stock.pdf): a habitação social é em média 7% das casas na OCDE e mais de 20% na Áustria, na Dinamarca e nos Países Baixos; em Portugal, menos de 2%. - [OCDE (2026)](https://oecdecoscope.blog/2026/01/06/making-housing-more-affordable-in-portugal/): Portugal tem «um dos parques de habitação social mais pequenos da OCDE»; no Porto, a espera passa dos três anos; o investimento está a aumentar, mas «será preciso continuar a expandi-lo». - [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho07c/default/table): 27,2% de quem arrenda a preços de mercado em Portugal gasta mais de 40% do rendimento com a casa (18,6% na UE); entre quem paga renda reduzida, 2,8%. - [Cidade de Viena](https://www.wien.gv.at/spezial/integrationsmonitor/wohnen/verteilung-der-bevolkerung-in-den-segmenten-des-wohnungsmarktes/): 430 101 pessoas vivem em casas municipais e 394 409 em casas de associações sem fins lucrativos; [o limite de rendimento em 2026](https://wohnberatung-wien.at/fileadmin/wohnberatung/downloads/formulare/Aufnahmeblatt_2026.pdf) é de 61 280 euros líquidos por ano para uma pessoa. [Banabak (2022)](https://doi.org/10.1080/12265934.2022.2110144): os bairros com mais habitação sem fins lucrativos têm rendas privadas a subir mais devagar. - [Cidade de Zurique (2024)](https://www.stadt-zuerich.ch/de/aktuell/medienmitteilungen/2024/11/anstieg-der-mietpreise-seit-2022.html): um T2 sem fins lucrativos custa em média 1022 francos por mês, contra 1875 no mercado. - [Housing 2030 (UNECE, UN-Habitat e Housing Europe)](https://www.housing2030.org/?p=2161): na Dinamarca, quando o empréstimo de um bairro está pago, as rendas continuam e o excedente vai para o fundo nacional, que financia novas casas e obras. - [Fenelon e outros (2017)](https://ideas.repec.org/a/aph/ajpbhl/10.2105-ajph.2016.303649_5.html), *American Journal of Public Health*: viver em habitação pública está associado a melhor saúde e menos sofrimento psicológico, em comparação com quem ainda espera por ela. - [Diamond e McQuade (2019)](https://ideas.repec.org/a/ucp/jpolec/doi10.1086-701354.html), *Journal of Political Economy*: nos bairros de baixos rendimentos dos EUA, a habitação acessível nova fez subir 6,5% o valor das casas à volta e baixar a criminalidade. [Chyn (2018)](https://ideas.repec.org/a/aea/aecrev/v108y2018i10p3028-56.html), *American Economic Review*: as crianças que saíram de bairros públicos de alta pobreza em Chicago tiveram depois mais emprego e rendimentos, razão para propormos bairros mistos. - [Eriksen e Rosenthal (2010)](https://ideas.repec.org/a/eee/pubeco/v94y2010i11-12p953-966.html), *Journal of Public Economics*: nos EUA, a habitação acessível construída com benefícios fiscais substituiu, em grande parte, construção privada. Citamo-lo porque é a principal objeção. - [Governo, via Sábado (2026)](https://www.sabado.pt/dinheiro/amp/concluidas-31-700-casas-publicas-ao-abrigo-do-prr): 31 700 casas públicas concluídas com o PRR, segundo o Governo. [Banco Europeu de Investimento (2025)](https://www.eib.org/de/press/all/2025-338-portugal-and-the-eib-approve-eur1-34-billion-framework-loan-for-affordable-housing): 1340 milhões de euros para cerca de 12 mil casas a rendas acessíveis. [Comissão Europeia (2025)](https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en): plano europeu para a habitação acessível. - [AICCOPN (2024)](https://www.aiccopn.pt/wp-content/uploads/2024/04/PI_17abril2024.pdf): são precisas cerca de 45 mil casas por ano; na última década construíram-se cerca de 15 mil por ano. 05 ## Iniciativa pública de recuperação de imóveis devolutos para fins habitacionais Os Censos 2021 contaram 723 215 casas vazias, 12,1% do total. Mais de metade, cerca de 375 mil, não estava à venda nem para arrendar, quase 90 mil delas na área metropolitana de Lisboa. Muitas estão no interior ou em ruína, mas mesmo uma pequena parte das que ficam nas cidades faria diferença. E o próprio Estado tem casas vazias: em 2022 foram identificados 717 imóveis públicos devolutos com aptidão para habitação, e o Estado continua a vender alguns. Medidas - Um inventário público e anual dos edifícios vazios do Estado e das câmaras, como um decreto-lei de 2020 já previa, e o fim da venda dos que servem para habitação: passam a habitação pública ou cooperativa. - Apoio às obras para os proprietários que ponham casas vazias a arrendar a rendas acessíveis, como o subsídio irlandês, e equipas que acompanham os proprietários, como na Escócia. - Arrendamento pelo Estado e pelas câmaras para subarrendar, mas pagando só pelas casas ocupadas. - Nas zonas de pressão, aplicar de facto o IMI agravado sobre os devolutos, com a identificação feita pela Autoridade Tributária a partir dos consumos de água e eletricidade. Para prédios vazios e degradados há muitos anos, as obras coercivas e o arrendamento forçado que o regime da reabilitação urbana já prevê, sempre com aviso prévio e compensação. Objeções e respostas ### A maior parte das casas vazias está no interior ou em ruína. É verdade que há mais casas vazias no interior (17,4% no Alto Alentejo e no Médio Tejo) e que muitas precisam de obras. Por isso a proposta concentra-se nas zonas de pressão urbanística e começa pelos edifícios públicos e pelas casas que precisam de poucas obras. Mesmo assim, só na área metropolitana de Lisboa havia quase 90 mil casas vazias fora do mercado. E reabilitar emite menos carbono do que demolir e construir de novo. ### Obrigar a arrendar é um ataque à propriedade privada. A proposta começa por acordos voluntários e apoio às obras. Os instrumentos coercivos ficam para prédios vazios e degradados há muitos anos, com aviso prévio e compensação, e existem na lei portuguesa desde 2009, no regime da reabilitação urbana. A Constituição protege a propriedade, mas também o direito à habitação (artigo 65.º). Na Dinamarca, nos municípios abrangidos, uma casa vazia há mais de seis semanas tem de ser comunicada à câmara, que pode indicar um inquilino. ### Já se tentou e não resultou. Os programas voluntários portugueses tiveram pouca adesão: o Porto com Sentido chegou a 229 casas em cinco anos, e o Arrendar para Subarrendar pagou rendas por casas que ficaram quase todas vazias. Aprendemos com isso: pagar só pelas casas ocupadas, juntar dinheiro para obras e dar garantias reais aos donos. Onde se fez assim, resultou: na Irlanda, o subsídio às obras trouxe de volta 3066 casas em 2025, e na Escócia as equipas de apoio aos donos de casas vazias ajudaram a recuperar 2066 num ano. Em França, o imposto sobre casas vazias reduziu-as 13%. O que mostram os estudos e os dados - [INE e LNEC, via Lusa (2024)](https://www.barlavento.pt/?p=347089): 723 215 casas vazias nos Censos 2021, 12,1% do total; a percentagem é maior no Alto Alentejo e no Médio Tejo (17,4%). [Observador, com dados do INE](https://observador.pt/especiais/falta-de-oferta-de-habitacao-portugal-tem-723-mil-casas-vazias-mais-de-150-mil-so-na-zona-de-lisboa/): 375 118 vazias por outros motivos que não a venda ou o arrendamento, 89 728 delas na área metropolitana de Lisboa. - [ECO (2022)](https://eco.sapo.pt/2022/03/17/estado-tem-717-imoveis-inativos-ou-devolutos/): um despacho do Governo identificou 717 imóveis do Estado inativos ou devolutos com aptidão para habitação. [Observador (2026)](https://observador.pt/2026/04/13/ps-quer-travar-venda-de-imoveis-do-estado-com-aptidao-habitacional/): o Estado continua a vender imóveis com aptidão habitacional. - [Lusa (2024)](https://www.barlavento.pt/?p=346516): para o IMI de 2023, só 64 câmaras indicaram imóveis devolutos, 12 776 ao todo. [Decreto-Lei n.º 159/2006](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/Decreto-Lei_159-2006.pdf): um imóvel é devoluto se estiver desocupado há um ano, o que se verifica, por exemplo, pela falta de consumos de água e eletricidade. - [Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009)](https://vlex.pt/vid/decreto-lei-n-307-1034386248): já prevê obras coercivas (artigo 55.º), arrendamento forçado (artigo 59.º) e venda forçada (artigo 62.º). [O Governo revogou em 2024](https://portugal.gov.pt/pt/gc24/comunicacao/noticias/governo-revoga-o-arrendamento-forcado) o arrendamento forçado de casas devolutas criado em 2023. - [DN (2025)](https://www.dn.pt/sociedade/programa-arrendar-para-subarrendar-estado-paga-milhões-e-80-das-casas-estão-vazias): no programa Arrendar para Subarrendar, o Estado arrendou 290 casas e só 62 estavam ocupadas, depois de pagar 2,8 milhões de euros em rendas em 2024. [DN (2024)](https://www.dn.pt/sociedade/senhorios-so-arrendaram-229-casas-a-camara-do-porto-em-cinco-anos): o Porto com Sentido conseguiu 229 casas em cinco anos. - [Governo irlandês (2026)](https://www.gov.ie/en/department-of-housing-local-government-and-heritage/press-releases/over-3000-vacant-or-derelict-homes-brought-back-into-use-in-2025-through-vacant-property-refurbishment-grant): o subsídio à reabilitação de casas vazias trouxe de volta ao uso 3066 casas em 2025. [Scottish Empty Homes Partnership (2025)](https://www.scottishhousingnews.com/articles/record-breaking-number-of-empty-homes-brought-back-into-use): 2066 casas vazias de volta ao uso em 2024–25, um recorde. - [Segú (2020)](https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2019.104079), *Journal of Public Economics*: o imposto francês sobre casas vazias reduziu-as 13%, e a maioria passou a ser habitação permanente. - [Dinamarca, Lei da Habitação de 2022, §5](https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342/pdf): nos municípios abrangidos, uma casa vazia há mais de seis semanas tem de ser comunicada, e a câmara pode indicar um inquilino. - [Huuhka e outros (2023)](https://doi.org/10.5334/bc.309), *Buildings & Cities*: nos três casos estudados, manter e reabilitar os edifícios emitiu menos carbono do que demolir e construir de novo. 06 ## A aplicação de tetos de renda verdadeiramente acessíveis Desde 1 de setembro de 2026, a renda «acessível» com isenção de impostos é calculada a partir de 80% da renda mediana do concelho, sem qualquer ligação ao rendimento de quem lá vai viver. Em Lisboa, o teto para um T2 é de 1309 euros por mês, mais do que um salário mínimo inteiro (920 euros). Um teto que só desconta ao mercado sobe com o mercado. Em 2025, 27,2% de quem arrendava a preços de mercado em Portugal gastou mais de 40% do rendimento com a casa, contra 18,6% na UE. Medidas - Nos programas com dinheiro ou benefícios fiscais públicos, rendas ligadas ao rendimento: no máximo 30% do rendimento do agregado, dentro dos limites que a lei portuguesa já usou no Programa de Arrendamento Acessível (taxa de esforço entre 15% e 35%), e tetos por zona calculados também a partir dos salários locais. - Rendas de referência por zona, com dados públicos e métodos científicos, como o Mietspiegel alemão, e subidas anuais nos contratos em curso ligadas à inflação, como Portugal já faz. - Nas zonas de maior pressão, renda inicial dos novos contratos no máximo 10% acima da renda de referência, como na Alemanha, com as casas novas e as profundamente reabilitadas de fora. Até lá, manter o limite atual às subidas nos novos contratos de casas já arrendadas. - Benefícios fiscais só para os senhorios que cumpram estes tetos, e fiscalização com os dados dos contratos que já são comunicados às Finanças. Objeções e respostas ### O controlo de rendas reduz a oferta de casas para arrendar. Um congelamento rígido pode reduzir: em São Francisco, os senhorios abrangidos retiraram 15% das casas do arrendamento, e na Irlanda e na Catalunha há sinais de menos construção ou menos anúncios depois dos limites. Por isso o modelo que propomos é outro: não congela rendas, liga-as a uma referência que acompanha o mercado e a inflação, e deixa de fora as casas novas, como a Alemanha faz desde 2015. O estudo publicado sobre o limite catalão de 2020 encontrou rendas 4% a 6% mais baixas sem redução da oferta. E junta-se a mais habitação pública ([ver proposta 4](#exigencia-4)) e a casas vazias de volta ao uso ([ver proposta 5](#exigencia-5)), para a oferta crescer. ### Mais vale dar apoios à renda às famílias. Sem regulação, os apoios acabam em grande parte na renda: em França, de cada euro a mais de subsídio, 78 cêntimos foram parar à renda; no Reino Unido, quando o subsídio foi cortado, entre 60% e dois terços do corte recaíram sobre os senhorios. Os apoios fazem falta, mas funcionam melhor junto com tetos de renda. ### Um teto de 30% do rendimento é arbitrário. É uma convenção, usada nos EUA desde 1981, e por isso propomos que os tetos partam dos rendimentos reais de cada zona. Mas não é estranha a Portugal: a renda apoiada não pode passar de 23% do rendimento, e o antigo Programa de Arrendamento Acessível exigia uma taxa de esforço entre 15% e 35%. O que não faz sentido é chamar acessível a uma renda maior do que um salário mínimo. O que mostram os estudos e os dados - [Decreto-Lei n.º 97/2026](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/decreto-lei-97-2026.pdf): desde 1 de setembro de 2026, a renda máxima do novo regime de arrendamento acessível parte de 80% da renda mediana do concelho, sem condição de rendimento, com isenção de IRS e de IRC para o senhorio. [Portaria n.º 454/2026/1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/portaria-454-2026-1.pdf): em Lisboa, o teto é de 1006 euros para um T1 e 1309 euros para um T2; no Porto, 866 e 1118 euros. - [Decreto-Lei n.º 139/2025](https://www.garrigues.com/pt/pt-PT/news/aumento-da-remuneracao-minima-mensal-garantida-2026): o salário mínimo é de 920 euros brutos por mês em 2026. [INE, via Lusa (2026)](https://www.dnoticias.pt/2026/9/29/507178-rendas-sobem-68-na-madeira-apesar-da-quebra-de-novos-contratos/): no segundo trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos foi de 17,79 €/m² em Lisboa e 10,17 €/m² no país. - [Eurostat (2025)](https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho07c/default/table): 27,2% dos inquilinos a preços de mercado em Portugal gastam mais de 40% do rendimento com a casa; na UE, 18,6%. - [Decreto-Lei n.º 68/2019](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/diplomas_legislativos/Documents/Decreto_Lei_68_2019.pdf): o antigo Programa de Arrendamento Acessível exigia uma taxa de esforço entre 15% e 35%. [Lei n.º 32/2016](https://www.cm-castelobranco.pt/media/2086/lei-nº-322016.pdf): na renda apoiada, a renda não pode passar de 23% do rendimento. - [Código Civil alemão, §556d](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html) e [§556f](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html): nas zonas de maior pressão, a renda inicial fica no máximo 10% acima da renda de referência, até ao fim de 2029; as casas arrendadas pela primeira vez depois de outubro de 2014 estão de fora. [Breidenbach e outros (2022)](https://www.rwi-essen.de/en/rwi/team/person/publications/detail/temporal-dynamics-of-rent-regulations-the-case-4664), *Regional Science and Urban Economics*: a regra travou as rendas até 5%, mas o efeito desapareceu ao fim de cerca de um ano, razão para a juntarmos a rendas de referência e fiscalização. - [Jofre-Monseny, Martínez-Mazza e Segú (2023)](https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2023.103916), *Regional Science and Urban Economics*: a lei catalã de 2020 baixou as rendas entre 4% e 6%, sem redução da oferta. [Monràs e García-Montalvo (2023)](https://doi.org/10.24148/wp2023-28), num documento de trabalho, encontram saída de casas no segmento mais caro. [Fedea (2026)](https://documentos.fedea.net/pubs/ap/2026/ap2026-15.pdf), num estudo descritivo: depois dos limites de 2024, os anúncios de arrendamento caíram 22% em Barcelona. - [Diamond, McQuade e Qian (2019)](https://doi.org/10.1257/aer.20181289), *American Economic Review*: em São Francisco, um controlo rígido, sem exceções para casas novas, protegeu quem lá morava, mas os senhorios abrangidos reduziram 15% a oferta para arrendar. [ESRI (2025)](https://esri.ie/publications/exploring-rent-pressure-zones-irelands-recent-rent-control-regime): na Irlanda, as zonas de pressão travaram as subidas das rendas, mas coincidiram com uma quebra da oferta nova. - [Governo neerlandês (2024)](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2024/02/06/wetsvoorstel-betaalbare-huur-naar-tweede-kamer): o alargamento do sistema de pontos às rendas médias devia baixar a renda de mais de 300 mil casas, em média 190 euros por mês. [NOS (2026)](https://nos.nl/l/2604048): em 2025, os investidores venderam mais de 65 mil casas arrendadas; a avaliação oficial está prevista para 2027. - [Fack (2006)](https://doi.org/10.1016/j.labeco.2006.01.001), *Labour Economics*: em França, cada euro a mais de subsídio de renda fez subir 78 cêntimos a renda paga pelos novos beneficiários. [Gibbons e Manning (2006)](https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2005.01.002), *Journal of Public Economics*: no Reino Unido, entre 60% e dois terços de um corte no subsídio de renda recaiu sobre os senhorios. - [Kholodilin (2024)](https://doi.org/10.1016/j.jhe.2024.101983), *Journal of Housing Economics*: uma revisão de quase toda a investigação conclui que o controlo de rendas trava as subidas nas casas abrangidas, mas tem efeitos secundários, razão para o propormos com casas novas de fora e mais oferta pública. ## A habitação é um direito. Vamos fazê-lo cumprir. Junta-te a quem já se está a organizar em prédios, bairros e locais de trabalho por todo o país. [Participa](https://habitacao-alt.bytetoit.com/participa/) · [Contacta-nos](mailto:direito.habitacao@proton.me)